Обратный выкуп – преимущества и недостатки
На рынке недвижимости застройщики стали предлагать услугу по гарантированному выкупу квартир у дольщиков по завершении строительства. Пока такая услуга предоставляется в единичных проектах, в частности в ЖК «Сердце Столицы» от компании Дон-Строй Инвест.
Роман Семчишин (директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP) поясняет, что суть обратного выкупа в том, что застройщик по истечении определенного времени выкупает жилье у покупателей по более высокой стоимости. Аналогичные предложения пользуются популярностью у россиян за границей. Но какую выгоду из этого извлекает девелопер? Эксперт отмечает, что такой ход может быть сделан либо с маркетинговой целью, либо для повышения спроса на неликвидный продукт. Также, возможно девелопер испытывает временные финансовые трудности, и намерен выкупить квадраты через некоторое время, когда финансовая ситуация стабилизируется. По словам Петра Кирилловского (глава управления маркетинга и рекламы группы компаний ГРАС), обратный выкуп в первую очередь является маркетинговым инструментом, который на рынках Европы и США уже давно используется. Подобные продукты хороши на стабильных рынках недвижимости.
Софья Лебедева (гендиректора компании Миэль-Новостройки) говорит, что на западе застройщики сами предлагают выкуп через 3-5 лет, по цене, превышающей первоначальную на 20%. Также, эксперт отмечает, что подобная схема распространена в таких странах, где предложение превышает спрос (затоваривание рынка). Петр Пономаренко (глава офиса «Марьино» компании Инком-Недвижимость) говорит, что данная схема похожа на ту, что инвесторы использовали во время роста рынка. Несколько лет назад, когда владелец новостройки решил продать квартиру, у него было 2 варианта, продать третьему лицу, при этом застройщик берет деньги за переступку прав, либо же продать ее застройщику. Однако, в последнее время при том, что спрос не высок, компании уже не промышляют этим, говорит эксперт. Евгений Скоморовский (управляющий директора «Century 21 Запад») отмечает, что оптовый инвестор при этом становится конкурентом девелопера и самостоятельно занимается регулированием цен. Крупные инвесторы могут работать на узнавание и раскручивание проекта, поэтому в некоторых случаях застройщикам выгоднее выкупить права требования на такие квартиры. На сегодня, такая тенденция возвращается, но на другом уровне – как один из способов кредитования застройщика и вид страхования частных инвесторов. Эксперт также отмечает, что такая схема приемлема для покупателя только в случае, если все условия прописаны в договоре. Застройщик выкупает квартиру в определнное время, вне зависимости от того, находится объект в стадии строительства либо сдан. Покупатель получает от 4% годовых. У застройщика имеется сразу две покупательские аудитории – инвесторы на этапе котлована и конечные покупатели на более высокой стадии готовности объекта. Кроме того, девелопер может привлечь средства покупателей на наиболее выгодных условиях по сравнению с банковским кредитом. На определенном этапе, девелопер сам себе создает конкуренцию, ему приходится работать не с одним крупным кредитором, а с сотнями частных кредиторов, что усиливает нагрузку на коммерческий отдел. Для потребителя – это сокращение рисков при покупке квартиры на ранней стадии строительства. Он в любом случае получит свои деньги обратно. А при росте рынка, может получить и максимальную прибыль. В любом случае покупатель должен внимательно ознакомиться с договором и убедиться, что все пункты прописаны в нем, также, следует проверить включение и макроэкономических изменений в пункте о форс-мажоре.
Александр Энгель (глава отдела новостроек ГК МИЦ) предупреждает, что застройщик может найти множество причин, по которым не станет выкупать жилье обратно. Например, при банкротстве компании. В целом, рисков для покупателей нет, но все зависит от надежности застройщика. Мария Литинецкая (гендиректор Метриум Групп) утверждает, что при желании недобросовестный застройщик сможет найти массу лазеек. При этом, она отмечает, что опция обратного выкупа является своеобразным гарантом того, что девелопер обязуется достроить объект в сроки. Однако, на рынке присутствуют и такие застройщики, кто таким образом пытается сбыть неликвид, предлагая доходность от 50% и выше. В итоге, либо они отказываются в дальнейшем от своих обязательств, либо просто исчезают.
Н.Северина (партнер юридической фирмы «Авелан») говорит, что процедура обратного выкупа может осуществляться и во время строительства, и по его завершении. При этом, она отмечает, что единственным недостатком является отсутствие единого правового механизма, обязующего застройщика выкупить квартиру только по желанию клиента. Поэтому, на сегодня такая услуга основывается лишь на обещаниях застройщика.
По словам экспертов, использовать схему обратного выкупа может лишь застройщик, связанный с крупным банком (привлечение наиболее дешевых депозитов в банковскую структуру). В TEKTA GROUP такая схема применяется только к крупным оптовым покупателям. Кирилловский отмечает, что в преддверии начала кризиса подобные предложения не лишены привлекательности, при этом необходимо помнить, что страхование вкладов осуществляет банк. То есть даже при банкротстве банка, клиент сможет получить свои средства обратно, поскольку вклады обеспечиваются ЦБР. Что касается обратного выкупа на рынке недвижимости, то здесь финансовая безопасность обеспечивается только договором.
