Как перекупить ипотечную квартиру

Самые привлекательные и ликвидные предложения жилищного рынка всегда продавались в первую очередь – нередко они уходили к инвесторам, имеющим более широкие финансовые возможности. Квартиры впоследствии перепродавались на свободном рынке – уже по более высокой цене.

Теперь ситуация стала сложнее. «Бегство от рубля», случившееся в декабре и вызвавшее бум спроса со стороны покупателей, когда пони стали срочно вкладывать активы в недвижимость, чтобы хотя бы сохранить свои сбережения, привело к уходу с рынка наиболее ликвидных предложений, в особенности в домах, находящихся на высокой стадии готовности.

При этом значительное количество покупателей, совершающих экстренные «антикризисные» покупки, делало их в том числе и при помощи ипотеки, желая получить одобрение по кредиту до скачка ставок. Таким образом, в скором времени можно ждать появления в продаже существенного объёма ипотечных квартир, выставленных на продажу.

Долг по наследству

Процедура продажи квартиры, приобретённой при помощи заёмных средств, называется «продажей из-под залога». Подобные сделки сегодня делаются всё популярнее.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», поясняет, что, в первую очередь, появились банки, которые включили в линейку своих продуктов кредиты на проведение сделок по переуступке. Ставка в госбанках такая же, как при рядовой ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24- от 15,95%. Кроме того, риски при совершении сделки купли-продажи из-под залога на первичном рынке сейчас уменьшились. 

Но схема приобретения ипотечной новостройки по договору переуступки в общем и целом всё ещё сложна. Свои особенности имеются как у жилья на начальной фазе строительства, так и для квартир в проектах, которые близятся к завершению.

В частности, при покупке квартиры с привлечением ипотеки первичным покупателем, который затем реализует её по договору уступки права требования в качестве продавца, обеим сторонам предстоит осуществить довольно трудоёмкую процедуру. Покупателю при этом нужно иметь довольно крупную сумму, которая нужна для первоначального взноса, исчисляемого из цены продажи, а также для уплаты разницы между стоимостью договора ДДУ и ценой продажи. То есть, если начальный покупатель приобрёл квартиру за 3 млн. руб., а продаёт её за 4,2 млн., то при оформлении ипотеки от Сбербанка он должен будет сразу внести начальный взнос в размере 20% (840 тыс. руб.) и разницу, размер которой составляет 1,2 млн. руб. то есть, второй покупатель должен иметь на руках сумму не менее 2,040 млн. руб.

Кредит по предыдущей ипотеке после этого закрывается. Регистрируется снятое предыдущее обременение на права требования на квартиру, затем накладывается новое. Новый дольщик получает новый кредит с актуальными на момент сделки условиями.

Продается квартира с кредитом

Имеется и иной вариант сделки по переуступке. Правда, в большинстве случаев он подходит к ситуации, когда участником ипотеки выступает только первый покупатель, то есть, продавец «из-под залога». Конечный покупатель при этом должен располагать полной суммой на приобретение квартиры.

По такой схеме сначала погашается ипотека, а затем происходит оформление договора об уступке права собственности.

В таком случае сперва подписывается договор о займе между покупателем и продавцом (простая письменная форма – не подлежащая регистрации расписка). По этому документу покупатель передаёт деньги продавцу квартиры, который погашает ипотеку и получает штамп на долевое участие в проекте жилого дома. Квартира, таким образом, прекращает быть ипотечной. Затем её переоформляют на покупателя (переуступка права ДДУ). При введении дома в эксплуатацию «вторичный» покупатель оформляет свидетельство на право собственности. 

Есть свои нюансы и при покупке квартир в проектах, находящихся на высокой стадии готовности. Вопросы по сделке в этом случае необходимо будет уладить до того, как документы о вводе объекта в эксплуатацию попадут в регистрационную палату.

Ирина Доброхотова рассказывает, что при перепродаже квартиры по рыночной цене можно даже заработать, но это возможно лишь в случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования будут меньше, чем цена квартиры на текущий момент.