5 мифов о новостройках бизнес-класса
В новостройках бизнес-класса «старой» Москвы экспонируется около 40% от общего объема предложения на первичном рынке и заключается 34% от суммарного объема договоров долевого участия. Однако несмотря на востребованность таких проектов, до сих можно встретить связанные с ними заблуждения. Эксперты компании «Метриум» готовы опровергнуть пять самых известных мифов о таких проектах.
Миф 1: Бизнес-класс – это дорого
Безусловно, за последнее время вся первичная недвижимость прибавила в цене. Но именно бизнес-класс подорожал за год сильнее всего – на 39%. В то время как массовые новостройки на 35%, премиальные – 10%, элитные – 36%, проекты в Новой Москве – 25%.
Причина столь существенного роста в бизнес-классе обусловлена популярностью ипотеки (в том числе льготной) у покупателей в данном сегменте. Такие потребители отличаются высокой финансовой грамотностью и предприимчивостью, а также располагают определенным резервом средств. Все это позволило им воспользоваться моментом и оформить ипотеку на привлекательных условиях. Подобный процесс не мог не привести к вымыванию самых ликвидных вариантов и росту цен.
Однако на рынке все еще можно найти ряд качественных проектов бизнес-класса с демократичным ценником. К примеру, средняя цена квадратного метра в ЖК «Ривер Парк» составляет 340 тыс. рублей, что на 12,9% ниже, чем в среднем по ЮАО (390,4 тыс. рублей). Средневзвешенная стоимость квадратного метра в ЖК ILove на 11,8% меньше, чем аналогичный показатель в масштабах СВАО (385,1 тыс. рублей). Квадратный метр в ЖК D1 в среднем обойдется в 347 тыс. рублей: это на 4,7% ниже, чем в среднем по САО (364 тыс. рублей).
Стоит отметить, что более низкая цена квадратного метра может быть обусловлена не снижением характеристик комплекса, а локационными факторами и размыванием границ между классами. Москва сейчас активно развивается за счет различных программ («Индустриальные кварталы», реновация, строительство метро, «Мой район»), что, безусловно, идет городу на пользу. Это повышает статус районов, которые еще вчера застраивались только массовым жильем, а сегодня здесь вырастают проекты бизнес-класса со всей сопутствующей инфраструктурой.
Миф 2: Технологии строительства и планировки везде одинаковые
Монолитное домостроение сейчас представлено на рынке шире, чем панельное. Если 15 лет назад как минимум 90% доступных новостроек относились к типовым панельным сериям, то сейчас в массовом сегменте представлено всего 3 таких проекта (без учета корпусов от застройщика ГК ПИК, возводимых по современным монолитно-панельной технологии).
Однако между новостройками массового сегмента и бизнес-класса, построенными с применением монолитных технологий, существуют определенные отличия. Характерным признаком, по которым новостройка может быть отнесена к бизнес-классу, выступает проект с подчеркнутой проработкой архитектурного облика. Концепция должна предусматривать запоминающиеся решения, которые выделят комплекс и позволят покупателям получить комфорт и эстетическое удовлетворение: увеличенная площадь остекления, комфортная высота потолков, дополнительные «фишки» вроде открытых террас, пентхаусов на последних этажах и многое другое. Сотрудничество с топовыми профессионалами необходимо для тщательной проработки проекта. Это позволит привнести последние веяния архитектурной моды, учесть актуальные решения и практики, и в итоге обеспечить высокое качество конечного продукта. Так, концепции первой и второй очереди ЖК «Павелецкая Сити», второй очереди ЖК City Bay, ЖК Discovery Park разработаны известнейшим российским бюро СПИЧ, на счету которого множество знаковых объектов в нашей стране и за рубежом. К разработке планировок квартир в ЖК «Павелецкая Сити» было привлечено международное бюро Oleg Klodt Architecture & Design, которое возглавляет Олег Клодт – потомок всемирно известного скульптора Петра Клодта. ЖК Headliner и ЖК ILove созданы архитектурным бюро «Остоженка», имеющим уникальный опыт как проектирования новых зданий, так и скрупулезной реконструкции исторических строений. ЖК «ЗИЛАРТ» спроектирован бюро Sergey Skuratov Architects – лауреатом ряда авторитетных российских и международных премий.
Другая отличительная черта проектов бизнес-класса – фасады из качественных материалов. Если в массовых новостройках широко применяются вентилируемые и «мокрые» фасады, то в корпусах бизнес-класса в их отделке используются металл (сталь, анодированный алюминий, медь), камень и стекло. Это позволяет сформировать запоминающийся облик проекта. Кроме того, в бизнес-классе нередко встречается панорамное остекление, а наличие уникальных видовых характеристик отдельных лотов на достопримечательности города повышает их стоимость и ликвидность.
Отличаются и параметры квартир в массовых проектах и новостройках бизнес-класса. Прежде всего, это метраж: средняя площадь экспонируемых квартир в корпусах бизнес-класса (70 кв. м.) на 39,9% выше, чем в домах массового сегмента. Особое внимание уделяется планировкам квартир. Например, в ЖК City Bay представлено более 50 видов разнообразных решений, а в двух очередях строительства ЖК «Павелецкая Сити» – свыше 120 уникальных планировок. В новостройках часто встречаются лоты свободных планировок, что позволяет обеспечить персонификацию квартиры под запрос клиента. Еще одна особенность – наличие мастер-спален, которые объединяют в себе несколько функциональных зон и позволяют создать приватное пространство как для работы, так и для отдыха.
Кроме того, в ЖК бизнес-класса выше обеспеченность машиноместами. При проектировании массовых новостроек количество парковочных мест принимается по минимальным нормативам, тогда как для новостроек бизнес-класса данный параметр составляет в зависимости от проекта от 0,8 до 1,5 машиномест на квартиру.
Миф 3: Бизнес-класс – это «муравейник»
Стереотип о том, что проекты бизнес-класса представляют собой высотные корпуса с множеством секций, появился на заре формирования столичного рынка недвижимости. Безусловно, ряд проектов, строительство которых началось в двухтысячных годах, были настоящими «муравейниками» (взять тот же дом на Беговой). Однако в наши дни концепции несколько изменились: больший акцент делается на возведении разновысотных корпусов башенного типа, что создает общую композиционную динамику комплекса, а также продуманное зонирование территории всего участка застройки.
Становится распространенной практикой в проектах комплексного освоения территорий, когда застройщик отдает большую часть территории под общественные пространства и социальную инфраструктуру. Например, в городском квартале «Ривер Парк» общая площадь застройки составляет порядка 29 га, из которой только треть занимают жилые корпуса. Серьезное внимание уделено благоустройству, главным элементом которого стала пешеходная набережная длиной 1,5 километра. На дворовых территориях корпусов обустроены детские площадки для различных возрастов. Также предусмотрены зоны отдыха, площадки для занятий спортом и workout, места для гриля. Комплекс обеспечен и социальной инфраструктурой: в рамках первой фазы построены и приняли своих воспитанников детский сад и школа, а во второй фазе появится образовательный центр, включающий в себя дошкольный блок и начальную школу.
«В современном городе непросто уйти от плотной застройки, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако при разработке проекта городского квартала «Ривер Парк» мы сознательно отошли от нее в пользу создания комфортных и современных общественных пространств. Время показало, что это было верное решение».
Миф 4: В проектах бизнес-класса мало компактных лотов
Бытует мнение, что в проектах бизнес-класса не так много компактных квартир (площадью до 50 кв.м.). Однако за последние несколько лет ситуация изменилась: доля таких лотов в общем объеме предложения составляет 29%, что на 3,2% выше, чем в предыдущем периоде и на 8,4% больше, чем в 2019 году.
Снижение среднего метража квартиры и повышение интереса к компактным вариантам представляют собой общий для первичного рынка Москвы тренд (за исключением элитного сегмента). Главная причина такого явления – беспрецедентный рост цен на недвижимость. Другой фактор – рациональный подход к выбору жилья. На фоне растущих коммунальных и налоговых платежей немало клиентов не хочет переплачивать за лишние и неиспользуемые квадратные метры. Среди покупателей квартир бизнес-класса постепенно увеличивается доля представителей поколения миллениалов, рассматривающих для жизни небольшие форматы. И в условиях обострившейся конкуренции застройщики стараются сделать квартирографию, максимально соответствующей запросам целевой аудитории. Поэтому в ряде проектов компактные лоты составляют существенную долю. К примеру, в ЖК AFI Tower (который ориентирован на молодую аудиторию) на них приходится 85% от общего количества квартир, в ЖК «Level Нагатинская» – 73,4%, в ЖК Eniteo – 54,6%.
Миф № 5: «Умный дом» – уловка маркетологов
Цифровизация давно стала нормой жизни. С каждым годом среди покупателей новостроек бизнес-класса увеличивается доля представителей поколений миллениалов и зумеров, среди которых востребованы технологичные цифровые решения. Поэтому застройщики учитывают запросы клиентов и оснащают свои проекты разнообразными смарт-решениями.
Современный «умный дом» в проектах бизнес-класса состоит из нескольких элементов. Безопасность обеспечивается системой контроля доступа (по QR-коду, Bluetooth, карте или биометрии), видеонаблюдением с функцией сопровождения в местах общего пользования и общественных пространствах (например, родители могут полностью отследить путь ребенка до детской площадки и обратно), датчиками движения и проникновения в квартиру. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в УК уже давно помогают экономить на коммунальных ресурсах. Инженерные коммуникации оборудованы датчиками, которые при возникновении аварийной ситуации сразу направят сигнал в диспетчерскую, а также отключат воду или обесточат электрические сети.
В актуальных проектах бизнес-класса «умный дом» предполагает функцию настройки сценариев работы различных систем при помощи специального приложения. Это позволяет установить в каждой из комнат комфортные температуру, влажность, режим освещения. Полезна подобная опция и при отъезде в отпуск и командировку: электроника может включать свет, открывать и закрывать шторы.
Более того, смарт-решения актуальны не только для квартиры и дома. Уже сейчас крупные города стремительно «умнеют» за счет внедрения технологий анализа больших данных и блокчейна. Первопроходцем в сфере внедрения таких технологий выступает ГК «КОРТРОС». Так, в начале 2021 года между данной компанией, федеральным Минстроем и центром компетенций «Умный город» было подписано соглашение об использовании ее разработок в реализации соответствующего ведомственного проекта.
«Неудивительно, что цифровые решения все чаще встречаются в новостройках бизнес-класса, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Они обеспечивают высокую степень комфортности и безопасности проживания. Тем более, сейчас мы находимся на пороге четвертой промышленной революции и коренных изменений привычного быта. Поэтому важно, чтобы любые системы имели возможность модернизации и установки новых опций. К примеру, наша компания предлагает системы «умного дома», построенные по модульному принципу: в любой момент покупатель может дополнить базовый пакет необходимыми блоками».
Интересен кейс MR Group. Компанией разработан единый Стандарт «умной» цифровой среды, который применяется при проектировании всех новых жилых комплексов девелопера. Он включает в себя системы управления доступом, видеонаблюдение, приборы учета с функцией передачи показаний в УК, программируемые профили квартиры (освещение, температура, влажность воздуха), датчики движения и протечек. Разработка Стандарта велась совместно с компаниями UNICORN и «Домиленд», обладающими большим опытом создания «умных» решений. Внедрение смарт-технологий позволит не только повысить безопасность и комфортность проживания, но и достичь высоких показателей энергоэффективности.
«Сейчас клиенты изучают новостройки бизнес-класса не только с точки зрения локации или эргономичности планировок, но и с позиции их технологичности и оснащенности современными цифровыми решениями, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Прогресс не стоит на месте, поэтому девелоперы закладывают в своих продуктах перспективные опции, которые будут актуальны как минимум в течение ближайших 5-10 лет».
«Количество проектов бизнес-класса на рынке «старой» Москвы сопоставимо с массовым сегментом, что свидетельствует о высокой конкуренции на данном рынке, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на существенный рост цен (+39% за 12 месяцев) такие новостройки продолжают пользоваться стабильным спросом: за 11 месяцев 2021 года в них было заключено на 12% больше ДДУ, чем за тот же период прошлого года. Это свидетельствует о том, что несмотря на существующие стереотипы, подобные проекты востребованы у клиентов».
