Виды из окон с оценкой «минус» и «плюс»

Сумма дисконта. Естественно, зависит от класса объекта. В отличие от жилья класса «эконом», объект бизнес-класса более существенно теряет по цене, так как приятный вид из окна – обязательный атрибут жилья со статусом. В то же самое время покупатели недорогих квартир, обладающие ограниченным бюджетом, вполне готовы жертвовать видовыми характеристиками.

Со знаком «минус»

В категории самых «плохих» видов – гаражи, свалки, унылые фабричные здания, кладбища: если окна продаваемой квартиры выходят на один из подобных объектов, то покупатель может затребовать серьёзный дисконт.

К менее «травмирующим» зрелищам относятся виды узких переулков или тот случай, когда ваши окна «смотрят» непосредственно в окна дома напротив. Но в историческом центре столицы таких вариантов, в общем-то, немало, причём они есть и в бизнес-, и в элит-сегменте. Соответственно, влияние таких видов на цену объекта уже не так велико: если такой дом по остальным критериям соответствует статусу дорогого жилья, то скидка составит не больше 15%.

Одним из примеров может служить дом бизнес-класса недалеко от станции метро «Белорусская». Находится он всего в 100 м от Тверской, квартиры в нём качественные, с отличными планировками и полноценными коммуникациями. Однако вид из окон, демонстрирующий гаражи, мусорные баки и старые блочные здания, поначалу отталкивал покупателей. Тем не менее, преимущества здания и небольшие скидки за неприглядный вид из окон позволили быстро распродать все квартиры.

Со знаком «плюс»

Самыми притягательными видами по всему миру считаются картины исторических частей города, парки и водная гладь. Учёные из Университета Западного Вашингтона в конце 80-х – начале 90-х провели занимательное исследование: подняв архив из тысяч записей о продажах домов в Беллинхеме, штат Вашингтон, они измерили расстояние между этими домами и водоёмами, а затем выполнили подсчёт их стоимости. В результате оказалось, что здание без вида на водоём, проданное за 200 тыс. долларов, могло бы быть продано за 317 тысяч, если бы его окна имели ничем не перекрытый вид на океан. А если бы дом стоял на берегу озера, то его цена достигла бы 453 тыс. По словам Бенсона, руководителя исследования, полный незагороженный вид на воду прибавлял к стоимости дома до 60%. Чем ближе дом находился к воде, тем выше была его стоимость.

Как правило, в Московском регионе прибавка за виды из окна не превышает 30%, максимальная надбавка происходит, только если у квартиры и впрямь имеются уникальные видовые характеристики. В среднем надбавка составляет 10-15%. Увеличение стоимости при этом зависит от высоты этажа, на котором находится видовая квартира, и большой разницы между тем, находится квартира в Москве или в Подмосковье, обычно нет. Так, например, в ЖК «Фили Град» разница в цене апартаментов на 11-м и 18-м этажах – 10 тыс. руб. за квадратный метр, а в жилом комплексе «Маяк» (г. Химки), где из всех квартир открывается великолепный вид на Химкинское водохранилище, квадратный метр в квартире на третьем этаже на 11 тыс. руб. дешевле, чем на семнадцатом.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», говорит, что вид из окна может существенно повысить стоимость квартиры, поскольку благоприятные видовые характеристики – это один из основных моментов, который определяет ликвидность объекта. Однако покупатель при этом желает быть уверенным, что безупречный пейзаж, на который выходят окна видовой квартиры, сохранится неизменным навсегда. Ирина Доброхотова напоминает известную историю элитного жилого дома на Пречистенской набережной. Квартиры в нём были с потрясающими видовыми характеристиками, и покупатели охотно переплачивали за них. а через некоторое время отличный вид на реку оказался закрыт офисным центром, выросшим перед домом.

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» поясняет, что во избежание таких случаев необходимо предусмотреть, чтобы дом находился на первой линии. Если речь идёт о видах на воду, то подобных вариантов в Московском регионе – не больше 1%, к ним относится и ЖК «Маяк». Он находится на первой линии у воды, что гарантирует инвестиционную привлекательность квартир и, соответственно, большую весомость капитализации. Тем более что на сегодня цена квадратного метра в проекте адекватна рынку.

Общей формулы для определения доплаты за видовые характеристики, по мнению Ирины Доброхотовой, не существует. Здесь необходимо соблюдать баланс между тем, как оценивает пейзаж застройщик, и суммой, которую готов доплатить за приятное зрелище покупатель. Если баланс разумен, то квартиры не будут слишком долго находиться на экспозиции.