Как застройщики работают со стрит-ритейлом в своих проектах

Застройщики вынуждены всё больше внимания стрит-ритейлу в своих проектах, так как покупатели хотят иметь в шаговой доступности магазины, кофейни, пекарни, салоны красоты. Эксперт рынка коммерческой недвижимости Полина Фиофилова рассказала о том, какие застройщики сейчас наиболее эффективно работают в этом направлении.

Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU: 
  – В Петербурге давно сформировался топ-3 застройщиков жилой недвижимости. Ими являются такие флагманы как: Setl Group (17% объёма строительства в северо-западном регионе), Группа ЛСР (12%), ЦДС (10%). Также активно стремится в лидеры застройщик ПСК, которая возводит в городе современные апарт-комплексы . Так, общая площадь коммерческих помещений на 4 их проекта, которые возводятся в очень интересных локациях, например, в Московском, Кировском, Петроградском районах, реализуется 31,9 тыс. кв.

  Как правило, застройщики жилой недвижимости выделяют 1% от общего объёма строительства на коммерческую недвижимость. Здесь в первую очередь речь идёт о street retail, а не о других неочевидных площадях, которые с помощью различных манипуляций можно перевести в коммерческую недвижимость, например, отдельно стоящих паркингах, где зачастую появляются торговые помещения после перевода назначения их использования после продажи третьим лицам. 

  Остальные участники рынка делят с 4 по 10 места с примерно одинаковыми объёмами (3%): Лидер Групп, ПИК, Главстрой, Самолёт, КВС, Аквилон, Евроинвест.

  Также к числу лидеров я бы добавила компанию Главстрой, которая активно возводят крупнейший проект комплексного развития территории и эта компания управляет своими коммерческими помещениями особенным образом. Также отмечу компании RBI, ПСК, Группу Эталон, РосСтройИнвест, Ленстройтрест. 

  Большинство компаний – 80% – продают полностью коммерческие помещения в своих жилых комплексах. При этом сам процесс продажи происходит по-разному. Одни компании продают полностью и сразу с определённой коррекцией по ценам в зависимости от ситуации на рынке, от количества проданных квартир. Другие продают коммерческие помещения блоками. Ещё одна часть застройщиков придерживают помещения до самого ввода проекта и продают им по максимальным ценам. Так, например, поступает компания Setl City, которая придерживает за собой блок топовых помещений и продаёт их по аукционным методом среди своих самых значительных инвесторов. Иногда эти помещений выходят на общий рынок, но в большинстве случаев продаются среди своих. В этой компании цена за 1 кв. м. стартует от отметки 400 тыс. руб. Это достаточно высокая отметка, но компания может себе это позволить из-за успешности своих проектов. 

  Также есть примеры, когда застройщики продают коммерческие помещения своим сотрудникам. 

  Есть компании, которые изначально продают коммерческие помещения акционным методом. Среди них, например, можно выделить компанию RBI. Но мейнстримом я бы всё-таки назвала полную продажу помещений с помощью агентств недвижимости. 

  Есть ряд застройщиков, которые по своим причинам не работают с брокерами. Среди них можно выделить компанию Главстрой и компанию КВС. Процент таких компаний небольшой. 

  В Петербурге стоимость квадратного метра в коммерческих помещениях начинается от 150 тыс. руб. за 1 кв. м. и достигает миллиона рублей. Насколько я знаю, крупные застройщики не дают какой-то огромный дисконт покупателям целого пула помещений. 

  Как правило, большинство застройщиков не оставляют за собой коммерцию, так как понимают, что управление таким объектом это достаточно сложная задача, которая требует выделения отдела на это направление. 

  Сейчас очень много вводится коммерческих помещений и в некоторых локациях есть даже перенасыщение, в других это всё происходит на основании реальной необходимости, так как район требует развития торговой инфраструктуры.