Итоги года на рынке Новой Москвы
13.01.2015
Аналитиками рынка недвижимости были подведены итоги 2014 г. по рынку новостроек на территории Новой Москвы. Согласно имеющимся данным, объём предложения уменьшился на 18,5%, а средняя стоимость квадратного метра за минувший год возросла на 24,9% и составила 104 800 руб.
За 2014 г. на рынок новостроек Новой Москвы вышло всего 3 новых объекта – в 2013 г. их вышло 7. Все новые объекты представляют собой комплексную застройку территорий, в их состав входят как жилые дома, так и объекты коммерческой и социальной инфраструктуры.
Проекты, вышедшие на рынок Новой Москвы в 2014 г.
По этажности, как и прежде, в структуре предложения преобладают квартиры, расположенные в многоэтажных корпусах более 10 этажей в высоту, их процент почти не изменился за год – 51,6%. Доля квартир в малоэтажных корпусах, не превышающих 4 этажей, сократилась до 28,4% - на 5,6 п.п. Процент квартир в корпусах со средней этажностью возрос на аналогичную величину и достиг 20,1%.
Как показывают данные аналитиков, средняя стоимость квадратного метра в новостройках на территории Новой Москвы выросла за год на 24,9%, составив 104 800 руб. Повышение среднего уровня цен можно было наблюдать в течение всего года, наиболее существенное фиксировалось в 1 и 4 кварталах.
Наиболее дешёвые предложения квартир в Новой Москве на конец года были представлены в жилых комплексах «Борисоглебское» (1,68 млн. руб. за квартиру площадью 33,4 кв. м), «Спортивный квартал» (2,25 млн. руб. за 25,94 кв. м) и в жилом комплексе в Щербинке на ул. Железнодорожная (2,35 млн. руб. за 24 кв. м).
|
№ п/п |
Проект |
Девелопер |
Округ |
Класс |
|
1 |
ЖК «Рассказово» |
Sezar Group |
Новомосковский |
комфорт |
|
2 |
ЖК «Легенда» |
ГК
|
Новомосковский |
комфорт |
|
3 |
Щербинка,
|
ГК «СУ-155» |
Новомосковский |
эконом |
Более интенсивное пополнение предложения в Новой Москве происходило за счёт ввода в продажу корпусов уже реализуемых масштабных проектов: ЖК «Новые Ватутинки», города-парка «Первый Московский», «Переделкино Ближнее», ЖК «Татьянин Парк», ЖК «Борисоглебское» и т.д.
По данным специалистов, за год совокупный объем предложения на первичном рынке Новой Москвы сократился на 18,5% и по итогам декабря 2014 года составил порядка 7 250 квартир в 34 проектах (объем предложения в ЖК «Новое Бутово», ЖК «Экопарк Горчаково», ЖК «Ново-Никольское», ЖК «Престиж», ЖК «Зеленая Линия», ЖК «Марушкино», и ЖК «Рассказово» принят экспертно по причине отсутствия данных в открытых источниках информации).
Наиболее значительная активность покупателей проявлялась в 1 и 4 кварталах 2014 г. Первая волна была вызвана банковской санацией, вторая – резким падением курса рубля и повышением ставок по ипотеке.
Общий объём предложения на первичном рынке в Новой Москве уменьшился на 18,5% за прошедший год и, согласно итогам декабря 2014 г., составил около 7250 квартир на 34 проекта.
Новомосковский округ (НАО), как и прежде, застраивается особенно активно, на его долю приходится 73% квартир и 70,6% проектов. В течение 2014 г. обозначенные доли снизились на 3,8 п.п. и 5 п.п. соответственно. На территории Троицкого автономного округа сейчас реализуется, соответственно, 27% и 29,4% проектов.
По данным специалистов, за год совокупный объем предложения на первичном рынке Новой Москвы сократился на 18,5% и по итогам декабря 2014 года составил порядка 7 250 квартир в 34 проектах (объем предложения в ЖК «Новое Бутово», ЖК «Экопарк Горчаково», ЖК «Ново-Никольское», ЖК «Престиж», ЖК «Зеленая Линия», ЖК «Марушкино», и ЖК «Рассказово» принят экспертно по причине отсутствия данных в открытых источниках информации).
Наиболее значительная активность покупателей проявлялась в 1 и 4 кварталах 2014 г. Первая волна была вызвана банковской санацией, вторая – резким падением курса рубля и повышением ставок по ипотеке.
Общий объём предложения на первичном рынке в Новой Москве уменьшился на 18,5% за прошедший год и, согласно итогам декабря 2014 г., составил около 7250 квартир на 34 проекта.
Новомосковский округ (НАО), как и прежде, застраивается особенно активно, на его долю приходится 73% квартир и 70,6% проектов. В течение 2014 г. обозначенные доли снизились на 3,8 п.п. и 5 п.п. соответственно. На территории Троицкого автономного округа сейчас реализуется, соответственно, 27% и 29,4% проектов.
Структура предложения по округам
По этажности, как и прежде, в структуре предложения преобладают квартиры, расположенные в многоэтажных корпусах более 10 этажей в высоту, их процент почти не изменился за год – 51,6%. Доля квартир в малоэтажных корпусах, не превышающих 4 этажей, сократилась до 28,4% - на 5,6 п.п. Процент квартир в корпусах со средней этажностью возрос на аналогичную величину и достиг 20,1%.
Структура предложения квартир по этажности корпусов (внешний круг – 2014 год, внутренний круг – 2013 год)
Доля квартир в зданиях, находящихся на ранней стадии строительства, за ушедший год выросла больше чем на 10 п.п. (до 26,3%), что произошло благодаря интенсивному выходу новых корпусов. Вместе с тем, на 8,7 п.п. уменьшилась доля квартир, расположенных в корпусах на стадии активных строительно-монтажных работ. Прочие значения в распределении предложений по стадиям строительства за 2014 г. почти не изменились.
Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса и квартиры)
Как показывают данные аналитиков, средняя стоимость квадратного метра в новостройках на территории Новой Москвы выросла за год на 24,9%, составив 104 800 руб. Повышение среднего уровня цен можно было наблюдать в течение всего года, наиболее существенное фиксировалось в 1 и 4 кварталах.
Динамика цены кв. м в новостройках Новой Москвы в 2014 году
Средняя цена квадратного метра в новостройках НАО к концу года установилась на отметке 119 100 руб. Это на 32,8% больше, чем в минувшем году, что было вызвано как выходом высококачественного ЖК «Рассказово», так и повышением цен из-за возрастания стадии строительства и скачком спроса на начало и конец года. В ТАО, вместе с тем, повышение спроса составило лишь 2,5% - до 66 300 руб. за кв. м. Сдерживающим фактором для повышения цен здесь явился постоянный выход нового объёма квартир в ЖК «Борисоглебское», который является наиболее доступным на территории Новой Москвы.
Наиболее дешёвые предложения квартир в Новой Москве на конец года были представлены в жилых комплексах «Борисоглебское» (1,68 млн. руб. за квартиру площадью 33,4 кв. м), «Спортивный квартал» (2,25 млн. руб. за 25,94 кв. м) и в жилом комплексе в Щербинке на ул. Железнодорожная (2,35 млн. руб. за 24 кв. м).
Средняя стоимость «однушки» в Новой Москве на конец 2014 г. составила 4,3 млн. руб., двухкомнатной квартиры – 628 млн. руб., а трёхкомнатной – 10,39 млн. руб. Рост цен в сравнении с началом года составил 21,9%, 10,5% и 48,2% соответственно. Особенно существенно, как видно, удорожание средней цены на трёхкомнатные квартиры. Это объясняется тем, что предложение на такие квартиры ограничено, а наиболее дешёвые лоты из-за большого спроса ушли с рынка.
Главными тенденциями года на первичном рынке в Новой Москве можно назвать:
• Повышение спроса из-за ухудшения экономической ситуации.
В Новой Москве, как и во всём Московском регионе, 2014 г. отметился повышенной покупательской активностью. В 1 и 4 кварталах наблюдался пиковый спрос, который был вызван санацией банковской сферы, проводимой ЦБ РФ, девальвацией рубля и ухудшением экономической обстановки.
• Низкая активность девелоперов. На рынок Новой Москвы вышло за минувший год всего 3 новых проекта, в 2013 г. их было 7. Во многом это вызвано отсутствием утверждённого генплана, который мог бы отразить концепцию развития присоединённых территорий, инфраструктурные объекты, новые и реконструированные дороги. Градостроительно-земельная комиссия в декабре рассматривала проекты территориальных схем новомосковского и Троицкого административных округов. Окончательное утверждение генплана Новой Москвы планируется провести в 2015 г.
• Непропорциональность развития и застройки НАО и ТАО. Новые территории после включения в состав столицы были разделены на два округа – Троицкий и Новомосковский. Новомосковский округ, расположившийся вблизи МКАД, активно застраивается и развивается. Там находятся самые крупные центры притяжения Новой Москвы, осуществляется основная доля масштабных проектов, а вскоре должны появиться и новые станции метрополитена. В ТАО же реализуется небольшое количество значимых объектов, он является далеко не таким привлекательным для девелоперов из-за удалённости от Москвы, более слабой развитости социальной и транспортной инфраструктуры.
• Привлечение девелоперов к развитию дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. Инвестиции в Новую Москву за 2014 г. составили около 150 млрд. руб., только 10 млрд. из этой суммы – бюджетные деньги. Девелоперы построили огромное количество объектов социальной инфраструктуры: школы, поликлиники, детские сады. Также ГК «Мортон» объявила, что готова построить дорогу, которая пройдёт в районе аэропорта «Внуково», соединив Калужское и Киевское шоссе. Такая практика несёт большую пользу и девелоперам, повышая привлекательность их объектам, и местным властям, которые могут получить современные инфраструктурные объекты с минимумом вложений.
Прогноз на 2015 год:
Как комментирует Анна Соколова, в 2015 г. главными событиями в области рынка новостроек Новой Москвы станут принятие проектов территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов, а также открытие двух новых станций метро – «Румянцево» и «Саларьево» - на территории НАО. Первый факт должен стать для девелоперов толчком к принятию решений по реализации новых проектов, а второй – увеличить спрос и стоимость новостроек поблизости от новых станций. Также на рынке Новой Москвы в наступившем году ожидается общее снижение спроса, причиной чему послужит падение покупательной способности граждан из-за негативных прогнозов в российской экономике. Негативные тенденции, согласно прогнозам, возьмут своё начало весной. Высокая конкуренция на рынке повлияет на успешность проектов: наибольшим вниманием будут пользоваться объекты на высокой стадии строительства, которые расположены близко к Москве и имеют перспективу улучшения транспортной инфраструктуры. Массового снижения цен на новостройки Новой Москвы ожидать не приходится, но некоторые застройщики могут пойти на такой шаг для привлечения покупателей.
В Новой Москве в 2015 г. ожидается высокий объём ввода новых жилых площадей: более 2 млн. кв. м. квартир. Большого количества новых объектов ожидать не следует. Девелоперы со свободными площадками в НАО и ТАО будут ждать окончательного принятия генплана и корректировать свои проекты с опорой на него.
• Повышение спроса из-за ухудшения экономической ситуации.
В Новой Москве, как и во всём Московском регионе, 2014 г. отметился повышенной покупательской активностью. В 1 и 4 кварталах наблюдался пиковый спрос, который был вызван санацией банковской сферы, проводимой ЦБ РФ, девальвацией рубля и ухудшением экономической обстановки.
• Низкая активность девелоперов. На рынок Новой Москвы вышло за минувший год всего 3 новых проекта, в 2013 г. их было 7. Во многом это вызвано отсутствием утверждённого генплана, который мог бы отразить концепцию развития присоединённых территорий, инфраструктурные объекты, новые и реконструированные дороги. Градостроительно-земельная комиссия в декабре рассматривала проекты территориальных схем новомосковского и Троицкого административных округов. Окончательное утверждение генплана Новой Москвы планируется провести в 2015 г.
• Непропорциональность развития и застройки НАО и ТАО. Новые территории после включения в состав столицы были разделены на два округа – Троицкий и Новомосковский. Новомосковский округ, расположившийся вблизи МКАД, активно застраивается и развивается. Там находятся самые крупные центры притяжения Новой Москвы, осуществляется основная доля масштабных проектов, а вскоре должны появиться и новые станции метрополитена. В ТАО же реализуется небольшое количество значимых объектов, он является далеко не таким привлекательным для девелоперов из-за удалённости от Москвы, более слабой развитости социальной и транспортной инфраструктуры.
• Привлечение девелоперов к развитию дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. Инвестиции в Новую Москву за 2014 г. составили около 150 млрд. руб., только 10 млрд. из этой суммы – бюджетные деньги. Девелоперы построили огромное количество объектов социальной инфраструктуры: школы, поликлиники, детские сады. Также ГК «Мортон» объявила, что готова построить дорогу, которая пройдёт в районе аэропорта «Внуково», соединив Калужское и Киевское шоссе. Такая практика несёт большую пользу и девелоперам, повышая привлекательность их объектам, и местным властям, которые могут получить современные инфраструктурные объекты с минимумом вложений.
Прогноз на 2015 год:
Как комментирует Анна Соколова, в 2015 г. главными событиями в области рынка новостроек Новой Москвы станут принятие проектов территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов, а также открытие двух новых станций метро – «Румянцево» и «Саларьево» - на территории НАО. Первый факт должен стать для девелоперов толчком к принятию решений по реализации новых проектов, а второй – увеличить спрос и стоимость новостроек поблизости от новых станций. Также на рынке Новой Москвы в наступившем году ожидается общее снижение спроса, причиной чему послужит падение покупательной способности граждан из-за негативных прогнозов в российской экономике. Негативные тенденции, согласно прогнозам, возьмут своё начало весной. Высокая конкуренция на рынке повлияет на успешность проектов: наибольшим вниманием будут пользоваться объекты на высокой стадии строительства, которые расположены близко к Москве и имеют перспективу улучшения транспортной инфраструктуры. Массового снижения цен на новостройки Новой Москвы ожидать не приходится, но некоторые застройщики могут пойти на такой шаг для привлечения покупателей.
В Новой Москве в 2015 г. ожидается высокий объём ввода новых жилых площадей: более 2 млн. кв. м. квартир. Большого количества новых объектов ожидать не следует. Девелоперы со свободными площадками в НАО и ТАО будут ждать окончательного принятия генплана и корректировать свои проекты с опорой на него.
