Обзор рынка трофейной недвижимости в III кв. 2023
По подсчетам аналитиков компании Rariteco, в III квартале 2023 года на рынке новостроек Москвы застройщики предлагали 181 объект трофейной недвижимости в 28 проектах застройки. Средневзвешенная стоимость квадратного метра таких домов и квартир составила 2,6 млн рублей. Их стоимость варьируется от 415 млн до 8,8 млрд рублей. Больше всего трофейной недвижимости продается в районе Якиманка.
Аналитики компании Rariteco провели первый на рынке недвижимости Москвы аналитический обзор трофейной недвижимости. Трофейная (коллекционная) недвижимость – это самые редкие по различным характеристикам (прежде всего по площади и цене) и дорогие объекты недвижимости, представленные на рынке того или иного города. Иными словами, коллекционные объекты претендуют на статус уникальных без всяких рекламных натяжек. Скажем, в Замоскворечье есть только один проект делюкс-новостроек (на пересечении улиц Большая Татарская и Озерковская), в котором можно купить городской таунхаус. А всего в «старой» Москве девять проектов с таунхаусами.
Несмотря на очень узкую аудиторию потенциальных покупателей, спрос на трофейные дома и квартиры обычно превышает предложение ввиду их редкости. Иногда трофейную недвижимость еще называют коллекционной, так как ее обладатели могут владеть сразу несколькими объектами такого рода, которые приобретены в инвестиционных целях или по соображениям престижа. Динамика рынка трофейной недвижимости отражает инвестиционные и ценовые ожидания как застройщиков, так и покупателей самых дорогих домов и квартир.
Для выявления объектов коллекционной недвижимости на рынке новостроек Москвы эксперты Rariteco применили четыре критерия: класс, цена, площадь, расположение, наличие редких характеристик. Аналитики компании отмечают, что в силу ключевой особенности трофейной недвижимости – уникальности – примененные критерии нельзя считать исчерпывающими, но они позволяют охватить тот сектор рынка недвижимости, в котором продаваемые застройщиками объекты с высокой вероятностью будут трофейными (в рамках всего рынка, локации или отдельного проекта).
Аналитики исследовали предложения застройщиков в трех сегментах рынка московских новостроек: «премиум», «элит» и «делюкс». Были последовательно отобраны 2,5% объектов (квартиры, апартаменты, дома и т. д.) с максимальной ценой квадратного метра, 2,5% объектов с максимальной общей стоимостью и 2,5% объектов с максимальной площадью. Поиск был ограничен «старой» Москвой.
В выборку также были включены объекты с одним или несколькими редкими архитектурными или планировочными особенностями (вилла, особняк, городской таунхаус, квадрохаус, дуплекс, два этажа/уровня, бассейн, отдельный вход). Из общей выборки был сформирован шорт-лист недвижимости, удовлетворяющей критериям «трофейности». Например, если объект входит одновременно в топ-2,5% по цене квадратного метра, стоимости и площади, то он попадает в шорт-лист.
Исследование показало, что на рынке новостроек Москвы застройщики реализуют порядка 28 проектов с 181 объектом трофейной недвижимости (0,3% от общего числа предложений на рынке новостроек Москвы всех классов).
В шорт-лист попали проекты только элитного и делюкс-сегментов рынка. Большинство из них относятся к делюкс-классу (72%), а к элитному – 28%.
Средневзвешенная стоимость коллекционной недвижимости составила 2,57 млн рублей за кв. м, тогда как средний показатель цены по элитному и делюкс-классу – 1,87 млн рублей. Таким образом, трофейные объекты в среднем стоят на 37% дороже других домов и квартир в том же сегменте рынка.
Суммарная стоимость всех коллекционных объектов недвижимости составляет 152,7 млрд рублей. Для сравнения: общая стоимость всех объектов в массовых новостройках Москвы (всего их более 20 тыс.) составляет 296 млрд рублей. Минимальная стоимость коллекционного объекта составляет 415,4 млн рублей (трехкомнатное помещение площадью 156,4 кв. м). Самый дорогой объект – городская усадьба за 8,8 млрд рублей площадью 4,4 тыс. кв. м.
Средняя площадь коллекционного объекта недвижимости составляет порядка 329 кв. м., а варьируется от 116,5 кв. м (за 515 млн рублей) до 4,4 тыс. кв. м (8,8 млрд).
Больше всего трофейных объектов недвижимости продается в Якиманке (36%). Далее следуют Хамовники (17%), Пресненский район (11%), Арбат (9%), Тверской район (7%), Басманный (5%), Замоскворечье, Красносельский и Таганский районы (по 4%).
«Трофейная недвижимость, пожалуй, наиболее специфичный сегмент рынка жилья, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). – Такое жилье приобретается как по рациональным соображениям, скажем, для наследства, диверсификации личного инвестиционного портфеля или перепродажи, так и из соображений статуса, престижа, коллекционерства. Это самые дорогие объекты на рынке, и они интересуют клиентов с наиболее крупными бюджетами. Динамика этого рынка отражает настроения в среде наиболее обеспеченных покупателей, а также девелоперов самых сложных проектов высшего уровня».
