Как не прогадать арендодателю элитного жилья на турбулентном рынке
В агентстве элитной недвижимости Intermark Real Estate по итогам исследования поведения рынка элитной аренды в октябре отмечают возобновление снижение спроса. Объем квартир, после недолгой передышки, продолжает пополняться и за октябрь вырос на 12%, за год же этот показатель вырос больше чем вдвое. Спрос пока не радует активностью – за год интерес арендаторов упал на 21%. В такой ситуации цены на аренду высокобюджетной недвижимости снижаются и, если арендаторы за год понизили цену на 11%, то стоимость в реальных сделках упала на треть. Перегретый в начале года рынок элитной аренды на падающем спросе возвращается к рыночным показателям цены. Эксперты Intermark Real Estate анализируют текущую ситуацию и дают рекомендации, как не прогадать собственникам квартир на столь турбулентном рынке.
Объем экспонируемых лотов в аренду за месяц вырос на 12%, совокупный же рост предложения за год составил по итогам октября 108%. Т.е. сегодня на рынке высокобюджетной аренды сдается вдвое больше квартир, чем годом ранее.
«Рост числа предложений квартир можно объяснить отъездом части арендодателей и арендаторов и, как следствие, освобождением квартир. Несмотря на то, что объем предлагаемой недвижимости снова начал расти после снижения, отмеченного в последние месяцы (см. график), в этом году уже наблюдались и более высокие ежемесячные приросты числа предложений – так, в первые месяцы после объявления о начале СВО рост показателя доходил до 30%», - комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate.
По тем же причинам на рынке возобновляется спад числа сделок, спрос на элитную аренду за год уменьшился на 21%.
Цены на высокобюджетные квартиры вынужденно реагируют на столь сильный дисбаланс спроса и предложения и демонстрируют заметное снижение. Средневзвешенный бюджет предложения в октябре 2022 года снизился на 7%, составив 330 000 руб./месяц. Реальные же сделки заключаются со средневзвешенной ценой 200 000 руб./месяц. За октябрь этот показатель снизился на 2%, а за год – на 30%. Однако Елена Куликова, директор департамента аренды Intermark Real Estate говорит, что паниковать участникам рынка пока рано: «Конечно, столь сильное понижение цены беспокоит арендодателей. Но если же проанализировать ситуацию в более долгосрочной ретроспективе, то важно понимать, что на исходе пандемии цены были значительно перегреты, и вектор на снижение был заложен еще год назад. Так, к началу года цены предложения были завышены как минимум на 16%. Но из-за отложенного спроса, сформированного в период пандемии, это не останавливало арендаторов».
«Еще одна причина снижения арендных ставок - активная позиция арендаторов в торге из-за большой конкуренции на рынке предложений», - говорит Елена Куликова, директор департамента аренды Intermark Real Estate. Так, если смотреть только сделки со скидками, то средняя уступка от собственников увеличилась за год с 9% до 16%. При этом, растет не только размер скидки, но и доля сделок, где арендодатели идут на уступки. За последний год доля сделок, заключенных со скидкой, выросла с 39% до половины (51%). Елена Куликова также отмечает, что в действительности реальный размер дисконта еще выше, поскольку арендная ставка в период экспозиции уже изменялась в меньшую строну и дополнительные дисконты предоставляются к сниженной цене.
«Самый главный совет, который сегодня можно дать арендодателям – это проявлять гибкость и не пытаться считать упущенную выгоду, которую можно было бы получить за аналогичную квартиру еще год назад. Важно реально оценивать рыночную ситуацию. На сегодняшний день дисконты являются самым рациональным решением. Без скидок квартира будет простаивать месяцами, вынуждая арендодателя фиксировать убытки. Лучше сдать квартиру быстрее, но по приемлемой для арендатора цене, чем потерять деньги в период простоя», - советует Елена Куликова, директор департамента аренды Intermark Real Estate. Также эксперт отмечает, что фактический средний срок высокобюджетной аренды сократился. Если раньше арендатор подписывал договор аренды и по истечении года продлевал его, арендуя в среднем на 3 года, то сегодня многие не готовы продлевать договор. Средний срок договора аренды теперь составляет год, - тот минимальный срок, на который подписывается контракт.
