Каждый пятый дом в аренду сдается от 300 тыс. в месяц
К началу нового сезона на рынке загородной аренды ставки снизились на 5-10%, преимущественно – в столичных регионах и Крыму. Предложение сократилось, а спрос оказался выше на четверть.
● Треть домов сдаются в аренду только на несколько месяцев. Предпочитают сдавать дома на минимальный срок в регионах, граничащих с Московской областью и на юге России - в Краснодарском крае. В самом столичном регионе, наоборот, только четверть домов сдаются на непродолжительный срок. Аналогичная ситуация и в Крыму.
● Чем дальше от МКАД, тем чаще дома сдаются на несколько месяцев, а не от года.
● Выбор домов в аренду ниже на 12%, чем год назад. В аренду на несколько месяцев выбор сократился - на 6%, от года – на 14%.
● 80% предложения домов в аренду – в 10 регионах. Лидеры – столичный регион, Ленинградская область, Краснодарский край и Крым.
● Пик спроса на долгосрочную аренду пришелся на середину апреля 2023 года, это самый успешный период в 2021-2023 гг.
● Средняя площадь дома в аренде – в два раза больше, чем в продаже. Исключение – Санкт-Петербург.
● Каждый пятый дом (19%) сдается в аренду от 300 тыс. в месяц. Год назад таких вариантов было 24% - доля дорогих домов снижается. Исключение – Ростовская область, где впервые появились дорогие дома в аренде.
● Арендовать на несколько месяцев – дешевле в два раза, чем от года.
● Ставка аренды сократилась для домов в аренду на несколько месяцев на 5%. На срок от года – на 10%.
Треть домов сдаются в аренду на несколько месяцев
С наступлением активного сезона аренды на загородном рынке увеличивается доля домов, сдающихся только на несколько месяцев, а не от года. Доля такого предложения (на несколько месяцев) составляет в целом по всей России треть – 34%. Традиционно рост доли «краткосрочной» аренды приходится на апрель-июнь, то есть обычно заселение происходит на летний период. Такими вариантами интересуются, к примеру, семьи с детьми, которые перебираются за город вне учебы ребенка. Да и в целом аренда дома на лето — это альтернатива поездке в отпуск, зимой загородный образ жизни интересен не всем.
Год назад – в мае 2022 года – 32% всего предложения загородных домов предлагалось на несколько месяцев, а максимальная доля была в июне 2022 года – 35%, после чего пошла на спад и достигла локального минимума за последние 12 месяцев в феврале 2023 года (26%). То есть зимой 3 из 4 рантье на загородном рынке планируют долгосрочную сдачу, от года. Летом же и в конце весны – только 2 из 3 рантье сдает дом на долгий срок, остальные ограничиваются несколькими месяцами.
Самый резкий прирост доли домов в аренду на несколько месяцев был отмечен в марте-апреле 2020 года, тогда в локдаун на фоне общей неопределенности и резкого роста интереса к загородному формату для самоизоляции, многие решили сдавать дома не непродолжительный срок.
В зависимости от региона, ситуация отличается. Большинство (69-77%) домов сдаются только на несколько месяцев в регионах, граничащих со столичным: Тверская, Калужская, Тульская, Рязанская области. В Ярославской области – половина домов сдаются менее чем на год. Такая же доля и на юге России в Краснодарском крае. Для сравнения – в Крыму только четверть всех домов в аренду хотят сдать на срок до года, жители полуострова предпочитают сдавать дома преимущественно от года. В столичном регионе у собственников аналогичная стратегия: лишь 27% домов, свободных к аренде, сдаются на срок до года. В Санкт-Петербурге больше – 43%, а в Ленинградской области – 60%. Практически не готовы сдавать дома на несколько месяцев в Ростовской области, где всего 12% всех свободных домов предлагаются сроком до года.
В Московском регионе прослеживается зависимость между сроками сдачи и удаленностью от МКАД. Чем ближе к Москве, тем на больший срок хотят сдавать рантье жилье, то есть это не сезонное предложения на летний период, а объекты для круглогодичного проживания. Например, до 10 км от МКАД, 9 из 10 домов в аренду сдаются минимум на год. А от 50 км и более только 4 из 10 домов сдаются от года.
Выбор ниже, чем в прошлом году на 12%
В 2023 году объем предложения долгосрочной загородной аренды в России показывает снижение: относительно января в мае 2023 года, за 5 месяцев выбор стал меньше на 9%, основная корректировка произошла в последний месяц с началом сезона аренды (-7%). В 2021 году с начала года к маю выбор вырос на 1%. В 2022 году, когда на фоне неопределенности спрос на аренду был невысоким, выбор к маю стал выше на четверть относительно января.
В годовой динамике (относительно мая 2022 года) текущий выбор ниже на 12% в целом в РФ. Причем выбор домов в аренду на несколько месяцев снизился на 6%, а на срок от года – на 14%.
Ситуация существенно отличается, в зависимости от конкретного региона. В Московском регионе выбор за год стал ниже на 13%, как по домам на несколько месяцев, так и в долгосрочную аренду от года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области - на 14% в целом.
В Краснодарском крае выбор в мае 2023 года на 2% выше, чем в прошлом году, но меняется структура предложения. Выбор домов на несколько месяцев стал выше на 20%, на срок от года – наоборот, снизился на 11%. Такая статистика говорит о том, что в отличие от 2022 года, рантье оценивают текущую ситуацию на рынке, как более стабильную, и готовы заключать договоры на меньший срок.
В Крыму ситуация обратная. Выбор здесь ниже на 9%, чем годом ранее. Но именно предложений на небольшой срок аренды стало меньше (-21%), тогда как выбор домов на срок от года стал ниже на 4%. То есть жители полуострова, наоборот, стремятся заполучить контракт как можно на больший срок.
Минимальный объем предложения был зафиксирован в июле 2020 года: 5,9 тыс. лотов, после снятия основных ограничительных мер по передвижению и одновременно с распространением удаленной работы вкупе с летними каникулами у детей. Текущий выбор выше на 13%, чем в июле 2020 года – абсолютный трехлетний минимум.
80% предложения аренды – в 10 регионах.
Предложение домов в аренду распределено по российским регионам крайне неравномерно: на 10 субъектов приходится 82% всех вариантов в мае 2023 года. Почти половина всех домов – в Московской области (48% от всероссийского объема), на втором месте – Ленинградской область (7%). Москва – на третьем месте (6,9%), далее – Краснодарский край и Крым. За год список 10 регионов-лидеров по предложению не изменился, усиления монополизации рынка нет: в прошлом году также порядка 82% домов в аренду предлагались в тех же 10 регионах.
Если рассматривать рейтинг только по домам, сдающимся на срок до года, то в топ-10 регионов по предложению входят также Калужская и Тульская области (вместо Татарстана и Ростовской области, где предпочитают сдавать дома на более долгий срок). Среди регионов-лидеров, где дома сдаются от 12 месяцев, в топ-10 входит Белгородская область, вместо Тверской.
На рынке купли-продажи загородных домов распределение объема предложения более равномерно: на десяток регионов с наибольшим объемом домов в продаже приходится только половина рынка, и лидером является Краснодарский край, незначительно опережающий Московскую область. В топ-10 регионов с максимальным выбором предложения (как по продаже, так и аренды) входят Краснодарский край, Московская область, Татарстан, Ленинградская область, Ростовская область, Крым, то есть 6 из 10 регионов совпадают в списке лидеров по аренде и продаже. Одновременно в лидерах по объемам предложения в продаже отсутствуют Москва, Санкт-Петербург, Тверская и Самарская области. Вместо них активно продают загородную недвижимость в Белгородской области, Башкортостане, Новосибирской области и Тюменской. То есть если аренда больше сосредоточена в столицах и ближе к югу, то продают жилье также в Сибири и на Урале, в экономически наиболее развитых регионах.
Самый большой дисбаланс по лидирующим в аренде регионам – в Москве, Татарстане и Ростовской области, в которых всего 1% домов сдается в аренду, а остальные 99% - продаются. Максимальная доля объектов в аренду от всего количества - в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге (десятая часть рынка). Суммарно в 10 регионах с наибольшим предложением в аренду только 4% лотов предлагаются снять, а не купить. То есть сегмент купли-продажи развит гораздо лучше.
Пик спроса – в апреле 2023 года
С точки зрения потенциальной активности, выраженной в количестве звонков по объявлениям загородной аренды, текущий спрос в апреле-мае 2023 года – в полтора раза выше, чем в среднем в 2021 году. Пик активности пришелся на середину апреля 2023 года, после чего пошел на спад. В сравнении с прошлым годом (относительно апреля-мая) спрос выше на четверть. В сравнении с весной 2021 года – на 20%. Спрос в 2023 году стал активно увеличиваться уже с последней недели февраля.
Дома в аренду в два раза больше, чем для продажи
Средняя площадь дома в аренду в среднем в России составляет 241 кв. м против 139 кв. м для объявлений по продаже, разница более чем в 70% и увеличивается с каждым годом. Дисбаланс сохраняется, вне зависимости от статуса земельного участка. Например, по домам на землях ИЖС средняя площадь домов в аренду – 318 кв. м, в продаже – 159 кв.м. По объектам на землях для садоводства разница также двукратная: 228 кв. м против 112 кв.м.
Среди отдельных регионов исключением стал Санкт-Петербург, в котором средняя площадь дома в аренду (186 кв.м) на 28% ниже, чем под продажу (258). В Ленинградской области площади сопоставимы между собой (148 кв.м). В Москве дома в аренду незначительно больше (на 4%), чем в продаже (293 и 281 соответственно). В Московской области средний дом в аренду почти в полтора раза больше по площади, чем в продаже (на 45%, 314 кв. м и 216 кв. м соответственно). По остальным регионам с наибольшим количеством домов в аренду также объекты на рынке аренды просторнее, чем в продаже.
Основная часть домов в аренду располагаются на участке 6-12 соток (41%), эта же категория по площади основная и для домов в продаже. Дома на участке от 25 соток в аренду встречаются чаще от общего объема (12%) против 7% в продаже. То есть арендаторы загородного рынка потенциально имеют возможности выбирать дом большей площади и с большим участком.
Аренда дома – для обеспеченных россиян: каждый пятый дом сдается в аренду от 300 тыс. в месяц
Среди 10 регионов, на которые приходится наибольшее количество домов в аренду, в бюджете свыше 300 тыс. в месяц представлен каждый четвертый дом к аренде.
В Московском регионе максимальная доля - 25%. Высокая доля и в Краснодарском крае (19%), а также – Санкт-Петербурге (18%). Свыше 300 тыс. в месяц имеют прайс арендные дома и в Крыму (2% объектов). Свыше полумиллиона рублей в месяц – ставка аренды для 12% домов в столичном регионе и 8% - в Краснодарском крае. Суммарно по 10 регионам каждый пятый дом в долгосрочную аренду имеет прайс свыше 300 тыс. в месяц.
В сравнении с маем 2022 года, доля домов в высоком бюджете аренды, снижается. От 300 тыс. рублей в месяц год назад имели 24% всех домов в аренду против 19% сегодня. В Ленинградской области, к примеру, нет больше предложения с бюджетом от 300 тыс., в прошлом году 4% всех домов в аренду имели такой прайс. В Крыму исчезли дома в аренду с бюджетом от 500 тыс., ранее таких было 3%. В Санкт-Петербурге год назад были дома в аренду с бюджетом от 500 тыс. - 6%, сейчас таких нет. В столичном регионе в бюджете от 300 тыс. в месяц предлагались 31% домов, сейчас – 25%.
Исключение – только Ростовская область, где в 2023 году появились предложения в высоком бюджете от 200 до 300 тыс. (2%), год назад таких дорогих вариантов не было к аренде.
Арендовать на несколько месяцев – дешевле, чем на год, в два раза
Изменение структуры предложения привело к снижению средней ставки аренды. Причем по большинству локаций сэкономить на аренде загородного дома можно, выбрав вариант на несколько месяцев, а не от года. Например, в столичном регионе средняя ставка долгосрочной аренды от года составляет 251 тыс. р, на 12% ниже, чем в мае 2022 года. На несколько месяцев можно арендовать дом уже за 130 тыс. в месяц (-8% за год). Разница – почти в два раза.
Начиная с осени 2020 года, ставки аренды домов в столичном регионе находятся примерно на одном уровне с ростом в весенний период и снижением ставки осенью. Основной рост ставок аренды за три года фиксировался в период локдауна – весной 2020 года, текущие ставки аренды оказались ниже на 20-30% относительно трехлетнего максимума.
За месяц (в мае 2023) отмечен существенный прирост средней ставки аренды для домов в аренду в Московском регионе от года: с 224 тыс. до 251 тыс.: +12%. Причина – как в вымывании предложения, так и выходе на рынок нового предложения – порядка 70 домов в бюджете от 1 млн в месяц. То есть самые элитные объекты предпочитают сдавать на долгий срок от года, а не на несколько месяцев.
Половина всех домов в аренду в столичном регионе приходится на дорогие направления: Новорижское, Рублево-Успенское, Минское. Самые дорогие дома в аренду – по Рублево-Успенскому шоссе и на Новой Риге. Впрочем, и по более бюджетным направлениям снять дом на несколько месяцев в среднем обойдется от 100 тыс. в месяц (Киевское и Калужское шоссе, а также – Дмитровское).
Снижение ставок аренды за год фиксируется по большинству регионов (помимо столичного региона, также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Крыму). Одновременно дома в Краснодарском крае, наоборот, выросли в цене на 3-4%. Существенный рост цен также и в Ростовской области, где, как было отмечено выше, в 2023 году появились варианты от 200 тыс. р.
На юге России, в отличие от столичных регионов, наоборот, дешевле будет арендовать дома сразу на год и более, чем на несколько месяцев. Объясняется это в том числе большим количество инвестиционных объектов с проживанием собственников в других регионах, а также – фактором сезонности, когда найти арендатора в определённые месяцы становится намного сложнее.
Аренда за год стала дешевле на 5-10%
Средневзвешенная ставка аренды в топ-10 регионов с наибольшим объемом предложения аренды сократилась за год для домов в аренду на несколько месяцев на 5%. На срок от года – на 10%. Высокая средняя ставка объясняется высокой долей предложения в столичном регионе, на который суммарно приходится 56% предложения аренды. Если не учитывать Московский регион, то за год ставка аренды на несколько месяцев не изменилась, а по объектам в аренду от года стала ниже на 10%.
