Быстро построишь – быстро продашь
Участники рынка недвижимости отмечают, что на первичном рынке недвижимости наибольшим спросом пользуются те объекты, которые строятся быстрыми темпами. Особенно важны темпы строительства для масштабных проектов, сообщает издание Ведомости. По мнению Ивана Богатова (гендиректор «Главстрой девелопмента»), люди, находящиеся в стадии принятия решения, почти каждую неделю приезжают на стройку, некоторые даже пересчитывают рабочих, и звонят, выясняют в чем проблемы, если по их мнению стройка движется медленно. Практически на всех стройках на сегодня установлены камеры и если одна из них вдруг не работает несколько часов, то граждане начинают обсуждать это на форумах. На сайте ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» ведется обратный отсчет до завершения сроков строительства, что является существенным фактором при принятии решения о покупке квартиры, рассказали в компании Химки Групп.
По словам Ирины Доброхотовой (председатель совета директоров компании Бест Новострой), особенно быстро необходимо реализовывать масштабные проекты эконом-класса, которых становится все больше. Если объект возводится по панельной технологии, то продажи в среднем занимают 3-4 года. Что же касается продавцов жилья бизнес-класса, то здесь все происходит более медленно, в связи с технологией строительства. По данным Софьи Лебедевой (гендиректор компании Миэль-новостройки), если монолитный дом строится в среднем 1,5-2 года, то панельный возводится от 8 месяцев до года, то есть в несколько раз быстрее. В период кризиса, именно темпы строительства панельных домов и сделали их наиболее востребованными. В компании Ведис Групп отметили, что в ЖК «Мичурино» почти за 1,5 года построили все 11 корпусов, и на начало 2013 года продано было 95% квартир. ГК ПИК также в среднем реализует по 500 подмосковных квартир каждый месяц, в столичных строящихся проектах – по 50 квартир, а в домах бизнес-класса – по 20, говорит Наталия Иванова (директор департамента по связям с общественностью). В СУ-155 ежемесячно продается по 800 квартир, на сегодня в продаже осталось чуть более 1,3 тысяч.
Специалисты «Миэль-Новостройки» отмечают, что в наиболее доступном сегменте жилья по Подмосковью и Новой Москве, темпы реализации составляют – 0-90 квартир в корпусе за месяц, в среднем получается 10-15 на корпус. В столице, в наиболее удачных проектах данный показатель составляет 90-100 квартир (Царицыно-2).
Александр Хрусталев (гендиректор НДВ-Недвижимость) рассказывает, что в среднем, в проекте Москвы продается 150-180 квартир, в подмосковном – 80-120. Это данные без учета старта и завершения продаж (минимальная и максимальная стоимость). Доброхотова говорит, что в «Новом Бутово» темпы продаж составляют 160-180 квартир в месяц. Galaxy Realty ежемесячно реализует по 50-70 квартир в «Бутово-парк-2». Мария Литинецкая (гендиректор Метриум Групп) отмечает, что квартиры а проектах бизнес-класса реализовываются по 10-20 штук, а элитные – от 2 до 10 в лучшем случае, то есть цена ограничивает спрос. Ирина Могилатова (управляющий партнер агентства Tweed) согласна с коллегой и приводит пример, что на старте продаж в ЖК «Литератор» уходило по 10 квартир, а по мере вымывания наиболее доступного жилья, темпы продаж снизились.
Согласно Управлению Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Москве, по итогам 1 полугодия 2013 года было зарегистрировано 9,1 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), в июле и августе – 1,947 и 2,049 тысяч соответственно. НДВ-Недвижимость сообщает, что в границах старой Москвы, по ДДУ реализуется 38% новостроек, а на новых территориях – 85%. По данным Росреестра Московской области, за 1 полугодие было заключено 37,278 тысяч ДДУ, а по данным Бест-Недвижимость – с начала года по июль – 45,3 тысяч договоров, в Подмосковье по такой схеме проходит до 80% сделок.
По мнению Дмитрия Зиканова (гендиректор Ведис Групп), основными факторами, тормозящими продажи являются завышенные цены и приостановка строительства. Участники рынка согласны с этим, но расходятся во мнении, какой фактор более влиятелен. Хрусталев считает, что стоимость, поскольку высокие цены могут остановить продажи, а медленная стройка при более адекватных ценах и наборе финансовых инструментов – только замедлит продажи.
При завершении строительства, непроданными остается всего 10-15% квартир, а иногда и вообще ничего не остается. В сфере элитной недвижимости, в начале уходит 30%, на стадии строительства – 40% и остается порядка 20-30%. Придержать самое лучшее или переждать могут лишь крупные, финансово устойчивые компании, либо те, для кого снижение цен влечет прямые убытки. Литинецкая рассказывает, что для того чтобы выдержать определенную среднюю цену за весь период стройки, девелоперы выставляют квартиры на рынок определенными партиями, подобной стратегии придерживаются Крост, Ведис Групп. Доброхотова считает, что придерживать более сотни квартир нецелесообразно, поскольку строительство ведется именно на средства покупателей, и по этой причине многие застройщики начинают продажи с этапа котлована. Петр Кирилловский (ГК Грас) отмечает, что девелоперы, выводящие на рынок полностью готовый продукт, с целью получения максимальной прибыли и минимизации рисков, все чаще разочаровываются, так как в расчете на срок реализации вся выгода от продажи готового продукта теряется, потому что деньги имеют стоимость во времени.
Также, эксперты отмечают, что конечно, девелоперам выгодно начинать продажи уже в активной стадии строительства объекта, когда и цены повыше, однако, при этом часть покупателей с минимальным бюджетом сразу отсекается и после расчетов с кредиторами, у них могут возникнуть проблемы с платежеспособным спросом.
