Как продать квартиру, в которой прописаны дети

Совершеннолетие в России наступает с 18 лет, когда человек становится дееспособным в полном объеме. Существует две категории несовершеннолетних: малолетние - до 14 лет и несовершеннолетние - от 14 до 18 лет. До 14 лет дети могут только совершать мелкие бытовые сделки, самостоятельно распоряжаться карманными деньгами. А уже в более серьезных делах выступают законные представители ребенка.

Как продать квартиру, в которой прописаны дети?
Дети от 14 до 18 лет обладают более широкими возможностями. Они могут совершать сделки, расписываться в документах и т.д., но с оговоркой, на все должно быть письменное разрешение родителей или законных представителей ребенка.
Граждане от 14 до 18 лет вправе без письменного разрешения:
- распоряжаться своими доходами (стипендией, заработком и т.д.)
- осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности
- вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими
- совершать мелкие бытовые сделки
- с 16 лет могут быть членами кооперативов.
Законными представителями ребенка являются:
-  родители
- усыновители
- опекуны. Если у ребенка нет родителей или усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет.
- попечители. Если у ребенка нет родителей или усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Как продать квартиру несовершеннолетнего?
Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то продать квартиру можно только с письменного согласия законного представителя. А для этого законный представитель должен получить предварительное письменное разрешение органов опеки и попечительства. Для продажи квартиры, которая принадлежит ребенку до 14 лет, тоже необходимо согласие органов опеки.
В законодательстве не прописано четкого положения, когда можно дать согласие на продажу квартиры, когда - отказать. При решении этого вопроса органы опеки руководствуются только интересами ребенка (не ухудшаются ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы и т.д.). То есть решение органов опеки носит сугубо субъективный оценочный характер.
Иногда в разрешении на продажу фигурирует формулировка «с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения». То есть, чтобы продать квартиру, сначала нужно приобрести для ребенка новое жилье. Родители имеют право обжаловать в суде отказное решение органов опеки на продажу жилья, если считают эти действия неправомерными и необоснованными.
Перечень сделок с имуществом несовершеннолетнего, когда необходимо согласие органов опеки;
    * дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний
    * залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний
    * сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего
    * обмен имущества несовершеннолетнего
    * отказ от преимущественной покупки доли
    * раздел имущества несовершеннолетнего
    * отказ от наследства
    * выдел доли из имущества несовершеннолетнего
    * другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Также необходимо знать о различии сделок по продаже жилья, когда несовершеннолетний является собственником жилья и когда ребенок имеет лишь право пользования. В случае, если ребенок не является собственником, согласие органов опеки не нужно.
Полная дееспособность до 18 лет
В некоторых случаях, несовершеннолетние могут получить право полной дееспособности до 18 лет. Если заключается брак до 18 лет, то с момента заключения брака гражданин считается дееспособным в полном объеме. И если молодые разойдутся до исполнения им 18 лет, то дееспособность все равно не утрачивается. В результате эмансипации также наступает полная дееспособность. Согласно ст. 27 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью.
Решение об эмансипации принимают органы опеки при согласии обоих родителей или попечителей. Если согласия нет, то вопрос решается в суде.
При получении полной дееспособности ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам. Такой ребенок может самостоятельно совершать любые сделки, в том числе и сделки, направленные на отчуждение недвижимости, без согласия родителей и органов опеки. Он может как продать, так и купить недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом.

Рамблер
Автор: Софья Калмыкова