Единая Классификация Недвижимости.
Российская Гильдия Риэлторов (РГР) разработала Единую Классификацию (ЕК) Жилых Новостроек. Классификатор разработан экспертами комитетов по консалтингу и девелопменту РГР. Утвержден на заседании Национального Совета РГР 14 декабря 2012 в Санкт-Петербурге. Документ поддерживается Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.
(отсекающий признак между группами) (отсекающий признак между классами) (факультативн. признак) высота потолков в чистоте менее 2,7 м. (отсекающий признак между классами) (факультативн. признак) (отсекающий признак между классами) (отсекающий признак между классами) (факультативный признак) (отсекающий признак между группами) (отсекающий признак между группами) Охрана периметра возможна, но не обязательна. Консьерж, домофон. (отсекающий признак между бизнес- и элитным классом) (факультативный признак) (отсекающий признак между классами)
Признаки (характеристики) Критерии отнесения к классу качества Классы массового жилья Классы жилья повышенной комфортности Эконом-класс Средний класс Бизнес-класс Элитный класс Архитектура
Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения. Несущие и ограждающие конструкции
Нет ограничений Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.) Бескаркасные из керамического кирпича и моно литно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича) Остекление
Двойные рамы из отечественных деревянных или пластиковых профилей с однослойным стек лом, или одинарные рамы со стеклопакетами Импортные пластиковые профили средней ценовой ниши со стеклопакетами. Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям Современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценно вой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса) Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям Современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стекло пакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса) Объемно-планировочные решения Кэ более 0,75,
Кэ – не более 0,75, высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектахпредусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена. Кэ – не более 0,7, высота потолков от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и месс та для отдыха. Возможно наличие бал конов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат. Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3-4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех квартирах. Внутренняя отделка общественных зон
Стандартная отделка Улучшенная отделка Высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.) Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом Внутренняя отделка квартир
Без отделки или стандартная отделка Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка "под ключ" Квартиры - с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно) Общая площадь квартир, кв. м
1-комн. от 28 от 34 (студии – от 28 кв.м.) от 45 студии – от 60 2-комн. от 44 от 50 от 65 от 80 3-комн. от 56 от 65 от 85 от 120 4-комн. от 70 от 85 от 120 от 250 5-комн. от 84 от 100 от 150 от 350 Площадь кухни, кв. м
до 8. Возможно кухня-ниша. от 8 от 12 от 20 Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)
Нет требований Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консъержа, металлические входные двери квартир Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звуко изоляция входных групп, помещение для консъержа, металлические сейф-двери , с наружной и внутренней отдел кой, с 4-сторонним запиранием в квартирах Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах Инженерное обеспечение
Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное. Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором. Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабже ние дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возм. внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного пр-ва, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система. Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой - нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котель ная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD –телевидение, спутниковое, кабельное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета - поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета. Придомовая территория двора и безопасность
Благоустройство стандартное Возможна ограда по пери метру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории.
Благоустроенная, конструктивно выделенная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консъержа. Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Кругло суточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель. Инфраструктура дома
Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам Наличие площадей помещений нежилого назначения со гласно установленным требованиям к жилым застройкам. Дополнительно: размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры. Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе
Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома. Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного на значения. Доступность элитных объектов социаль ной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памтникам архитектуры. Преимущества рас положения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома). Параметры паркинга
Согласно нормативным требованиям местного Генплана Согласно нормативным требованиям местного Генплана Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машино-места на квартиру. Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира - лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру.
Единый Классификатор Жилых новостроек выстроил четкую иерархию критериев по оценке жилья, на данный момент исходя из характеристик, описанных в данном документе можно четко и по единым для всех регионов стандартам определить класс того или иного жилья.
До появления ЕК существовало множество региональных проблем с оценкой жилья. Вот некоторые из них:
- 1) Какое количество классов стоит выделять, а главное, как их называть ?
- 2) Как правильно отнести новостройку к тому или иному классу?
- 3) Соответствие домов бизнес, а в особенности элит-классов в регионах и мегаполисах.
Особенности решения региональной проблемы №3.
К сожалению на данный момент большинство регионов только начинает приходить к следованию классификации, однако зачастую критерии оценки искажаются или попросту размываются в массе предложений жилья классом ниже. Поэтому решение третьей региональной проблемы на данный момент затрудненно, т.к. даже в Москве при определении класса жилья зачастую смешиваются параметры оценки.
Причины не соблюдения ЕК, которые указывают специалисты из регионов:
• региональные особенности застройки жилых комплексов не позволяют следовать ЕК МЖН, т.к. в классификаторе указаны завышенные требования к жилью повышенной комфортности
• боязнь потерять сформировавшуюся клиентскую базу
• боязнь потери своего авторства региональной классификации
• другие причины
Основные характеристики жилья бизнес-класса в понимании региональных застройщиков:
• технология домостроения (монолит, сборный каркас, кирпич, однозначно не панель)
• архитектурный облик (должен выделяться на фоне городской застройки)
• объемно-планировочные решения (разнообразие квартир по комнатности)
• закрытый периметр придомовой территории (шлагбаум, наличие охраны, видеонаблюдение, консьерж)
• наличие подземного паркинга и гостевой парковки
Стиль потребления – это совокупность форм потребительского поведения, обусловленных социальным полем
• площадь квартиры
• общественный транспорт и инфраструктура
• чистовая отделка
Дополнительные характеристики (функциональные):
• удобство планировки
• наличие парковки
• качество материалов
Дополнительные характеристики (статусные):
• соседи
• архитектура здания
• панорамный вид
Эксклюзивные, индивидуально определяемые характеристики
| Вернуться к списку | Оплата подоходного налога через Интернет | Список строящихся станций московского метрополитена |
