Оценка на грани фантастики – как оспорить кадастровую стоимость

В 2023 году состоится всероссийская государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Теперь данная процедура будет проходить регулярно: раз в два года – в городах федерального значения, включая Москву, каждые четыре года – в остальных субъектах РФ. Результаты оценки напрямую влияют на размер имущественного налога. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как добиться пересмотра кадастровой стоимости, если вы ее считаете несправедливой.

  Двоюродная сестра рыночной цены
  У любого объекта недвижимости есть рыночная цена, за которую его можно купить или продать. Для всех реализуемых квартир (домов, участков и т.д.) она определяется индивидуально. В свою очередь, кадастровая стоимость представляет официальное государственное заключение о ценности недвижимого имущества. В отличие от рыночной цены, она определяется с помощью метода массовой оценки. Схемы отчасти схожи, однако подход к определению кадастровой стоимости носит менее выверенный характер, поэтому выше вероятность ошибки.

  По сути, государственная оценка – компромиссный вариант, учитывающий усредненные показатели без рассмотрения специфических особенностей каждого объекта. При ее определении специалисты обращают внимание на местоположение дома, год постройки, материал стен, сопутствующую инфраструктуру, социально-экономическую ситуацию в регионе, тарифы на энергоресурсы. Однако они не проводят осмотр квартир, поэтому не анализируют ремонт, вид из окон, престижность ближайших образовательных учреждений и т.д.

  Каждый вправе узнать
  Одно из важных достоинств кадастровой стоимости – доступность сведений о ней. Желающим выяснить итоги государственной оценки не нужно собирать большой пакет документов и долго ждать предоставления сведений. Данные о любом интересующем вас объекте в течение трех рабочих дней можно получить через сайт Росреестра. С 1 марта принцип выдачи выписок из ЕГРН изменился. Теперь третьим лицам не предоставляется информация о собственниках. Однако на результаты кадастровой оценки режим конфиденциальности по-прежнему не распространяется. Владельцы недвижимости имеют право на моментальный доступ. Для этого им лишь нужно зарегистрироваться на портале lk.rosreestr.ru.

  Внесудебное решение
  Основная положительная черта кадастровой стоимости заключается в том, что собственники имеют возможность добиться ее пересмотра в персональном порядке. Основаниями для пересчета могут быть ошибочная оценка состояния здания, его площади, использовавшихся при строительстве материалов и др. Завышенная стоимость ведет к увеличению налогового бремени. С 2019 года пересмотр показателя позволяет не только снизить размер будущих платежей, но и вернуть переплаченные средства за прошедшие три года.

  Если у вас возникли сомнения в корректности расчетов, обратитесь в местное отделение Росреестра. В течение месяца вам должны предоставить разъяснения. В случае несогласия c ними, стоит обратиться в ведомственную комиссию. Заявление можно подать через управление Росреестра, в МФК, электронным письмом либо с помощью «Госуслуг».

  Перед подачей обращения необходимо провести оценку рыночной цены спорного помещения. Заявление принимается только с прикрепленным отчетом. Также необходимо приложить выписку из ЕГРН, где отражены сведения, которыми вы недовольны, и копию правоустанавливающего документа. По итогам рассмотрения обращения комиссия согласится с определением кадастровой стоимости в размере, аналогичном рыночной цене, либо отклонит заявление. Во втором случае придется обращаться в суд.

  Дела судебные
  Собственники могут оспаривать кадастровую стоимость в суде, не пытаясь разрешить спор в комиссии. Закон предусматривает такую возможность. И, конечно, судебный иск остается единственным способом пересмотреть оценку, если в Росреестре вам уже отказали. Истцу нужно оплатить небольшую госпошлину – 300 рублей для физлиц (в том числе ИП). Вместе с исковым заявлением нужно предоставить выписку из ЕГРН, копию правоустанавливающего документа и отчет, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

  Подтвердить недостоверность данных Росреестра можно иными документами: определяющими правильную площадь квартиры, ее действительное местоположение, степень аварийности, говорящими о скрытых недостатках, отсутствии капитального ремонта и т.п. Спор должен быть разрешен в течение двух месяцев (трех месяцев – по делам, признанным сложными).

  «Рыночная оценка объективнее кадастровой, но вместе с тем сложнее и дороже, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Именно в целях экономии бюджетных средств власти не переходят к ней в масштабах страны для определения размера налогов. В то же время кадастровые проверки носят регулярный характер, что во многом нивелирует присущие им методологические недочеты. Если же гражданин не согласен с государственной оценкой стоимости жилья, то вправе ее оспорить, причем есть возможность досудебного урегулирования».