Главные проблемы рынка недвижимости 2013 года
Аналитики компании Метриум Групп составили рейтинг самых актуальных проблем рынка недвижимости Московского региона в прошедшем 2013 году. Согласно наблюдениям экспертов, именно эти трудности сильнее всего тормозят развитие строительной отрасли и откладывают момент появления сегмента по-настоящему доступного жилья.
«Как и любая крупная риэлтерская компания, мы постоянно общаемся с ведущими девелоперами и в курсе всех внешних факторов, которые мешают им развиваться еще более высокими темпами, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании Метриум Групп. – Поэтому, подводя итоги года, мы решили собрать все самые обсуждаемые среди игроков рынка недвижимости проблемы и составить рейтинг их популярности, исходя из частоты обсуждения в профессиональном сообществе».
Проблема №1 - отсутствие площадок
Эту проблему вполне можно назвать вечной – она существует столько же, сколько и весь российский рынок недвижимости. «Дефицит строительных площадок был всегда, - комментирует Мария Литинецкая. – Сначала их не хватало в пределах Садового кольца. Затем проблема распространялась все дальше и достигла МКАД. В Москве действительно очень сложно найти свободную площадку под застройку. Огромное количество земель принадлежат различным ведомствам и министерствам, другие относятся к природо- или водоохранным зонам, третьи зарезервированы под строительство дорог. Перечислять можно довольно долго».
Много лет подряд проблема решалась за счет сноса пятиэтажек и строительства на их месте новых микрорайонов. На текущий момент эта участь постигла уже более 80% домов сносимых серий. По планам столичных властей программа сноса пятиэтажек будет завершена к 2015 году. Соответственно, этот ресурс вскоре будет полностью исчерпан.
Наиболее перспективным на сегодняшний день способом решения проблемы дефицита жилья является реновация территорий бывших промышленных зон. По разным оценкам, доля этих земель составляет от 16% до 20% от всей площади Москвы в пределах МКАД. «Освоение промзон позволит построить десятки миллионов квадратных метров жилья и решить проблему дефицита площадок под застройку на несколько лет вперед», - считает Мария Литинецкая.
Однако с застройкой промышленных территорий тоже все не так просто. Основное опасение вызывает загрязнение почвы различными вредными соединениями, которое неизбежно имело место во время функционирования промышленных предприятий. По мнению ряда экспертов, рекультивация земли может «развалить» экономику любого проекта.
Проблема №2 – получение ИРД
К сожалению, до сих пор мы работаем в ситуации, когда девелоперы получают разрешительную документацию по 3 года. Причем это касается даже тех застройщиков, которые уже имеют успешный опыт реализации проектов. Не случайно 15 пунктом в послании Президента РФ Федеральному собранию, озвученном им в конце декабря 2013 года, значится поручение - «утвердить исчерпывающий перечень разрешительных документов на строительство, предельно сократив сроки прохождения необходимых процедур».
Одним из известных «камней преткновения» на пути этого лабиринта является высокий уровень коррупции. Борьба с этим явлением регулярно декларируется чиновниками всех рангов как одна из основных задач, стоящих перед Россией. Но доля коррупционной составляющей в строительной сфере по-прежнему довольно велика. Оценки ее размера разнятся среди девелоперов. Кто-то говорит, что она может достигать 30% от стоимости строительства. Другие представители девелоперского сообщества называют не такие страшные цифры. И лишь единицы заявляют, что этой проблемы не существует.
«Проблема коррупции комплексная и решить ее в одночасье тоже вряд ли удастся, - говорит Мария Литинецкая. – Одним из выходов из сложившейся ситуации я вижу скорейшее принятие законопроекта, который упросит процедуру получения исходно-разрешительной документации. Этот документ уже подготовлен Министерством регионального развития РФ и может быть принят в 2014 году. Полностью избавиться от коррупции эта мера, конечно же, не позволит. Но хотя бы ограничит чиновникам возможность предъявлять девелоперам необоснованные и невыполнимые требования».
Проблема №3 - транспортные трудности
Эта проблема, опять же, не нова. Однако с каждым годом она нарастает как снежный ком, транспортная ситуация ухудшается и начинает оказывать все большее влияние на рынок недвижимости. «Сегодня многие покупатели, помимо качественных характеристик и уровня цен, все больше внимания обращают внимание на вопрос транспортной доступности объекта, а именно - сколько времени они будут тратить на ежедневные поездки на работу», - констатирует Мария Литинецкая.
Как ни печально это признавать, решить эту проблему практически невозможно. Темпы строительства новых дорог не успевают за постоянно увеличивающимся количеством личного автотранспорта. Столичные власти изо всех сил пытаются пересадить москвичей и гостей столицы на общественный транспорт, но пока безуспешно. Не помогают ни выделенные полосы для автобусов и троллейбусов, ни платные парковки в центре Москвы, ни перехватывающие паркинги у станций метро.
«Нужно понимать, что этот поезд уже давно ушел, - продолжает Мария Литинецкая. - Мы уже настолько отстали в вопросах обеспечения транспортной доступности от нужд города, что уйдут десятилетия, прежде чем мы увидим хоть какие-то положительные сдвиги. Прежде всего должна поменяться схема организации города. Вся политика Москомархитектуры и Правительства Москвы должна быть направлена на главный принцип градостроительного планирования - жить и работать в одном месте. Это означает прежде всего децентрализацию, развитие спальных районов, создание деловой инфраструктуры в районах массовой жилой застройки. В теории это могло бы снизить негативный эффект от маятниковой миграции. Но остается нерешенным вопрос: как стимулировать жителей Московского региона покупать жилье рядом с работой или трудоустраиваться на новое место при смене места жительства? Очевидно, что за 1-2 года город не перестроишь по этому принципу. Это должна быть долгосрочная программа, рассчитанная на десятилетия».
Проблема №4 - дорогая ипотека
Среди обывателей распространено мнение, что недоступным жилье делает исключительно высокая стоимость квадратного метра. На самом деле все несколько сложнее. При оценке доступности жилья не последнюю роль играет стоимость обслуживания ипотечных кредитов. На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке в России балансирует на уровне 12-13% годовых. Причем этот показатель в последние годы показывает разную динамику и в целом пока кардинально не снижается. Высокие проценты по ипотеке являются одним из самых главных факторов, ограничивающих спрос на недвижимость.
В середине 2013 года президент России Владимир Путин возложил решение этой проблемы на правительство страны, подписав указ, согласно которому ставка по ипотеке должна рассчитываться по формуле «уровень инфляции + 2,2 процентных пункта». Обеспечить такой показатель министры должны к 2018 году.
«По предварительным прогнозам инфляция в России за 2013 год составит 6,2%, - говорит Мария Литинецкая. – Если предположить, что указанная Президентом формула работает уже сейчас, то в 2014 году ставка по ипотеке составила бы 8,4% годовых. Это позволило бы значительно снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке и стимулировать спрос на жилье. Однако механизмы уменьшения процентной ставки пока не совсем понятны. Если она будет "урезана" законодательно, это приведет к тому, что с рынка уйдут коммерческие банки, кредитовать население смогут только государственные учреждения. Вряд ли это положительно скажется на банковском секторе».
Проблема №5 - дефицит кадров
Об этой проблеме редко пишут в СМИ, однако между собой игроки рынка недвижимости обсуждают ее довольно часто. «Сегодня профессия "строитель" не относится к категории престижных, на вакансии слесарей и электромонтеров не выстраиваются очереди, - говорит Мария Литинецкая. – И если разнорабочих еще можно "привезти" из бывших союзных республик, то нехватку квалифицированных кадров инженерно-технических специальностей компенсировать не так просто. Хотя, по большому счету дефицит профессиональных кадров в девелоперском бизнесе ощущается на всех уровнях, вплоть до руководящих менеджеров».
Вернуть престиж профессии могли бы сами девелоперы и застройщики, предложив потенциальным работникам конкурентную заработную плату, оформление по ТК, расширенный соцпакет, комфортные условия труда и другие «бонусы», принятые в различных сферах занятости. «Кроме того, необходимо возрождать специальное инженерно-техническое образование и привлекать молодежь, - резюмирует Литинецкая. – Однако здесь девелоперам не обойтись без поддержки государства».
«На рынке недвижимости существует огромное количество проблем, которые девелоперам и застройщикам приходится решать ежедневно, - резюмирует Мария Литинецкая. – Они мешают рынку стать по-настоящему цивилизованным, тормозят его развитие, делают невозможным строительство действительно доступного жилья. Хотелось бы верить, что в новом 2014 году профессиональное сообщество при поддержке чиновников приложит все силы для решения хотя бы части из них».
