Будущее — продажа юнитов в апарт-отелях через паевые фонды

Апарт-отели — сегодня это один из самых перспективных и надежных форматов недвижимости. Владельцы не тратят время на управление, т.к. управляющая компания обеспечивает заполняемость. Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в апарт-отель, и в этом случае весь фокус — на операторе. 

 На конференции «Апарт-отель: управление и доходность», которую организовали Российская гильдия управляющих и девелоперов и ПИР Отель, выступили:

• Базаева Алина, старший аналитик компании Nikoliers;
• Блонов Роман, директор по развитию PropTech «Миран»;
• Клишина Тамара, директор Управляющей компании USTA Management;
• Сторожев Константин, генеральный директор ООО «Вало сервис», председатель Экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД;
• Чумаченко Игорь, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании VEGAS LEX.

 Согласно данным Алины Базаевой, старшего аналитика компании Nikoliers, сейчас на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга действует 22 комплекса сервисных апартаментов, в которых размещено более 13 тыс. юнитов. Количество сертифицированных апарт-отелей, номера в которых находятся в управлении квалифицированных управляющих компаний, динамично растет. С начала года в эксплуатацию было введено около 5,9 тыс. апартаментов. Из крупнейших — завершилось строительство корпусов в составе проектов START, Docklands, Zoom Apart, STATUS, а также первого апарт-отеля сети Avenir — Putilov Avenir. До конца года девелоперами заявлен ввод в эксплуатацию еще 4,7 тыс. апартаментов.

 Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании VEGAS LEX, выделил новое в регулировании туризма. Налоговая ставка по НДС равна 0% для:

• услуг по предоставлению в аренду или пользование на ином праве объектов туристской индустрии:
• введенных в эксплуатацию (в том числе после реконструкции) после 1 января 2022 года;
• включенных в реестр объектов туристской индустрии: гостиницы, многофункциональные комплексы и иные объекты, установленные приказом Ростуризма от 05.07.2022 № 307-Пр-22 (вступил в силу 23.08.2022). 

 Период предоставления льготы: до истечения 20 налоговых периодов, следующих за вводом в эксплуатацию (подп. 18 п. 1 ст. 164 НК РФ).

• услуг по предоставлению мест для временного проживания в гостиницах и иных средствах размещения
• если объект не включен в перечень объектов туристской индустрии и введен до 01.01.2022, льгота действует до 30.06.2027;
• если объект включен в перечень объектов туристской индустрии и введен в эксплуатацию после 01.01.2022 — до истечения 20 последовательных налоговых периодов, следующих за тем, в котором объект был введен в эксплуатацию (в том числе после реконструкции), подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ.

 Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало сервис», председатель Экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, отметил несколько реперных точек, важных для работы апарт-отеля.

 Точка решения — открытие апарт-отеля и заключение в этот момент договора с управляющей компанией. Всегда есть опасность того, что собственник захочет на объекте объединить и апартаменты под управлением управляющей компании, и отдельные юниты в собственности, но не под управлением УК. А такой формат, по мнению Константина Сторожева, ведет к понижению уровня услуг.

 Апарт-отель не сводится только к номерному фонду. В проект нужно закладывать необходимые функциональные зоны: рецепшн, ресторан, прочие технологические помещения. И источник их финансирования. УК перечисляет основной доход от апартаментов собственникам. В то время как сама УК получает доход именно от дополнительных услуг, при этом повышая привлекательность пребывания в комплексе.

 Согласно прогнозу Константина Сторожева, в будущем юниты в апарт-отелях будут продаваться через паевые фонды.