Московские мифы о выгодных вложениях

Принято считать, что частный инвестор в Москве, имея свободную сумму в 500 тыс. долл., может позволить себе инвестировать только в жилье, причем не в самых престижных районах города. Так ли это? И какой может быть инвестиционная привлекательность такого относительно небольшого вложения в недвижимость? В этом вопросе попытались разобраться аналитики инвестиционной компании STONE HEDGE.

Специалистами РА «Домодвигов и Ко» по заказу компании был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.
На вопрос «Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости Вы предпочтете вложить эти средства?» большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.
Голоса распределились следующим образом. Покупку жилья предпочли бы 52,8 % москвичей, покупку офиса – 20,88 %, и только 17 % хотели бы инвестировать в торговые помещения или ПСН.пку жилья предпочли бы 52,8 % москвичей, покупку офиса – 20,88 %, и только 17 % хотели бы инвестировать в торговые помещения или ПСН.

Выбирая между различными классами жилой недвижимости, максимальное количество голосов москвичи отдали за жилье бизнес-класса (62%) и апартаменты бизнес-класса (17%).

Среди московских округов в явных лидерах оказались ЦАО и ЮЗАО Большинство жителей столицы заявили также, что они готовы вкладывать деньги в уже готовые объекты либо в объекты, первые очереди которых уже построены. Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5 % горожан.
Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, так же как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?

Итак, Вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, Вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013 года и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи в аренду.

Что может предложить Вам рынок?

ВАРИАНТ №1. Жилая недвижимость

На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013 года по цене 8800 долл. за кв. м (ЖК «Шатер»), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015 года по цене 6500 долл. за кв. м (ЖК «Мосфильмовский») или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за кв. м (ЖК TriBeCa APARTMENTS).
С учетом затрат на ремонт – 1500 долл. на 1 кв. м – площадь, которую Вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м – квартира в новом доме, 63 кв. м – квартира в строящемся доме, 67 кв. м – апартаменты.
Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55000 руб. (1718,75 долл.), 60000 руб. (1875 долл.) и 65000 руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6 % в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса – 17,8 года с доходностью 5,6 % в год, апартаментов – 15,7 года с доходностью 6,4 % в год
ВАРИАНТ №2. Офисная недвижимость

Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.
В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013 года (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014 года – офисы по цене 3800 долл. за кв. м.
Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.
Средние ставки аренды по таким объектам – 700 и 650 долл. за кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что Вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7 %. Важно отметить, что, в отличие от жилой недвижимости, офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.
Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ – 7,3 года с доходностью 13,7 % в год, для офиса в объекте редевелопмента – 6,3 года с доходностью 15,9 % в год
ВАРИАНТ №3. Торговая недвижимость или ПСН

Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающиеся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т. п.

В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК «Мирный») или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa APARTMENTS).

Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за кв. м, для второго – 7950 долл. за кв. м. Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., – 53 и 63 кв. м соответственно.

Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды – 750 и 800 долл. за кв. м в год – и будем считать, что договор с арендатором Вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.

Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса – 9,5 года с доходностью 10,5 % в год, в объекте редевелопмента – 8,5 года с доходностью 11,8 % в год.
Подведем итоги

Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.

Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.

В каждом из сегментов самую высокую окупаемость демонстрируют объекты редевелопмента – за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента – 15,9 % годовых, для апартаментов – 6,4 % годовых.