Риэлтор назвал главное зло рынка недвижимости

На рынке жилищного кредитования зафиксированы признаки пузыря, что обусловлено продлением льготной ипотеки на новостройки и одновременным снижением стоимости жилья. Эксперт рынка жилья Георгий Патанин рассказал о том, насколько реальна ситуация с появлением большого количества проблемных кредитов.

Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина: 
  – Ипотечный пузырь формируется, когда займы дают всем подряд: студентам, безработным, людям, которые проработали месяц на работе, проще говоря, банки массово выдают кредиты, которые в будущем станут проблемными, потому что их не смогут обслуживать. Сейчас темпы кредитования высокие, а темпы роста просроченных задолженностей не очень большие. Таким образом, риски появления большого числа проблемных кредитов невелики. Более того, банки стали чаще отказывать в ипотеке. 
  Центральный банк борется сейчас в большей степени с ипотечными кредитами, где ставка околонулевая и есть значительное удорожание цены квартиры. Здесь риск заключается в том, что если человек через пять лет захочет продать квартиру, то он не сможет продать свой объект по той цене, которую заплатил, а значит, он не сможет вернуть себе тот первый взнос, который заплатил и не сможет закрыть долг перед банком. Например, покупая квартиру за 10 млн рублей по ставке в 7% годовых или эту же квартиру по цене в 13 млн рублей, но со ставкой в 0,01%. В результате этого тело кредита больше стоимости квартиры, если бы покупка была за наличные, таким образом, если собственник квартиры или же банк будет продавать такую квартиру, то вероятность того, что он вернёт от продажи свои деньги, стремится к нулю. Особенно если проблемы у заёмщика возникнут не через 10 лет, а через год-два. В результате этого патовая ситуация складывается, ведь застройщики не могут продать свои квартиры, так как цены были разогнаны льготной ипотекой, когда люди брали по 3—4 квартиры. Единственным решением проблемы является снижение цен на новые квартиры, так как через несколько лет банки могут столкнуться с большим количеством невозвратных кредитов. На мой взгляд, ЦБ надо работать прежде всего с застройщиками, потому что цены, которые сейчас есть, конечно, снизились, но не до того, уровня который позволил бы избежать появления спекулятивного пузыря. 
  Спекулятивный пузырь появился, когда на рынки появились дешёвые деньги и порог инвестора сильно снизился, и все пошли покупать жильё в надежде на то, что рост рынка будет постоянным. Сейчас рынок встал, и все пошли продавать, приобретённое жильё, конкурируя между собой толкая цены вниз. В результате этого зарабатывают только застройщики и банки, а люди теряют деньги. Сейчас этот спекулятивный пузырь начинает сдуваться из-за ограничений по господдержке, что является правильным шагом для того, что стимулировать людей покупать недвижимость для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций. Если дальше всю эту спекулятивную историю раздувать, то рынок просто на 50% вниз развернётся. 
  При условии, если не будет не рыночных инструментов поддержки, то рынок вторички сам себя сбалансирует и разница будет в районе 30% в зависимости от класса дома. Достаточно вспомнить ситуацию с выходом нового айфона и того, сколько сразу после премьеры новой модели начинает стоить предыдущий. 
  Рынок вторички – это частники, которые никому не интересны, а новостройки поддерживают низкими ставками. В результате этого, если раньше для покупки квартиры в новостройке человеку нужно было продать одну квартиру, затем был период, когда нужно было продать квартиру и взять ипотеку для приобретения нового жилья, а сейчас одному из моих клиентов нужно продать две однокомнатные квартиры для получения средств на первый взнос по одной трёхкомнатной квартиры в новостройке. Сейчас новостройки становятся всё недоступнее и банки вместе с застройщиками стараются размазать платежи и скрыть реальную стоимость этих квартир. 
  Сейчас рынок начинается корректироваться, и это нормально. По нашим прогнозам, размер этой корректировки должен составить около 30% или до уровня цен марта 2021 года, а в идеале до уровня 2020 года. 
  Главным злом рынка является ипотека без первоначального взноса. Такие вещи Центральным банком должны просто на корню убираться какими-то штрафами или санкциями к компаниям, которые это делают. Из-за таких предложений застройщики задирают цены на 30—40%, а в Питере особо отличился застройщик, который повысил цену на 70%. 
  Следующее зло – это ипотека под 0,01% с удорожанием. Низкая ставка – это хорошо, но удорожания в 30—40% не должно быть.