Возрастающая зависимость рынка от ипотеки может обернуться «ипотечным пузырем»

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор будет принимать меры в отношении «маркетинговых» ставок по ипотеке в 1% и ниже, которые застройщики сейчас предлагают совместно с банками.

  Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group
  За последние месяцы доля ипотечных сделок в общем объеме продаж застройщиков в Москве увеличилась до 80%, что является рекордом для Москвы (для сравнения год назад доля сделок с ипотекой находилась на уровне 54%). Возрастающая зависимость рынка от ипотеки, по мнению регулятора, может обернуться «ипотечным пузырем».   

   Очевидно, регулятора беспокоит качество ипотечного портфеля, поэтому будут приниматься меры, направленные на его улучшение. В качестве доказательства – еще одна инициатива ЦБ, направленная на сокращение доли ипотечных сделок с низким первоначальным взносом. Речь идёт о решении установить с 1 декабря надбавку к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов с низким первоначальным взносов. 

Субсидирование ипотеки за счет застройщика – инструмент, который помогает поддерживать продажи в условиях низкого спроса. В проектах нашей компании досубсидирование в рамках программ господдержки предлагается без увеличения стоимости объекта недвижимости, условия кредитования и ценообразования абсолютно прозрачны. 

   Сделки с использованием субсидированной ипотеки при условии длительного срока кредитования экономически более выгодны для покупателей, приобретающих недвижимость для проживания. Даже с учетом увеличения стоимости объекта размер ежемесячного платежа и сумма переплат банку получаются меньше, чем при обычной ипотеке, в том числе по господдержке. 

   По мере того, как ситуация на рынке новостроек будет стабилизироваться, логичным будет отказаться от таких программ. Этому также способствует тренд на снижение ключевой ставки ЦБ и возращение рыночных ипотечных ставок к докризисным показателям. 

   Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
   Одна из задач регулятора – поддерживать стабильность макроэкономических показателей. На это нацелены и предложения по субсидированной ипотеке. Меры призваны укрепить жизнеспособность рынка и сохранить тренд на восстановление рынка новостроек. На некоторое время спрос снизится, но затем покупатели адаптируются под новые экономические реалии. 

   Рассматриваются два варианта решения вопроса. Один из них – скорректировать условия субсидирования, то есть уменьшить размер дисконта к ставке, сокращая размер компенсации банк и увеличивая в некоторой степени стоимость объекта. Второй вариант – отменить такую программу. Какой из ни будет принят, мы увидим в ближайшее время. 

   Доля покупок с применением субсидированной ипотеки носила ограниченный характер. Такие кредиты преимущественно играли поддерживающую роль. Основной объем спроса формируется при использовании программ господдержки – льготной и семейной ипотеки. Они сохранят ведущее значение при восстановлении покупательской активности на рынке новостроек. 

   Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
   Вероятно, ЦБ увидел в таком инструменте угрозу для экономики в виде потенциального раздувания ипотечного пузыря. Доля кредитов с субсидированной ставкой в крупных банках сейчас выросла, и в среднем составляет порядка 40%. Если стоимость квартир и апартаментов, приобретённых с помощью ипотеки с низкой ставкой, выше рыночной более, чем на 25%, то это действительно создаёт потенциально опасную ситуацию. Банки и покупатели уже не смогут реализовать залоговую недвижимость по цене покупки, что ведёт к рискам стабильности финансового сектора.

   У регулятора есть два основных рычага давления на банки. Во-первых, ЦБ может ограничить минимальный процент, под который кредитным организациям будет разрешено выдавать кредиты, например, 4-5%. Во-вторых, увеличить надбавку к коэффициенту рисков для кредитов в низкой ставкой, что обеспечит достаточность капитала банков. Кроме того, ЦБ может ввести повышенные требования к первоначальному взносу или дополнительное страхование. Все эти меры сделают субсидируемые застройщиками ипотечные кредиты невыгодными как для покупателей, так и для кредитных организаций. 

   Полагаю, что риски исчезновения ипотечных кредитов с низкой ставкой от застройщика в ближайшее время реальны. В случае, если регулятор повысит надбавки за выдачу таких кредитов, то стоимость недвижимости для конечного покупателя существенно увеличится. Клиенты вряд ли согласятся на приобретение квартиры или апартамента в ипотеку с низкой ставкой, если ее цена вырастет, к примеру, с 15-20% до 35-40%. Поэтому велика вероятность, что выдача таких ипотечных кредитов упадёт практически до нуля. Вероятно, что с вводом ограничений девелоперы станут чаще прибегать к скидкам и акциям. Вырастет ассортимент спецпредложений и их условий, а также увеличится средний размер дисконта.

  Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)
  Субсидированные ставки – это действительно не новая разновидность ипотечного предложения, они были и раньше. Но в текущем году гораздо больше девелоперов начинают их внедрять, поскольку есть повышенный спрос со стороны населения, которое все чаще выбирает именно этот вариант кредитования. Любые перемены всегда привлекают внимание, и в данном случае вышеназванная тенденция тоже не осталась незамеченной. Угрозы ипотечного пузыря сейчас нет и не предвидится: субсидированные ставки не могут его спровоцировать.

  Скорее всего, никаких особенных мер принято не будет, как и в случае с инициативой ограничить выдачу льготной ипотеки на малокомнатное жилье, которую совсем недавно все столь же активно обсуждали. Субсидированные ставки – один из инструментов повышения спроса, с одной стороны, и помощи заемщикам, с другой. Для многих сейчас актуален комфортный ежемесячный платеж, который обеспечивается благодаря этому механизму. 

  Программы не исчезнут, но возможно некоторое сокращение количества рекламы на эту тему, чтобы не акцентировать на них внимание. Инструментов привлечения покупателей достаточно, лично я не вижу причин увеличивать их количество еще больше. Логичнее совершенствовать и улучшать то, что уже есть и работает.