Как определить перспективную локацию для покупки квартиры в Москве
При выборе недвижимости, помимо бюджета, типологии и метража, следует учитывать и перспективность локации. Тренды меняются, город развивается, и те районы, которые еще несколько лет назад не пользовались популярностью, через два-три года могут стать востребованными, что повысит инвестиционную привлекательность квартир в них. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как определить такие потенциально перспективные территории, в которых стоит покупать недвижимость.
Преобразование локации
Безусловно, за последние 10 лет было сделано многое для создания современной инфраструктуры в столице: построено почти 150 станций метрополитена, МЦК и МЦД, более 440 школ и детских садов, порядка 90 объектов здравоохранения. Сегодня, помимо глобальных проектов по развитию транспорта и социальной сферы, власти активно реализуют локальные мероприятия, включающие в себя благоустройство и развитие общественных пространств. Подобный подход, предусматривающий трансформацию района или его части в соответствии с мировыми стандартами, применяется не только при реализации городских программ, но и при строительстве ряда жилых комплексов.
Существует немало примеров, когда проект предполагал серьезное преобразование пространства. Например, ЖК «Ривер Парк» был возведен на месте реорганизованного Московского судостроительного и судоремонтного завода. Еще относительно недавно данная территория была занята давно неиспользуемыми по прямому назначению строениями, теперь же на их месте выросли современные жилые дома, построенные инвестором детский сад и школа, а также качественно благоустроенные дворы с зонами отдыха, площадками для занятий спортом, детскими игровыми комплексами. Визитной карточкой проекта стала концепция благоустройства, разработанная архитектурным бюро ADM и ландшафтным бюро AFA. Ее главный элемент – расположенная вдоль жилых домов собственная набережная длиной 1,5 км, очередной участок которой был недавно открыт.
Стоит отметить и развитие транспортной инфраструктуры рядом с комплексом. Уже частично выполнены работы по модернизации улично-дорожной сети в районе. Помимо этого, ведется строительство станции метро «Нагатинский Затон» в составе одноименного ТПУ, которая расположена юго-восточнее комплекса. Кроме того, в перспективе планируется строительство канатной дороги, которая соединит Нагатинский Затон с тематическим парком «Остров Мечты», Бобровым островом и реорганизуемой территорией Южного порта.
Как результат, подобное преобразование пространства вместе с развитием инфраструктуры не могли не сказаться на ценах. Так, с момента старта продаж корпусов второй фазы (IV квартал 2018 года) средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась на 54,6% (с 207,3 тыс. рублей до 320,5 тыс. рублей).
«Ключевыми признаками перспективной локации выступают активная трансформация общественных территорий в соответствии с современными стандартами, а также строительство новых социальных объектов, станций метро и ТПУ, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Поэтому при выборе квартиры или апартаментов стоит обратить внимание не только на характеристики недвижимости, но и на то, будут ли построены в составе комплекса школа и детский сад, какое планируется выполнить благоустройство, а также на развитие транспорта и дорожной сети».
Резерв перспективных площадок
Во многих районах «старой» Москвы наблюдается определенный дефицит пригодных для строительства участков. Поэтому основными точками роста в ближайшие несколько лет станут те локации, которые активно прорабатываются городом – ведется разработка и утверждение документов по планировке территорий, активно вносятся изменения в правила землепользования и застройки. К ним относятся реорганизуемые промзоны, а также подлежащие комплексной реконструкции или реновации кварталы. Эти территории могут быть пригодны для строительства новых домов и сопутствующей инфраструктуры, а также формирования комфортных общественных пространств, что положительно сказывается на их перспективах и востребованности.
Например, на северо-востоке столицы уже выполнен или ведется редевелопмент порядка десяти промышленных территорий. На месте бывших индустриальных кварталов размещаются современные жилые корпуса, социальные объекты, обустраиваются уютные дворовые территории. К примерам подобного преобразования городских пространств можно отнести развитие промзоны «Калибр» в Останкинском районе: сейчас там возводится ЖК бизнес-класса ILOVE, спроектированный с учетом принципа «город в городе», когда необходимая инфраструктура (в том числе детский сад, зоны отдыха и стрит-ритейл) находится в границах комплекса. В соседнем Бутырском районе уже стартовала реновация территорий Останкинского молочного завода и Останкинского завода напитков, а также промзоны «Огородный проезд». Кроме того, ведется или запланирована реорганизация промышленных зон в районах Алексеевский, Свиблово, Северное и Южное Медведково.
Безусловно, наличие резерва перспективных территорий и, тем более, их постепенное освоение вместе с развитием сопутствующей инфраструктуры не могло не сказаться на ценах на недвижимость. Например, средняя стоимость «квадрата»[1] в Свиблово за первые шесть месяцев 2021 года выросла на 43% (с 243,1 тыс. рублей до 347,7 тыс. рублей), в Останкинском районе – на 33,7% (с 224,1 тыс. рублей до 299,5 тыс. рублей).
«Большинство мегаполисов рано или поздно сталкиваются с проблемой дефицита участков для нового строительства, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва». – Одним из способов ее решения выступает вовлечение используемых не по назначению промзон. Перспективность таких локаций обусловлена масштабом их реорганизации, когда город или инвесторы фактически создают с нуля современные городские пространства. Так, строящийся на месте территории завода «Калибр» ЖК ILOVE представляет собой пример качественного редевелопмента бывших индустриальных кварталов».
Проекты от крупных девелоперов
Возможности и ресурсы (как человеческий, так и административный) крупных девелоперов позволяют тщательно и с различных сторон изучать перспективные участки и при необходимости действовать на опережение. А при непосредственной реализации проекта использовать свои отработанные на рынке подходы по созданию предельно конкурентного продукта в целях повышения эффективности использования земли. Поэтому если в конкретную локацию зашел один из топовых застройщиков и развивает достаточно крупный по площади участок земли, то у такой территории повышаются шансы стать более экономически привлекательной в среднесрочной перспективе.
Подобных территорий немало в различных административных округах. Но из всего их многообразия стоит выделить север столицы, в котором по итогам июля 2021 года зафиксирован наибольший прирост предложения в новостройках массового сегмента, что свидетельствует о высоком интересе застройщиков к данной территории.
Одной из точек роста на территории САО является Западное Дегунино. До недавнего времени это был один из типичных спальных районов, в котором основное строительство велось в рамках различных городских программ и за счет бюджета. Сейчас же в локации реализуется сразу 7 крупных проектов массового сегмента и бизнес-класса от таких крупных и известных компаний, как ГК ПИК, MR Group, «СМУ-6 Инвестиции», ГК Гранель, предполагающие строительство порядка 400 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Более того, в перспективе вероятен выход еще нескольких комплексов от Level Group и ГК ЛСР.
Интерес девелоперов, безусловно, подстегивает динамику цен на первичном рынке. Так, средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Западного Дегунино в 2017 году составляла 154,8 тыс. рублей, в 2018 году – 165,6 тыс. рублей (+7%), в 2019 году – 188,3 тыс. рублей (+13,7%), в 2020 году – 212,5 тыс. рублей (+12,9%), в I полугодии 2021 года – 249,9 тыс. рублей (+17,6%). Всего же с 2017 года средний прайс на «квадрат» в районе вырос на 61,4%.
«На мой взгляд, наличие проектов от топовых застройщиков в локации свидетельствует о наличии серьезного драйвера развития территории, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Более того, в условиях конкуренции участники рынка постоянно совершенствуют свои продукты, благодаря чему развитие территории достаточно диверсифицировано (не сконцентрировано на единственном проекте)».
Где узнать о перспективах развития территории
Еще 10-15 лет назад было не так много открытых информационных источников с актуальной информацией о планах развития конкретных районов. Но сейчас собрать всю необходимую информацию гораздо проще. Например, немало полезных сведений (анонсы, планы, ход реализации городских программ) публикуются на сайтах www.mos.ru и www.stroi.mos.ru. Кроме того, данные о проектах планировок территорий, правилах землепользования и застройки, выданных градостроительных планах земельного участка размещаются в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www.isogd.mos.ru). Также о градостроительных проектах нередко можно узнать на профильных форумах в интернете и в отраслевых телеграмм-каналах.
Помимо этого, информацию о развитии территории можно получить, отправив запрос в органы власти. Безусловно, существует риск формального ответа, но если вопрос направлен по адресу и корректно сформулирован, то вполне реально получить ценные данные, которые позволят понять будущее конкретной локации.
«Перспективы конкретной локации – важный фактор, на который обязательно стоит обращать внимание при выборе недвижимости, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – От этого зависит не только будущая рыночная стоимость квартиры, но и непосредственно комфорт проживания. Поэтому перед тем, как принять решение о приобретении жилья, следует обратить внимание не только на надежность застройщика, цены и планировки, но и на такие факторы, как развитие инфраструктуры, расположение перспективных площадок и их потенциальный объем строительства, количество и масштаб уже реализуемых проектов от крупных застройщиков. Тем более, в наши дни не так сложно собрать информацию о том, как будет развиваться тот или иной административный округ или район в ближайшие несколько лет».
