ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КУРС НА ЮГО-ЗАПАД!
По данным исследования компании Cushman & Wakefield, проведенного осенью этого года, из общего объема офисных «новостроек» 80% площадей свободно предлагаются на рынке. А это значит, что тенденция, наметившаяся еще в первой половине года, когда предложение перекрывает спрос, продолжает укрепляться.
У покупателя офисной недвижимости есть возможность выбирать самые достойные, интересные и, наконец, качественные объекты на сегодняшний день. Рынок насыщен предложениями как в классах «А», «А+», так и в классах «В» и «В+», основная часть из которых представлена объектами редевелопмента за пределами ТТК (Третьего Транспортного Кольца). По данным Cushman & Wakefield, по состоянию на конец 1 полугодия 2013 года в Москве насчитывалось 13,44 млн. кв. м качественных офисов. За два квартала было введено в эксплуатацию 20 офисных зданий общей арендуемой площадью 341 041 кв. м.
Итак, возникает справедливый вопрос, что же выбрать, какой район или объект является наиболее выигрышным и для инвестора, и для арендатора. Аналитики компании Stone Hedge полагают, что наиболее привлекательным для инвестиций является Юго-Западный административный округ, который предлагает достойный выбор офисных объектов за пределами ТТК. Выделение ЮЗАО среди прочих районов столицы неслучайно.
Во-первых, популярность офисов в ЮЗАО тесно связана с активным развитием сегмента жилой недвижимости в округе, спрос на которую растет неизменно, и по цене уступает только ЦАО. Также эксперты рынка сходятся во мнении, что на развитие данного округа существенно повлияло административное расширение границ Москвы по данному направлению. Во-вторых, расположение головного офиса компании «Газпром» в ЮЗАО и его аффилированных структур оказывает серьезное влияние на низкую вакантность арендуемых площадей в округе.
Другой немаловажный фактор – спрос на офисную недвижимость в этом районе увеличивается с каждым годом. Это подтверждается последним исследованием компании Cushman & Wakefield, из которого следует, что объем сделок в Юго-западном округе находится на очень высоком уровне. За 2012 год количество арендованных и проданных здесь площадей составило более 200 000 кв. м, что является достаточно высоким показателем по сравнению с другими микрорынками за пределами ТТК. За 1 полугодие 2013 года в ЮЗАО было сдано в аренду и продано около 150 000 кв. м., а по итогам 2013 года этот показатель будет на уровне 2012 г. или даже несколько выше, считают эксперты.
О привлекательности офисного предложения также говорит размер арендной ставки в данном округе. Уровень арендных ставок в ЮЗАО превышает уровень ставок в остальных районах за пределами ТТК. В проведенном исследовании специалисты компании Cushman & Wakefield заявляют, что в настоящее время средняя ставка на качественные офисные помещения в зданиях классов В и В+ составляет 515 $/кв.м/год (в т.ч. НДС ), рост ставок прогнозируется на уровне 3 – 5%. Цена экспонирования офисных блоков В и В+ классов с высокой степенью готовности составляет 5 000 – 6 000 $/кв.м. Это указывает на утвердившийся спрос и популярность качественных офисных помещений в ЮЗАО.
Если в популярности округа не осталось сомнений, то теперь необходимо сузить поиск до конкретных объектов на рынке. Из последних, вышедших на рынок предложений, наиболее успешными, по результатам исследований, являются следующие офисные центры в ЮЗАО: БЦ NEO GEO (Stone Hedge), Smart Park (Sminex) и «9 акров» (ЗАО «Гармет»).
О преимуществах первого БЦ рассказывает руководитель Департамента продаж Инвестиционного фонда «Stone Hedge» Анастасия Малкова: «NEO GEO – современный бизнес центр, отвечающий европейским стандартам, в одном из самых популярных районов Москвы. Помимо этого инвесторов привлекают развитая инфраструктура, широкий выбор площадей и, конечно, стартовые цены. Характерно, что цены на аренду офисов держатся на уровне самых высоких за пределами ТТК. Собственники первой очереди сдают офисные помещения по ставке $590 за кв.м. в год (в т.ч. НДС), а владельцы небольших офисов - до $650 за кв.м в год, что позволит окупить первоначальные вложения не более, чем за 6-7 лет.»
В начале октября 2013 г. стартовали продажи второй очереди NEO GEO и на сегодняшний день реализовано уже несколько тысяч квадратных метров. Офисные площади экспонируются по привлекательной цене – от 3700$/кв.м, но уже с 1 ноября 2013 года планируется первое повышение цен. Согласно оценке экспертов компании Cushman & Wakefield, цена продажи офисных площадей по мере увеличения готовности NEO GEO, будет варьироваться в диапазоне от $4500 - на крупные блоки, до $5000 за кв.м - на блоки площадью до 300 кв.м. А небольшие и наиболее ликвидные помещения в бизнес-центре будут продаваться еще на 15-20% дороже.
Неоспоримыми преимуществами офисного центра NEO GEO также являются эффективные планировки помещений с высокими потолками и панорамными окнами. В комплексе предусмотрена наземная и подземная парковка, с обеспеченностью машиноместами исходя из расчета 1 машиноместо на 100 кв.м. продаваемой площади. Офисный центр NEO GEO оборудован современными инженерными коммуникациями; развитая инфраструктура бизнес-центра включает в себя конференц-залы, современный фитнес-клуб с 25-метровым бассейном, кафе и рестораны для сотрудников, торговую галерею.
