Великое превращение. Новая реальность бывших промзон
В России насчитывается множество промзон, где раньше размещались ныне недействующие советские фабрики и заводы. В ближайших планах – комплексное развитие 753 таких территорий, с градостроительным потенциалом в 173 млн квадратных метров. Эксперты «Метриум» рассказывают о нюансах этого масштабного процесса.
Как все начиналось?
Новое положение о комплексном развитии территории (КРТ) вступило в России в силу с 1 января 2017 года, а Москва стала первым городом, который воспользовался этим инструментом. Были изучены все производственные зоны столицы, их общая площадь составляет почти 15 тысяч гектаров. Треть из них оказалась подходящими для реализации новых масштабных проектов.
С 2021 года освоение данных площадей проходит в рамках единого проекта «Индустриальные кварталы». Это позволило сократить число бюрократических процедур и сделать процессы согласования гораздо прозрачнее и понятнее для инвесторов. Если раньше, с момента принятия решения о КРТ до заключения договора, уходило почти 340 дней, то в рамках нового порядка этот срок сократился до 170.
Главным преимуществом бывших промзон является их удачное расположение. Многие из них находятся недалеко от центра столицы и являются привлекательным местом под застройку в мегаполисе. Особый интерес девелоперов вызвали промышленные объекты, расположенные возле воды, ведь спрос на жилье с видом на реку всегда высок. Так, на территории промзоны Нагатинский Затон сейчас возводится городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское», который в этом году был признан победителем международной премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Жилой квартал Москвы № 1». Общая площадь территории проекта – 29 гектаров, при этом под здания отводится только 30%. Здесь будет вся необходимая инфраструктура, включая социальные объекты (детский сад и школа уже введены в эксплуатацию, новый Центр образования сейчас находится на стадии проектирования), многофункциональный центр, различные магазины. Проект настолько востребован, что в нем уже полностью распроданы все коммерческие помещения в готовых и строящихся корпусах.
Зачем это государству и девелоперам?
В России 75% населения живет в городах, которые становятся основными двигателями экономики страны – именно здесь сконцентрированы квалифицированные кадры, и им нужно обеспечивать комфортную среду. Она должна отличаться не только разнообразием, но и быть удобной, и на первое место выходят сервисные, а не количественные показатели. То есть не протяженность дорог и число построенных квадратных метров жилья, а время в пути до места работы, доступность объектов коммерческой, культурной и досуговой инфраструктуры. Эти факторы проще всего учесть именно при реализации проектов КРТ, поэтому городские власти заинтересованы в приходе новых инвесторов и девелоперов.
Данный интерес можно назвать обоюдным, поскольку игроки рынка хотят создавать на этих землях комфортную городскую среду параллельно со строительством жилья. К слову, комплексное освоение территорий идет не только в Москве, но и в других крупных городах. В этом плане показательна деятельность компании КОРТРОС, которая активно участвует в государственных, региональных и ведомственных программах жилищного строительства, эффективно используя механизмы частно-государственного партнерства и создавая возможности для реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий в различных регионах России.
Например, в Екатеринбурге девелопер с 2007 года строит новый район «Академический» на площади 1300 гектаров, дома вводятся поэтапно, здесь уже проживает более 135 тысяч человек, а будет 350 тысяч. Одновременно возводятся социальные и коммерческие инфраструктурные объекты, создаются рабочие места. Запланирован также инновационный медицинский кластер, в состав которого войдут учебные корпуса и студенческий кампус Уральского государственного медуниверситета, новое здание НИИ Охраны материнства и младенчества (НИИ ОММ), поликлиника на 1 200 посещений, площадь Героев-медиков с бульваром имени врача Евгения Боткина и жилье для врачей и преподавателей. Параллельно район включается в дорожно-транспортную сеть города и благоустраивается. Приоритетами являются дворы с яркими игровыми комплексами, современные workout-зоны и корты, ландшафтный дизайн и многоуровневое озеленение.
«Мы строим не квадратные метры, а стиль жизни, потому что в наших проектах предусмотрено принципиально новое качество жилых и общественных пространств, – подчеркивает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва». – Это возможно именно в большом комплексном проекте, где все элементы – инфраструктурные, планировочные и эстетические – тесно связаны между собой. И здесь особенно важно детально прорабатывать концепцию. Если в компактном жилом комплексе какие-то ее недостатки повлияют на жизнь ограниченного числа человек, то в масштабных речь идет о численности населения, сопоставимой с целым городом».
Каковы требования?
Закон о КРТ заставляет девелоперов соблюдать баланс между жильем и общественными пространствами, что должно повысить качество городской среды и улучшить внешний облик и иные характеристики объектов капитального строительства. В частности, закреплено требование о том, что в плане земельного участка, подпавшего под КРТ, должны содержаться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и максимально допустимого уровня территориальной доступности данных объектов для населения. Кроме того, застройщики обязаны возводить коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру проектов и бесплатно передавать соответствующие объекты в собственность городским властям. В документе также прописаны жесткие квалификационные требования к девелоперам, которые могут участвовать в проектах КРТ, прописана процедура проведения торгов на право заключения застройщиками договора о КРТ с государством.
Каковы основные принципы застройки?
ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России выпустили книгу «Свод принципов комплексного развития городских территорий», рассказывающую о том, каким должно быть идеальное современное жилье. Предполагается, что при планировке городских территорий нужно переходить от микрорайонной застройки к квартальной средней этажности с качественными общественными пространствами, плотной улично-дорожной сетью и широким спектром объектов торговли и услуг в пешеходной доступности. Минимум 20-30% от общей площади застройки должна составлять доля инфраструктуры.
В основу правил формирования жилой среды закладывается принцип конструктора: мини-город разбивается на районы, сформированные из нескольких застроенных кварталов. При этом важна непрерывность городской ткани, позволяющая жителям одного района без проблем попадать в соседний, увеличивая поток посетителей объектов коммерческой инфраструктуры.
В пространстве КРТ должна быть предусмотрена архитектурная концепция, некий общий стиль. Например, в «Ривер Парке Коломенское» каждый из домов выглядит как раскрытое к реке пространство с приподнятым над уровнем автомобильных проездов внутренним двором. При этом ориентация в сторону реки подчеркнута эффектными террасами.
«Продуманные архитектурные элементы являются важной составной частью концепции нашего проекта, поэтому выбирались символы, связанные с водой, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Так, на участке набережной протяженностью 1500 м, строительство и благоустройство которой выполнено за счет средств девелоперов, посетители видят рыбацкие мостики, фонари-паруса, декоративные флюгеры, арт-объекты в виде плавающих бегемотов, дельфинов и собачек, а доминантой является 7-метровый маяк. Интерьер здания детского сада «Бригантина» выполнен в морской тематике».
В проектах КРТ обязательна «зеленая» инфраструктура. В «Ривер Парке Коломенское» на пешеходной набережной предусмотрены три основные зеленые зоны: здесь есть небольшой яблоневый сад, злаковый сад, а также участок с всесезонным озеленением хвойными и лиственными крупномерами, рокарий и альпийские горки. А в проекте «Академический» от КОРТРОС сквозь кварталы тянутся засаженные деревьями аллеи, через которые можно пересечь весь район. Огромный парк площадью 49,5 га уже действует, но продолжает благоустраиваться, в нем проводятся все большие районные праздники.
«Проекты КРТ привлекают девелоперов своим масштабом, но они сложны в реализации и подходят только крупным игрокам, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Преимуществами для города являются создание новой и развитие существующей транспортной, социальной и коммунальной инфраструктур, а также обновление застроенных территорий, депрессивных промышленных и производственных зон внутри городов. Кроме того, механизмы КРТ развивают стройотрасль в целом, так как позволяют сокращать инвестиционно-строительный цикл и применять все инструменты финансовой поддержки при возведении объектов».
