Вторичный рынок жилья Москвы
Специалисты проанализировали динамику предложения и спроса, а также изменение средней цены предложения на вторичном рынке старой Москвы в ушедшем году. В частности, в течение 8 месяцев наблюдалось уменьшение объема предложения до –26,7%, лишь осенью был зафиксирован рост, и декабрь 2021 г. по этому показателю на 30,6% опередил декабрь 2020 г.
Другими яркими тенденциями 2021 г. специалисты вторичного рынка называют двукратное увеличение предложения наследственных квартир, а также заметный рост залоговых объектов, вышедших в продажу в результате увеличения числа ипотечных сделок.
В 2021 г. самый короткий срок экспозиции вторичных квартир – 40 дней – был зафиксирован в марте, самый долгий в ноябре и декабре – 76 дней. Медианная цена квадратного метра в старых границах Москвы выросла на 12% – с 249,6 тыс. руб. в январе до 279,5 тыс. руб. в декабре.
В отношении спроса на вторичном рынке жилья прошедший год вел себя оригинально: весенне-летний сезон отметился высокой активностью, а осень рынок встретил спадом. Впрочем, уже в октябре и ноябре покупатели оживились – оба месяца демонстрировали 10%-ный рост. В начале декабря произошло падение спроса на 20%, однако в итоге последний месяц года на 16% опередил ноябрь и на те же 16% был результативнее декабря 2020 г.
В 2022 году ожидается снижение числа сделок не менее чем на 20%: поскольку абсолютное большинство покупателей во вторичном сегменте – ипотечники, рост ставок по жилищным кредитам уведет с рынка часть из них, что серьезно скажется на общей ситуации. В компании также прогнозируют, что сокращение спроса отрицательно повлияет на инвестиционные сделки. В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только рост цен на недвижимость прекратится, эта категория переориентируется на банковские вклады.
Вплоть до августа 2021 г. на вторичном рынке в старых границах Москвы наблюдалось снижение объема предложения по сравнению с показателями 2020 г.: в диапазоне от –1% до –26,7%. Переломный момент пришелся на сентябрь, когда годовой показатель увеличился на 6,8%. Максимальный прирост экспозиции в годовом выражении произошел в декабре: +30,6% по отношению к декабрю-2020.
В настоящее время предложение вторичных квартир на 32,5% состоит из 2-комнатных лотов; 27,1% в ней занимают «трешки»; на популярные 1-комнатные объекты приходится 25,2%; 15,2% представлены квартирами комнатности 4+. В течение года пропорции сохранялись, притом что количество лотов менялось. В частности, в 2021 г. было отмечено сокращение числа многокомнатных лотов (т. е. «трешек» и квартир комнатности 4+), самое существенное – в марте: на 28%.
Другая тенденция – увеличение объема предложения наследственных квартир: за весь период существования цивилизованного рынка жилья (с 1990-х гг.) на «вторичке» Москвы их доля в экспозиции удерживалась на отметке 10%, в течение последнего года она удвоилась и достигла 20%.
Как правило, такое жилье продается с дисконтом в диапазоне от 5% до 10% – большинство наследников-продавцов изначально готово к скидке. Нередко наследственные квартиры участвуют в инвестиционных сделках. По нашим оценкам, примерно 60% унаследованных квартир, попадающих на рынок недвижимости, выставляются на продажу, 40% сдаются внаем, причем примерно половина указанных арендных объектов по прошествии 3 лет поступает в экспозицию для реализации – по истечении этого срока в собственности жилплощадь при продаже освобождается от налогового бремени».
В 2021 г. также был зафиксирован рост количества залоговых квартир в продаже благодаря активности ипотечных покупателей. Их доля в совокупном предложении остается прежней, но абсолютное число растет в связи с увеличением количества произведенных покупок по ипотеке.
Спрос на такие объекты есть, они дешевле примерно на 1-2% из-за определенных сложностей сделок с ними – для проведения подобных операций требуется профессиональное мастерство. Поэтому часто нашедшие друг друга покупатель и продавец обращаются к специалистам для оформления сделки.
На вторичном рынке Москвы самый короткий усредненный срок экспозиции в 2021 году был зарегистрирован в марте – 40 дней, самый долгий в ноябре и декабре – 76 дней. Тем не менее, ликвидные объекты экономкласса по рыночной цене и сегодня могут быть проданы за 2 недели.
В 2021 г. медианная цена квадратного метра в старых границах Москвы выросла на 12% – с 249,6 тыс. руб. в январе до 279,5 тыс. руб. в декабре. В течение всего года из месяца в месяц средняя стоимость 1 кв. м увеличивалась в диапазоне от +1 тыс. руб. до +7,7 тыс. руб.
В годовом выражении (по состоянию на месяц исследования) самый высокий прирост средней цены произошел в августе: +23,5% (до 273,2 тыс. руб.) к показателю августа 2020 г. (222,1 тыс. руб.).
Тем не менее, тенденция ужесточения условий жилищного кредитования способна вызвать значительное (не менее 20%) сокращение количества сделок на вторичном рынке в 2022 г.».
По статистике, на массовом вторичном рынке порядка 70% покупателей – ипотечные заемщики.
В компании также прогнозируют, что сокращение спроса способно отрицательно повлиять на инвестиционные сделки. В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным, эта категория переориентируется на банковские вклады.
Снижение стоимости продаж может спровоцировать переход части продавцов в сегмент аренды – время, пока рынок принадлежит покупателю, они смогут использовать для получения дохода от сдачи своих объектов внаем. Кроме того, в условиях инфляции недвижимость остается приоритетным активом для сохранения финансовых средств.
