Объекты реновации – успешный тренд уходящего года
К концу года принято подводить итоги, поэтому и мы решили оглянуться назад и определить главные тенденции прошедших месяцев.
На текущий момент портфель инвестиционного фонда STONE HEDGE состоит из проектов в Москве суммарной площадью более 250 тыс. кв. м. Специализация фонда – офисные комплексы класса В+ и апартаменты.
Какие же тренды были характерны для этих сегментов недвижимости в 2013 году, исходя из собственной статистики STONE HEDGE?
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ
В сегменте офисной недвижимости сохранилась и продолжает укрепляться тенденция повышенного спроса на офисы «мелкой нарезки». По данным международных консалтинговых компаний, около 70 % заявленных новых офисных площадей сегодня находится за пределами ТТК, но процент вакантных сильно разнится от округа к округу. Наиболее привлекательным по-прежнему остается Юго-Западный административный округ. Если по Москве в целом средний уровень свободных офисов классов А и В/В+ составляет 17 и 12 % соответственно, то, например, в ЮЗАО вакантные площади не превышают 10 и 8 % имеющихся офисов вышеуказанных классов.
Вновь вводимые офисные площади быстро поглощаются рынком. Спрос по-прежнему превышает объем предложения, причем в объектах нового строительства практически отсутствует предложение по площадям менее 120 кв. м либо они предлагаются на не самых привлекательных для инвестора условиях. При этом для профессиональных инвесторов офисные предложения малого метража представляют наибольший интерес. Эта тенденция отчетливо прослеживалась в БЦ NEO GEO (ЮЗАО, ул. Бутлерова, д. 17, ст. м. «Калужская»). Со старта продаж прошло около года, и 95 % площадей первой очереди уже успешно реализовано. По данным STONE HEDGE, примерно 70 % покупок на этом объекте носят инвестиционный характер.
Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда недвижимости STONE HEDGE, рассказывает: «NEO GEO – современный бизнес-центр, удачно расположенный в одном из самых популярных районов Москвы с прекрасной транспортной доступностью. Развитая инфраструктура, широкий выбор площадей и привлекательные цены, определенно, представляют интерес для инвесторов. Важно также, что цены на аренду офисов держатся на самом высоком уровне за пределами ТТК. Собственники первой очереди сдают офисные помещения по ставке 590 долл. за кв. м в год (включая НДС), а небольшие офисы – до 650 долл. за кв. м в год. Поэтому первоначальные вложения возможно окупить не более чем за шесть-семь лет».
Огромным плюсом для профессионального инвестора в данном случае является тот факт, что к моменту начала экспонирования уже имеется свидетельство о собственности. Наличие у собственника всех необходимых документов дает возможность комфортного разговора и заключения договора с арендатором. При этом инвестиционный цикл объекта при редевелопменте составляет два года, тогда как до получения свидетельства при покупке нового объекта на стадии котлована проходит не менее трех лет.
ОФИСНЫЕ ОСОБНЯКИ
Очень хорошую динамику в офисном сегменте продемонстрировало относительно новое предложение на московском рынке – офисные особняки. В комплексе особняков Central Street (ЦАО, Спартаковская пл., д. 14 стр. 2, 3, 4, ст. м. «Бауманская») на сегодняшний день реализовано более 90 % площадей, при этом с момента старта продаж прошло чуть больше года. Аналитики компании связывают такую востребованность с тем, что это наиболее удачное предложение для собственников, которым важна представительская функция офиса. Особняки в деловых кварталах являются поистине штучным продуктом: в Москве сегодня здания данного формата представлены в продаже всего в четырех бизнес-кварталах.
Главные покупатели особняков в деловых кварталах – компании, нацеленные на приватность и не желающие вести свой бизнес в условиях большого офисного центра. «Чаще всего такими покупателями выступают представительства зарубежных компаний или крупных региональных структур, финансовые организации, банки. Подобному бизнесу необходимо сочетание клиентоориентированности со статусностью, и именно особняк на ограниченной, закрытой от посторонних территории предоставляет для этого все условия», – говорит А. Малкова.
СТРИТ-РИТЕЙЛ
Помещения стрит-ритейла продолжают пользоваться большой популярностью у инвесторов. Это подтверждает динамика продаж таких площадей в жилом квартале TriBeCa APARTMENTS (ЦАО, Нижняя Красносельская ул., д. 35 стр. 48/50, ст. м. «Бауманская»), где под торговые площади отданы первые этажи трех корпусов. С момента старта продаж реализовано уже около 70 % помещений, в то время как редевелопмент этого объекта завершится только к лету 2014 года. По собственной статистике STONE HEDGE, в этом сегменте до 50 % торговых помещений, вышедших на рынок, реализуются уже на старте продаж. К моменту ввода объекта в эксплуатацию на рынке, по предварительным прогнозам, останется не более пятой части его вакантных помещений. Очевидно, что инвесторы расценивают подобные вложения как наименее рисковые. В связи с запретом нового строительства в центре Москвы объектов стрит-ритейла на рынке появляется всё меньше, тем не менее четко прослеживается тенденция: несмотря на высокий спрос, быстро выкупаются только качественные площади, а предложения, не очень привлекательные по цене, расположению и качественным характеристикам, остаются невостребованными надолго. При этом, как отмечает А. Малкова, «подавляющее большинство профессиональных инвесторов склонно сотрудничать напрямую с зарекомендовавшим себя собственником. Практика показывает, что большая часть предлагаемого в наших объектах ритейла просто не выходит в открытую продажу, поскольку выкупается нашими партнерами по предыдущим объектам».
АПАРТАМЕНТЫ БИЗНЕС-КЛАССА
Аналитики инвестиционного фонда недвижимости STONE HEDGE отмечают рост спроса на апартаменты бизнес-класса в сегменте редевелопмента.
Интересно, что в качественных апарт-комплексах наблюдается тенденция к увеличению площади покупаемых апартаментов. Например, в жилом квартале TriBeCa APARTMENTS покупатели по-прежнему проявляют интерес к апартаментам площадью от 38 до 57 кв. м, но при этом растет спрос на апартаменты с метражом свыше 100 кв. м.
А. Малкова считает, что предложение качественных апартаментов интересно не только профессиональным инвесторам, но и конечным собственникам, приобретающим жилье для себя. «Девелоперы предлагают по-настоящему интересный продукт с набором качественных характеристик, рассматривая которые покупатель готов приобретать апартаменты без прописки, - говорит Анастасия Малкова. - Мы наблюдаем следующее: на место инвесторов, которых на начальной стадии продаж было около 30 %, приходят конечные покупатели, которых на данный момент уже 90 %. По нашим наблюдениям, данное предложение интересно успешным в бизнесе людям, обеспеченным и прогрессивным молодым людям из других городов, часто и надолго приезжающим в Москву на работу или учебу, иностранцам, работающим в столице. Также апартаменты рассматривают как второе жилье те, кто уже имеет прописку в московской квартире или своем загородном доме, но предпочитает жить в центре города с комфортом, не желая при этом переплачивать 20-25 % при покупке квартиры с аналогичными характеристиками».
