Розничные продажи апартаментов снизились в полтора раза
За четыре первых месяца 2022 г. в московских апарт-комплексах было распродано почти 3,5 тыс. лотов. Этот показатель выглядит весьма оптимистично. В отличие от квартир апартаментам удалось избежать обвального падения спроса в апреле. Апрельские значения в указанной категории выше январских или февральских, лишь немного уступая мартовским. Но если «подкрутить резкость», выяснится, что это не более чем статистическая иллюзия. Специалисты Arendator.ru, тщательно изучив статистические данные, собранные партнерами из bnMAP.pro, пришли к заключению: искажения внесли несколько сверхкрупных оптовых сделок, которые в сумме охватывают сотни юнитов. Если брать в расчет только розничные и мелкооптовые продажи, отражающие реальную интенсивность спроса, то станет ясно, что апрельские результаты – пока самые слабые в текущем сезоне.
Весь первый квартал индикаторы спроса на апартаменты последовательно росли. Повышенная тревожность покупательской аудитории на фоне дипломатического кризиса и начавшихся затем военных действий конвертировалась в дополнительный объем сделок. Январь (усеченный из-за долгих каникул) отметился чуть более 600 реализованными лотами. Уже в следующем месяце статистика улучшилась почти в полтора раза – до 870 заключенных ДДУ. Этот импульс оказался настолько сильным, что в марте рынок взял планку в 1000 проданных апартаментов. Данные по апрелю до сих пор остаются неполными и носят оценочный характер. Эксперты Arendator.ru предполагают, что за этот месяц из фондов столичных апарт-комплексов выбыло от 890 до 970 юнитов. То есть апрельские показатели ощутимо выше зимних, но проигрывают мартовским порядка 5-13%. Это даже трудно назвать спадом – скорее можно было бы говорить об умеренном отклонении от пикового уровня.
Формально подобные результаты дают основания утверждать, что рынок апартаментов относительно благополучно пережил апрель, который продавцам квартир принес настоящий кошмар: объемы продаж упали вдвое. Соответственно, удельный вес апартаментов в общей структуре сделок существенно вырос. Если в январе-феврале он держался стандартной пропорции в 9,2-10,4%, то в уже марте достиг 12,3%. В апреле был установлен рекорд – 21,6-26,1%. Иными словами на долю апартаментов пришлось от одной пятой до одной четвертой валового проса на первичную недвижимость в Москве.
Но в действительности нет оснований говорить о каком-либо стабильном подъеме (пусть и локальном) в этой части рынка. Напротив, потребительская аудитория значительно сузилась. Традиционно повышенный интерес к апартаментам демонстрируют покупатели-инвесторы. Для них это удобный продукт, в который можно «спрятать» стремительно теряющие свою покупательную способность капиталы. В итоге зависимость рынка от оптовиков резко выросла в течение первых четырех месяцев. В январе они разобрали 18,7% всех лотов, в феврале – 21,6%. В марте их удельный вес в общей структуре спроса на апартаменты вплотную приблизился к 40%, а в апреле они обеспечили больше половины продаж (от 54% до 59%). В комплексах «Движение. Тушино» и Baires крупные клиенты выкупили без малого тысячу апартаментов. При этом активность розничных и мелкооптовых покупателей явно слабела. В апреле их ресурсов хватило на приобретение от 365 до 450 юнитов, хотя даже в январе насчитывалось без малого 500. Через сделки, где фигурировали от одного до пяти лотов, было реализовано на 34-46% меньше апартаментов, чем в феврале и на 27-41% меньше, чем в марте. Но даже с учетом этой поправки, рынок апартаментов все равно показал себя более устойчивым, чем рынок квартир: полуторакратное падение все же лучше двукратного.
В 2022 г. для спроса на апартаменты характерна высокая концентрация: больше половины (52,9%) реализованных лотов распределены между пятью адресами, три четверти (74,0%). Остальным 33 комплексам на всех досталось 26% продаж. Примечательно, что в топ-10 сразу шесть позиций занимают проекты, представляющие Северо-западный административный округ: «Движение. Тушино», Baires, Level Стрешнево, «Волоколамское 24», «Зорге 9» и «Перец». В сумме они замыкают на себя 48,1% потребительского потока (как оптового, так и розничного). За счет нескольких сверхкрупных сделок на первую строчку выдвинулся «Движение. Тушино»: по этому адресу расположен каждый четвертый из всех апартаментов, реализованных в январе-апреле. Таким образом, северо-запад окончательно утвердился как основной хаб этой категории недвижимости.
Если рассматривать только розничные и мелкооптовые сделки, картина будет серьезно отличаться от описанной выше. Прежде всего, здесь ниже степень концентрации: за рамками топ-10 остается треть (32,0%) спроса. На первые позиции поднимутся два проекта с ближнего юго-востока (в границах ТТК) – N’ice Loft с долей 14,1% и HighWay с долей 10,1%. Третье место принадлежит вынесенному за МКАД АК «Тропарево парк». Его представительство измеряется 7,6%. Удельный вес проектов из СЗАО в структуре сделок с малым количеством лотов ограничивается 25,3%, что также очень много.
Особого внимания заслуживает присутствие в топ-10 премиального комплекса Slava (доля 3,8%) и новейшего АК Logos (доля 3,1%), где продажи открылись этой зимой.
