Какие квартиры можно купить в Московском регионе на новых условиях

С 1 июля 2021 года изменились условия самой популярной ипотечной программы – «Господдержка 2020». Как решение властей отразилось на столичном рынке недвижимости? Смогут ли теперь москвичи воспользоваться льготной ипотекой?

   «Королева» среди ипотек
   Льготная ипотека под 6,5% вывела сектор недвижимости из спячки, в которую он погрузился из-за пандемии весной 2020 года. Люди, напуганные кризисом, жесткими ограничениями и полной неопределенностью, перестали делать крупные покупки. Продажи квартир тогда обвалились. Власти приняли решение «оживить» отрасль и предложили выдавать населению жилищные кредиты на «первичку» по сниженной ставке.

   «Вкусное» предложение имело ограниченный срок действия – до 1 ноября 2020 года, что вполне ожидаемо стимулировало продажи. Кроме того, фактически в режиме онлайн проходила корректировка программы – в зависимости от потребностей россиян. Например, размер первоначального взноса был уменьшен с 20% до 15%, а лимит, напротив, увеличен – до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти. Остальным субъектам РФ пришлось довольствоваться суммой в 6 млн руб.

   Программа вызвала небывалый интерес среди покупателей, ведь под ее условия подходило большинство новостроек массового спроса, а воспользоваться такой ипотекой могли почти все работоспособные граждане страны. Чтобы получить кредит на выгодных условиях, не нужно было экстренно жениться, обзаводиться двумя и более детьми или являться военным, врачом, учителем. Достаточно быть совершеннолетним, иметь стабильную работу с официальным доходом и чистую кредитную историю. Благодаря этому «Господдержка 2020» стала настоящей «королевой» ипотек, вызвав шквальный спрос на жилье.

   Закат программы в столичном регионе
   Вопреки ожиданиям, льготную ипотеку под 6,5% не «свернули» в обещанные сроки. Сначала ее продлили до 1 июля 2021 года – на прежних условиях. Потом еще на год, до 1 июля 2022 года, но с существенными поправками, которые кардинально изменили к ней отношение покупателей столичных регионов: одновременно с повышением ставки до 7% сократился максимальный размер займа. Теперь он составляет 3 млн руб. для всех регионов. Москва и Подмосковье – не исключение.

   При средней стоимости жилья в границах «старой» Москвы в сегменте «масс-маркет» порядка 12,9 млн руб. становится очевидно, что новые условия делают программу недоступной для жителей столицы.

   Это подтверждает и значительное уменьшение интереса клиентов к программе. Так, по итогам июля, доля сделок по льготной ипотеке упала в ГК «Гранель» с 90% до 10%, в компании «КОРТРОС-Москва» число обращений потенциальных заемщиков сократилось на 30%.

   Но и через месяц эти цифры практически не изменились: количество обращений по льготной ипотеке в июле 2021 года сократилось как минимум на 30-40%, сообщает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Что касается числа зарегистрированных ДДУ в Московском регионе, то оно уменьшилось на 20%, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

   По оценкам, спрос на ипотеку как таковую в Москве снизился в июле на 22%. Ее доля в прошлом месяце составила менее 57% в общем объеме сделок, тогда как в июне с привлечением жилищного кредита покупалось 74% квартир. Спрос именно на льготную ипотеку на рынке новостроек «старой» Москвы в июле уменьшился примерно на 80%. Эти цифры не достигли 100% лишь за счет программы семейной ипотеки, где кредитный лимит для обеих столиц сохранился на прежнем уровне – 12 млн руб.

   Стоит отметить, что количество обращений от ипотечных заемщиков снизилось не только из-за нововведений. Свою негативную роль сыграл в этом еще и фактор цены. Так, за прошедший год квадратный метр в «новомосковских» новостройках подорожал в среднем на 35%, до 191 тыс. руб. Стоимость «старомосковского» квадратного метра в массовом сегменте достиг в июле 249 тыс. руб. Разумеется, если бы динамика цены была не столь внушительной, то отмена субсидирования прошла бы более плавно с точки зрения спроса, считает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).

   Также не последнюю роль сыграл и тот факт, что на июль и август приходится пик сезона отпусков. В это время деловая активность всегда снижается: клиенты уезжают на моря и дачи, откладывая решение квартирного вопроса на осень. Потому в сентябре-октябре рынок недвижимости ждет традиционное оживление.

   Что теперь можно купить в Москве и области
   От изменений условий льготной ипотеки особенно сильно пострадал рынок новостроек «старой» Москвы – из-за «урезания» займа до 3 млн руб. Если рассматривать рынок Новой Москвы, то в этой локации падение спроса на льготную ипотеку оказалось менее существенным, поскольку стоимость новостроек там заметно ниже, чем в «старой» Москве. В еще более доступном Подмосковье спрос на данную программу изменился минимально.

   Теоретически под модифицированную программу льготной ипотеки с лимитом 3 млн руб. подходят все объекты недвижимости в Московском регионе, если у покупателя есть крупная сумма на первоначальный взнос (например, от продажи старого жилья). Если же говорить о стандартном размере накоплений в пределах 15-20%, то под новые условия программы попадают лишь около 10% объектов от всего предложения на рынке новостроек Московской области. В Москве же самая дешевая квартира на рынке новостроек стоит 5,3 млн руб., что уже не проходит по лимиту.

  Для наглядности можно рассмотреть конкретные примеры, предлагает Надежда Коркка. При первоначальном взносе в размере трети стоимости квартиры, где сумма кредита – это предельная величина (3 млн руб.), максимальный бюджет покупки составит порядка 4,5 млн руб. За эту сумму можно приобрести студию площадью от 19,9 до 24,1 кв. м или однокомнатную квартиру площадью от 31 до 49 кв. м в расположенных в ТиНАО проектах массового сегмента. Немаловажно, что данные локации обеспечены уже возведенной или строящейся социальной и транспортной инфраструктурой. При увеличении первоначального взноса до 45-50% и, соответственно, бюджета покупки до 5,5-6 млн рублей перечень доступных вариантов дополняется студиями площадью 19,5-29,6 кв. м. в спальных районах «старой» Москвы.

  Так, в жилом культурно-образовательном кластере бизнес-класса Russian Design District, расположенном в Новой Москве в поселении Ватутинки, можно приобрести студию площадью 26 кв. м за 6,23 млн рублей.

  В Московской области цены еще более разнообразные. Покупатели смогут найти там подходящие проекты, чтобы получить на квартиру кредит по сниженной ставке даже с самым минимальным взносом. К примеру, в проекте комфорт-класса «Равновесие» от «КОРТРОС-Москва», который находится рядом с городом Одинцово на Можайском шоссе, можно купить студию площадью 29 кв. м за 3,6 млн руб., рассказывает коммерческий директор компании Дмитрий Железнов.

  Или в ЖК «Пехра» от ГК «Гранель», который расположен в Балашихе в 8 км от МКАД по Щелковскому шоссе. По льготной ипотеке с минимальным первоначальным взносом там можно приобрести «однушки» площадью от 21 до 25 кв. м. На выбор предлагается 125 квартир по цене от 2,92 млн до 3,43 млн рублей. Также под действие обновленной льготной ипотеки подпадает ряд квартир в ЖК «Императорские Мытищи» – площадью от 23 до 26 кв. м. Комплекс расположен в 7 км от МКАД по Осташковскому шоссе, сообщает Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».