Что ждет рынок жилья этой осенью

Последний месяц лета встряхнул российский рынок жилья — резкое ослабление рубля и последующий внеплановый подъем ключевой ставки ЦБ сразу на 3,5 п.п. активизировали спрос. Но что будет дальше? Ставки по рыночным банковским программам уже пошли вверх, а некоторые игроки рынка не исключают и пересмотра условий по льготным госпрограммам. Поговорили с экспертами о том, с чем первичный сегмент встречает осень и что будет с ценами в ближайшие месяцы.

 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку: с 8,5% до 12%. Это уже второе повышение подряд — в конце июля ставка была увеличена с 7,5% до 8,5%. Таким образом, меньше чем за месяц ключевая выросла на 4,5 п.п. Следующее заседание ЦБ по ключевой намечено на 15 сентября, и прогнозы по его поводу разделились: одни ждут сохранения текущего уровня, другие прогнозируют дальнейшее увеличение. В любом случае рыночные ставки, привычные заемщикам в 2023 году, постепенно уходят в прошлое. Ведущие ипотечные игроки — Сбербанк и ВТБ, на которые в совокупности приходится более 70% всех ипотечных выдач — объявили о росте ставок на 2 п.п. почти сразу же после новостей по ключевой.

 Теперь, судя по открытым данным на сайтах банков, минимальная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в «Сбере» составляет 13,4%, а для заемщиков, которые не являются зарплатными клиентами банка и не пользуются дополнительными опциями (сделкой через «Домклик» и электронной регистрацией), — 15%.

 В ВТБ минимальная ставка составляет 13,5%, эти условия действуют для новых зарплатных клиентов. При онлайн-регистрации можно рассчитывать на ставку от 13,6%, при этом на сайте банка перечисляется ряд опций, повышающих ставку:

+0,2 п.п. за сумму кредита ниже определенного лимита 25 млн руб. для столичных регионов и 10 млн руб. для всех остальных;
+0,3 п.п. для зарплатных клиентов других банков;
+0,7% при первом взносе меньше 20%;
+1% при отсутствии комплексного страхования и т. д.

 Другие банки тоже пересматривают условия: судя по информации на сайте, в Альфа-Банке ставка по ипотеке без господдержки для заемщиков, не являющихся зарплатными клиентами, составляет 14,49%, в Газпромбанке — 15% годовых.

 Ставки по льготным ипотечным программам основные игроки пока не меняют. Процентные риски по этим продуктам несет государство, и участники рынка не исключают пересмотра условий — по аналогии с тем, как это было весной 2022 года. Тогда, напомним, ставка по ипотечной госпрограмме была увеличена с 7% до 12%.

 Рост ставок по льготной ипотеке возможен и сейчас, хоть и не такой существенный. Например, по словам эксперта, по семейной ипотеке возможен пересмотр с 6% до 8%. «Но многое будет зависеть от решения правительства по финансированию госпрограмм», — заключает эксперт.

 Такую возможность видит и ЦБ — в недавнем отчете регулятор характеризует ситуацию в сегменте новостроек как «нестабильный спрос на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ». В связи с этим Банк России не исключает дальнейшего роста нераспроданных объемов первичного жилья и прогнозирует повышенные риски по отставанию от графика продаж для «молодых» проектов (с готовностью до 40%).

 В пресс-службе Минфина на запрос редакции 25 августа ответили, что изменений ставок по госпрограммам не планируется. А сельскую ипотеку пока приостановили.