Итоги 2014 года на рынке торговой недвижимости Москвы

30.01.2015

Общие тенденции.

В Москве за 2014 г. открылось 19 торговых центров, общая арендуемая площадь которых составила 715 тыс. кв. м. Это больше аналогичного показателя 2013 г. а 1,2 раза. 5,1 млн. кв. м. GLA – таков общий объём площадей, представленных в качественных торговых объектах, на конец 2014 г.
Показатель обеспеченности жителей торговыми площадями высокого качества на конец 4 квартала 2014 г. – 419 кв. м. GLA на 1000 жителей.
Предложение торговых площадей превышает спрос по темпам роста, при этом объёмы ввода торговых площадей очень существенны. На это влияет и негативная геополитическая и макроэкономическая обстановка. В целом по Москве вакантные площади в торговых центрах составляют 7%.
Некоторым торговым сетям пришлось объявить об уходе с российского рынка, при этом в 2014 г. на рынок Москвы вышло приблизительно 40 новых международных брендов. Большая часть для флагманских магазинов арендует помещения в торговых центрах. Помещения стрит-ритейл имеют большой спрос у операторов общепита, а также у брендов из верхних ценовых сегментов.
Арендная ставка за год снизилась в среднем на 10-12%. При текущих колебаниях валют значительная доля собственников торговых центров пересматривает договоры, либо фиксируя курс доллара, либо переходя на практику заключения арендных договоров в рублях.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 2014 году

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ	ЗНАЧЕНИЕ ПОКАЗАТЕЛЯ
Общий объем качественных площадей, кв. м GLA	5 080 120
Введено в эксплуатацию в 2014 г., кв. м GLA	715 475
Уровень вакантных площадей	7%
Ожидаемый ввод в 2015 г., кв. м GLA	1 050 000
Обеспеченность качественными торговыми площадями, кв. м на 1000 жителей	419

Предложение.

В 4 квартале 2014 г. открылись 4 торговых центра, общая арендуемая площадь которых составила 298,9 тыс. кв. м. Один из них – ТРЦ «Аквапарк» - с 231 тыс. кв. м. GLA – стал самым большим в Европе. Остальные отличаются более скромными размерами: торговый центр в МФК «Ханой-Москва» с 31 тыс. кв. м. GLA, ТРЦ «Драйв» с 26 тыс. кв. м. GLA и ТРЦ «ОранжПарк» с 10,8 тыс. кв. м. GLA.
ТРЦ «Авиапарк» вдвое увеличил обеспеченность жителей САО торговыми площадями.

График 1. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями по административным округам, кв. м GLA на 1000 жителей

В целом в структуре торговых центров, открывшихся в 2014 г., лидируют объекты суперрегионального формата – их доля составляет 45%, что больше доли 2013 г. на 16%. Увеличилась и доля ТЦ регионального формата – 17%, тогда как в 2014 г. она составляла всего 9%. К подобным объектам относятся ТРЦ «Весна!» и ТРЦ «Мозаика». Доля ТЦ суперокружного (ТЦ «Водный» на Головинском шоссе), окружного (ТРЦ «Москворечье», Каширское ш.), районного (ТЦ «МЦ», ТЦ «ОранжПарк») форматов в 2014 г. понизилась в сравнении с 2013 г. При условиях экономической неопределённости и нестабильности выигрышное положение имеют небольшие торговые центры, относящиеся к районному и к микрорайонному форматам. Подобные объекты имеют большую стабильность, хороший уровень спроса у покупателей из того или иного района, особенно если они находятся неподалёку от станций метро. Напротив, у крупных торговых центров имеются проблемы с заполняемостью, виной чему – экономический кризис. Из-за этого растёт конкуренция между ними, усиливается борьба за арендаторов.

График 2. Структура открытых в 2013 г. и 2014 г. торговых объектов по типу охвата, % от общего объема GLA

Наиболее крупные торговые центры, открытые в 2014 году и планируемые к открытию в 2015 году.

НАЗВАНИЕ	АДРЕС	ДЕВЕЛОПЕР	GLA, КВ. М	ТИП
ОТКРЫТЫЕ
«Авиапарк»	Авиаконструктора Микояна ул., 10	AMMA Development	231 000	ТРЦ
Vegas Крокус Сити	МКАД, 66-й км	Crocus Group	105 000	ТРЦ
«Мозаика»	7-я Кожуховская ул., 3а, 5	«ОСТ-Групп»	68 000	ТРЦ
«Весна!»	МКАД 84-й км/Алтуфьевское ш.	Alto Assets	56 000	ТРЦ
СТРОЯЩИЕСЯ
Columbus	Варшавское ш., 140	ООО «МИРС»	140 000	ТРЦ
Zelenopark	Ленинградское ш., 17-й км	DG19	110 000	ТРЦ
«Ривьера»	Автозаводская ул., вл. 16-18	Praktika Development/	100 000	ТРЦ
MARi	Поречная ул., 10	Praktika Development/ФСК «Лидер»	70 000	ТРЦ
«Кунцево Плаза»	Ярцевская ул., 19	«ЭНКА ТЦ»	64 000	МФК

Спрос.

Большое количество ритейлеров в 2014 г. было вынуждено пересмотреть планы по развитию из-за неопределённости, возникшей в геополитической и макроэкономической ситуации, а также с ограничением импорта. С российского рынка приняли решение уйти OVS, Seppala, River Island, Esprit, New Look, Gerry Weber. Однако не у всех перечисленных брендов уход с российского рынка связан непосредственно с негативной обстановкой в макроэкономике.
В то же самое время довольно много ритейлеров осуществляет свои планы по развитию и расширению на российском рынке. В области продуктового ритейла активно развивается, например немецкая сеть Metro Cash&Carry, открывшая в минувшем году 2 новых гипермаркета. Французский «Ашан» начал развитие нового формата «у дома» - сеть «Каждый День». Российская сеть «Лента» купила в регионах гипермаркеты, относящиеся к сети «Бимарт», и будет переформатировать их в 2015 г. Российская торговая сеть «Азбука Вкуса» начинает развитие нового формата – магазина-рынка «АВ Маркет». Два магазина в этом формате уже работают в Одинцово и Ступино, в ближайшие 5 лет планируется открыть ещё 35 точек данного формата.
Международные бренды, появляющиеся на московском рынке впервые, предпочитают выбирать для своих флагманских магазинов торговые центры. Особенно популярным в 2014 г. был ТРЦ «Афимолл Сити», где разместили свои магазины сразу 5 ритейлеров. Некоторые бренды обращают внимание на ТЦ, открывшиеся недавно, например, на ТРЦ «Гудзон» или ТРЦ «Москворечье».
В общем и целом, в ближайшее время активность международных брендов снизится из-за прогнозируемого отсутствия увеличения реальных денежных доходов населения и снижением покупательской способности. В торговых центрах будет идти ротация арендаторов, которые будут перемещаться из одних объектов в другие, ища лучшие коммерческие условия.

Международные бренды, вышедшие на московский рынок в 2014 году.

Бренд	Профиль	Адрес
A Lange &Sohne	аксессуары	Столешников пер., д.5
Armani Jeans	одежда	ТРЦ «Vegas», ТРЦ «Vegas Крокус Сити»
Charley Philly Steaks	кафе и рестораны	ТРЦ «Весна!»
Churchill’s	кафе и рестораны	Ленинградский просп., 66
Conguitos	детская обувь	ТРЦ «Афимолл сити»
Crate&Barrel	товары для дома	ТРЦ «Афимолл сити»
Deichmann	обувь	ТРЦ «Гудзон»
Dippin Dots	кафе и рестораны	ТЦ «Вива»
Dockers	одежда	ТРЦ «Метрополис»
Forever 21	одежда и обувь	ТРЦ «Афимолл Сити»
GreatAmerican Cookies	кафе и рестораны	ТРЦ «Vegas»
Hammersmith	одежда и обувь	ТРЦ «Москворечье»
Harmont&Blaine	одежда	Кузнецкий мост, д.7
Hooters	кафе и рестораны	Б.Златоустинский пер., д.9
Isaia	мужская одежда	«Петровский Пассаж»
Lefties (Inditex)	одежда	ТРЦ «Мега Теплый стан», ТРЦ «Мега Белая дача», ТРК «Вегас Крокус Сити».
Magnolia Bakery	кафе и рестораны	Кузнецкий мост, 18/7
Maje	одежда	ТРЦ «Времена года»
Max Brenner	кафе и рестораны	МФК «Легенда Цветного»
Mio	обувь	ТРЦ «Капитолий Марьина Роща»
Models Own	косметика	ТРЦ «Мега Химки»
Moncler	одежда	Столешников пер., 9
Monki	одежда и обувь	ТРЦ «Гудзон»
Norma J Baker	обувь	ТРЦ «Афимолл Сити»
Penti	одежда	ТРЦ «Мега Химки»
Petit Bateau	детские товары	ТРЦ «Метрополис»; интернет-магазин
Pizza Hut	кафе и рестораны	Ленинградский просп., 80
Prenatal Milano	детские товары	ТРЦ «РИО на Дмитровском»
Sandro	одежда	ТРЦ «Времена года»
Santoni	обувь	Петровка ул.
Schlotzsky`s	кафе и рестораны	Камергерский пер., 5
Sinsay	одежда	ТРЦ «Филион», ТРК «Весна!»
Shoiberg	обувь	ТРЦ «Афимолл сити»
Suitsupply	одежда	Берсеневская наб., д.8, стр.1
Tartine et Chocolat	детская одежда	Ленинский пр., д.24
Twin-Set	одежда	ТРЦ «Атриум», ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис»
UNOde50	ювелирные украшения	ТРЦ «Метрополис»

Коммерческие условия.

В 4 квартале 2014 г. многие из собственников итоговых центров начали брать арендную плату по фиксированному валютному курсу. Так, Immofinanz Group дала своим арендаторам подобную возможность на 3 месяца – курс для них был зафиксирован на уровне 40 руб. за доллар в трёх ТРЦ: «Золотой Вавилон», «Пятая Авеню», «Гудзон». ЗАО «Киевская Площадь», владеющая ТРЦ «Европейский», зафиксировала курс на уровне 38-42 руб. за доллар.
Многие собственники при заключении новых договоров дают арендаторам дисконт, который в некоторых случаях доходит до 15-20%.

Ставки аренды в качественных торговых центрах по профилю арендатора, на конец 2014 года.

ПРОФИЛЬ АРЕНДАТОРА	ПЛОЩАДЬ, КВ. М	СТАВКА АРЕНДЫ*, $ ЗА КВ. М В ГОД
Продуктовый гипермаркет	2 000 - 5 000	200 - 350
Продуктовый гипермаркет	более 5 000	100 - 250
Гипермаркет DIY	5 000 - 7 000	200 - 350
Спортивные товары	1 500 - 5 000	170 - 350
Детские товары	700 - 1 500	250 - 500
Одежда, обувь	100 - 250	800 - 3 000
Аксессуары	менее 100	2 000 - 4 000

Стрит-ритейл.

В 2014 г. можно было наблюдать сильную ротацию арендаторов на главных торговых улицах столицы. К концу года возросло количество вакантных помещений, особенно на Тверской улице – ряд собственников там не готов понижать ставки. Часть арендаторов просто закрывала свой бизнес, а другие в свою очередь искали варианты для открытия или развития бизнеса в иных условиях, по более низким арендным ставкам.
Среди международных брендов, которые вышли на московский рынок в 2014 г. и решили открыть торговые точки в формате стрит-ритейл, большая часть предпочла премиальные улицы: Камергерский и Столешников переулок, ул. Кузнецкий Мост и Петровка.
Основной тренд и ключевое событие 2014 г. – создание пешеходных зон, где активно развивается стрит-ритейл. В основном, это сети общественного питания.
Еще одним ключевым событием стало повышение налога на имущество физлиц, в том числе владеющих торговыми помещениями, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (для коммерческой недвижимости ставка не должна превышать 2%). Для многих это будет означать необходимость повышения ставки аренды, что в текущей ситуации практически невозможно. Некоторые собственники оспаривают кадастровую стоимость добиваясь ее пересмотра в сторону уменьшения.
Ещё одно ключевое событие – повышение налога на имущество физических лиц, в том числе владельцев торговых помещений, расчёт которого происходит на основе кадастровой стоимости. Ставка для коммерческой недвижимости по этому расчёту не должна превышать 2%. Для многих это будет значит необходимость повышения арендных ставок, что сейчас почти невозможно. Ряд собственников оспаривает кадастровую стоимость, требуя её пересмотра и уменьшения.

СРЕДНИЙ ДИАПАЗОН СТАВОК АРЕНДЫ НА ОСНОВНЫХ ТОРГОВЫХ УЛИЦАХ МОСКВЫ, IV КВАРТАЛ 2014 г., $ ЗА КВ. М В ГОД

ТОРГОВЫЙ КОРИДОР	МИНИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ	МАКСИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ
Петровка ул.	3 500	5 000
Кузнецкий Мост ул.	3 200	5 000
Тверская ул.	2 200	3 500
Пятницкая ул.	2 300	3 500
Кутузовский просп.	1 300	3 500
Новый Арбат ул.	1 500	3 300
Покровка ул.	1 500	2 500
Садовое Кольцо	1 200	1 700