Риэлтор рассказал о секретах работы петербургских застройщиков с частными инвесторами

Россияне продолжают инвестировать деньги в недвижимость. Спросом у инвесторов пользуются не только готовые объекты, но и строящиеся. Эксперт рынка новостроек Георгий Патанин рассказал о том, как этот сегмент изменился за 2022 год и каким он будет в 2023 году.

Георгий Патанин, генеральный директор агентства недвижимости: 

  – В некоторых проектах доля инвестиционных сделок достигала 40%. Чаще всего такое число инвестиционных сделок было в проектах с большим количеством квартир-студий и 1-комнатных квартир. Также высокий инвестиционный интерес покупателей поддерживался за счёт активной рекламы. 

  Если говорить о том, как застройщики мотивировали инвесторов, то обычно они предлагали ипотеку за 1 рубль до конца строительства проекта. В этом случае инвесторы действовали по логике либо перепродажи квартиры к концу стройки, заработав на росте цены, либо сдачи её в аренду. Также сейчас появились рассрочки беспроцентные по цене 100% оплаты, когда первый взнос составляет 20—30%, а доплата происходит к моменту окончания строительства комплекса. Более того, даже рассрочки на готовое жильё стали появляться по системе 20-40-40. 

  Тактикой застройщиков по привлечению инвесторов было создание ажиотажа на старте продаж. Далее в продажу выводились не самые ликвидные квартиры, показав, что можно купить самые дешёвые квартиры, а затем выкладывался большой пул квартир, который убирался с продажи через неделю. Этот сценарий часто использовали для того, чтобы показать высокую динамику продаж. Далее застройщики начинали продавать всё то, что компании не расхватали в первичном ажиотаже. В итоге это часто приводило к тому, что некоторые квартиры на старте продаж стоили дороже, чем в момент готового проекта. 

  В некоторых случаях компании и вовсе продавали свои квартиры собственным ПИФам. Например, в Петербурге такой сценарий был зафиксирован. 

  Создание такого искусственного ажиотажа на начальном этапе привело к ряду интересных случаев. Например, один из крупных жилых проектов продавался инвесторам на старте по цене в 200 тыс. руб. за 1 кв. м., а сейчас цена опустилась к 130 тысячам. 

  Сейчас инвестиционные сделки на первичном рынке – это очень рискованно, так как через какое-то время люди, купившие квартиры выйдут на рынок и будут конкурировать с такими же собственниками, создавая себе конкуренцию. 

  Также есть случаи, когда застройщики пытались ограничить дольщика, в праве перепродать объект по переуступке. Это происходит за счёт затягивания выдачи акта сверки. Иногда девелоперы тянут с выдачей этого документа до момента получения права собственности, чтобы у продавца были невыгодные условия продажи. Это сильно влияет на репутацию застройщика. При этом такими «мелкими пакостями» занимаются весьма уважаемые застройщики.  

  На переуступки сейчас не действуют льготные программы. В итоге люди покупают у застройщиков квартиры по ценам выше, чем можно найти на рынке переуступок. При этом ипотечные ставки и некоторые другие условия у застройщиков, безусловно, выгоднее. 

  На данный момент, самые выгодные варианты – это квартиры по переуступке, которые по цене проходят под программу семейной ипотеки. Но объём такого предложения минимален. 

  Также есть сейчас на рынке предложения от инвесторов, которые потеряли возможность обслуживать кредит, а сдавать ещё нечего, так как дом строится. В итоге дисконт на такие квартиры составляет 20—30%. Другое дело, что инвесторы, которые имеют средства, не торопятся за такими квартирами, так как понимают, что рынок ещё сильнее может упасть. 

  Если мы возьмём за 100% общее количество квартир у инвесторов, то в продаже застряли, по нашим оценкам, 70—80% объектов. Почти все квартиры, приобретённые для инвестиций, уходят тяжело и со скрипом. 

  Много квартир сейчас не продаются, так как владельцы понимают, что сегодня они выставить их на продажу могут только в минус себе. Например, объекты, купленные в феврале — марте 2022 года, выросли на 5%, а учитывая, что для продажи нужно давать дисконт от цены застройщика, комиссию агентам, то вернуть даже вложенное нет возможности. 

  Самым вероятным сценарием будет ситуация, когда люди в итоге будут достраивать квартиры, потом их сдавать, а когда ситуация стабилизируется, то мы увидим на рынке большое количество новой вторички. 

  Сейчас многие строительные компании изменили стратегию работы с инвесторами и предлагают купить квартиру на пенсию. Это сложно назвать инвестицией, а скорее, а покупка квартиры на будущее. Но с таким сценарием нужно быть аккуратнее. Если купить квартиру под ставку 0,1% и удорожанием 30%, то в ближайшие годы вернуть потраченное не получится. Конкретно у нас весь инвестиционный спрос ушёл за пределы России, в Дубай и Турцию.