Дом в кредит – как оформить ипотеку на ИЖС в 2023 году

По итогам I полугодия спрос на жилищные кредиты в сфере ИЖС практически вдвое превышает показатели аналогичного периода 2022 года. При этом власти и банки продолжают модернизировать продукт. Так, «ДОМ.РФ» и Минстрой разрабатывают единую ипотечную программу с субсидированием ставки по всем сегментам индивидуального жилищного строительства. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как правильно оформить ипотеку на частный дом в 2023 году.

  Новое предложение от лидера рынка
  В июне 2023 года на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) «Сбербанк» презентовал новый вид ипотеки на ИЖС. Теперь клиенты получили возможность взять кредит под залог участка. Обеспечением по такому займу будет земля под строительство и жилой дом после его регистрации. Кредит выдается частями на каждый этап возведения коттеджа (фундамент, стены, отделка и т.д.). Следовательно, заемщики могут сэкономить, выплачивая проценты только за фактически использованные средства. Клиентам стоит обратить внимание на данную схему, ведь она не требует наложения залога на иную недвижимость или поиска поручителей.

  Что день грядущий нам готовит
  Также в июне власти озвучили планы по субсидированию кредитных ставок в области ИЖС. «Совместно с Минстроем мы активно участвуем в развитии этого сегмента, разрабатываем единую ипотечную программу по всем видам ИЖС, включая как хозяйственный способ, в том числе с привлечением подрядчика или производителя домокомплектов, так и строительство по долевой схеме», – заявил генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. Других подробностей пока нет. Но, учитывая, что льготные программы и так распространяются на загородный рынок, речь, вероятно, о грядущем появлении новых адресных программ или модификации действующих. Тем не менее, это не повод откладывать покупку коттеджа. Напротив, расширение «точечных» мер поддержки, по-видимому, будет сопровождаться сворачиванием базовой льготной ипотеки.

  Где можно вести строительство
  Не любой участок подходит для индивидуального жилищного строительства. Прежде чем брать кредит, нужно удостовериться, что выбранная земля предусматривает ИЖС в качестве вида разрешенного использования. Если вы намерены построить дом сезонного проживания (без права на постоянную регистрацию), также подойдут участки под ведение личного подсобного хозяйства либо садоводства. Категорию земли можно узнать на портале Росреестра rosreestr.gov.ru. С 1 марта 2022 года правительство разрешило строить жилые дома на землях сельхозназначения, принадлежащих крестьянско-фермерским хозяйствам. Однако тогда вы обязаны заняться на нем аграрной деятельностью. Закон не препятствует получению ипотеки для строительства домов на арендованных участках, но обязательно наличие разрешения на ИЖС в договоре с собственником земли.

  Какие дома можно покупать и строить
  Индивидуальное жилищное строительство предполагает возведение на земельном участке с соответствующим ВРИ домов высотой не более трех этажей и 20 метров. При этом коттеджи нельзя делить на несколько объектов недвижимости, например, превращать в таунхаусы. Остальные требования зависят от конкретного банка. Как правило, готовый или строящийся дом должен быть оснащен важнейшими коммуникациями (электро- и водоснабжением, канализацией, отоплением). Кроме того, в большинстве банков оформляют ипотеку только на коттеджи, построенные не ранее 2000 года, имеющие площадь до 300 кв. м и не требующие проведения капремонта.

  Требования банков
  Список требований к заемщикам у каждой кредитной организации индивидуален. Если вы не соответствуете критериям определенного банка по возрасту, сумме первоначального взноса или размеру залога, не значит, что вам откажут и в другом. Для оформления заявки на ипотеку вам точно потребуются паспорт, справка о доходах и удержанных суммах налога (ранее 2-НДФЛ), выписка из ЕГРН, ответ местной администрации о согласовании строительства (не нужен тем, кто приобретает готовый дом).

  Льготные программы 
  В 2023 году на рынке ИЖС продолжают действовать ипотечные программы с господдержкой. Именно они являются важнейшим драйвером его развития. Льготная ипотека 8% позволяет получить кредит на строительство дом, в том числе своими силами. Семейная ипотека 6% допускает лишь возведение коттеджа с привлечением подрядной организации или застройщика. IT-ипотека 5% распространяется только на первичный рынок (готовые коттеджи и участки с подрядом). В Подмосковье максимальный размер кредита составляет 30 млн рублей, но субсидированная ставка распространяется на сумму до 12 млн рублей. Сельская ипотека со ставкой до 3% на территории Московской области не действует.

  «Начиная с периода пандемии, наблюдается резкий рост востребованности ИЖС, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Набирающий обороты тренд на экологичность оказался подкреплен правовыми изменениями: смягчением условий выдачи ипотеки, расширением льготных программ, разрешением свободно выбирать, каким образом строить дом – с участием подрядчика или самостоятельно. Сегмент кредитования ИЖС входит в число наиболее быстрорастущих. В 2022 году объем предоставления займов на строительство и приобретение коттеджей увеличился втрое, по итогам 2023 года может вырасти еще в два раза. Высокий спрос объясняется в том числе тем, что банки вправе субсидировать льготные кредиты. Например, в «ДОМ.РФ» ставка по семейной ипотеке начинается от 4,8% годовых, в «Сбербанке» – от 5,3%».