Более половины сочинских новостроек подорожали с начала года в 1,5-2 раза
07.09.2021
Олимпиада стала мощным триггером для роста цен на жилье в Сочи и прилегающих к нему локациях. Но в 2021-м показатели достигли поистине феноменальных значений: большая часть доступного предложения покинула рынок, а новостройки, остающиеся в экспозиции, подняли ценники в полтора-два раза.
На сочинском рынке недвижимости в настоящее время действуют три фактора, которые толкают цены вверх: высокий спрос со стороны состоятельных покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга, усиливающийся дефицит и введение двухлетнего моратория на многоэтажное строительство (до вступления в силу нового генерального плана).
Перечисленные обстоятельства радикальным образом изменили ценовую реальность. За восемь месяцев 2021 г. состав экспозиции уменьшился в полтора раза – с 90 до 61 проекта. Сокращение произошло в основном за счет адресов, где продавались относительно доступные лоты. Так, по состоянию на первую половину января в Большом Сочи (вместе с Дагомысом и Сириусом) насчитывалось 50 комплексов с квартирами и апартаментами, где средний ценник находился ниже отметки 200 тыс. рублей за квадратный метр. В настоящее время таких проектов осталось всего 8. Значительные, хотя и не столь драматичные потери понесла и категория новостроек с умеренным прайсом (от 200 до 300 тыс. рублей за квадратный метр): после новогодних каникул она охватывала 23 адреса, к концу лета – 10. Одновременно с этим расширилось представительство высокобюджетных проектов. Зимой его различные фракции сводились к нескольким точкам: шесть комплексов с ценой 300-400 тыс. рублей за квадратный метр, столько же – с ценой от 400 до 500 тыс. рублей и пять с ценой выше 500 тыс. рублей. К августу каждая из указанных групп заметно выросла. Настоящий расцвет переживает сегмент сверхдорогой недвижимости – сейчас в Сочи сконцентрировано 18 адресов со средней стоимостью квадратного метра от полумиллиона рублей. Это почти треть всей наличной экспозиции.
В целом за восемь месяцев объем предложения в сочинских новостройках уменьшился на 10% – до 4,4 тыс. юнитов. При этом от выборки малобюджетных квартир и апартаментов осталась едва ли половина (около 200 лотов). Их доля в общей структуре экспозиции упала с 8,1% до 4,6%. Средняя ценовая категория также подверглась вымыванию. Сейчас она ограничивается 300 объектами. Отметим, что из 14 премьер 2021 г. лишь в апарт-комплексе «Южная столица» сохраняется ценник ниже 300 тыс. рублей за квадратный метр.
В свою очередь удельный вес дорогой недвижимости все увеличивается в размере. В начале года она занимала четыре пятых экспозиции, теперь – девять десятых.
В среднем по сравнению с январской базой квадратный метр в Сочи прибавил 29%. Однако эта цифра не отражает всю глубину изменений. Уход нескольких десятков проектов и активация 14 новых адресов серьезно искажают динамику. Поэтому аналитики Urban Awards изучили, как выросли цены в проектах, которые присутствовали на рынке в течение всего периода января-августа. Было установлено, что сразу в 11 комплексах квадратный метр подорожал в два раза и более. Рекорд установил ЖК «Триумф» (Адлер), где прайс поднялся в 2,8 раза – с 167,95 до 468,95 тыс. рублей за квадратный метр. В ЖК «Барселона Парк» у Зимнего театра стоимость квадратного метра на пике (конец июля) доходила до 529,67 тыс. рублей, что в 2,6 раза выше январского показателя, но затем планка снизилась к 452,11 тыс. рублей. Большинство участников этого пула расположены на удалении 0,5-1,0 км от черноморских пляжей.
В 21 сочинском проекте прайс повысился на 50-100%, еще в 9 от 30% до 50%. Ситуации, когда цена изменилась в пределах 30%, довольно редки – таких случаев выявлено только 7. Отрицательную динамику относительно зимних значений показал один адрес, причем тот, где экспонируется самая дорогая первичная недвижимость в городе – апарт-комплекс Reef Residence. Если в январе-феврале цена здесь варьировалась в коридоре 1,68-1,78 млн рублей за квадратный метр, то весной и летом она стабилизировалась на отметке в 1,32-1,33 млн рублей.
