Рынок недвижимости перегрет, пойдут ли цены вниз

  Если цены пойдут вниз: что делать инвесторам с жильем
  В некоторых районах Москвы стоимость жилья сейчас на 15% выше «справедливой» цены. Рынок перегрет: спрос есть, цены держатся, девелоперы поддерживают искусственный дефицит. Но ситуация способна измениться. Через некоторое время на рынке недвижимости возможен спад. Почему это реально и что делать в такой ситуации держателям недвижимых активов?

  Почему рынок перегрелся
  Цены на квартиры в крупных городах выросли за 2020 год на 25%, и это не предел. За январь—июнь 2020 года уже зафиксирован 15%-ный рост. В Сочи цифры впечатляют еще сильнее — рост свыше 30%. Рынок недвижимости крупных городов находится почти на пике. Причины такой ситуации — льготная ипотека, низкие проценты по вкладам, колебания курса рубля к доллару, нестабильная ситуация внутри и вне страны. Все это вызвало повышенный интерес к покупке недвижимости и небывалый спрос на нее.

  Свою роль сыграли и девелоперы, которые в некоторых районах крупных городов не стали раскрывать полный объем предложения и создали ситуацию искусственного дефицита, который при повышенном спросе всегда становится причиной роста цен. В некоторых локациях крупных городов квадратный метр стоит на 10–15% больше, чем должен.

  Ликвидное предложение исчезает с рынка быстро, цены остаются высокими и можно говорить о надувающемся ценовом пузыре. Может ли этот пузырь лопнуть?

  Ожидается ли спад рынка
  Доходы россиян упали на 3,5% в 2020 году, отмечается снижение покупательной способности, а с июля отменена льготная ипотека. Все это приведет к снижению спроса и на покупку, и на аренду недвижимости.

  Еще один момент: произойдет увеличение предложения на рынке за счет того, что многие собственники, купившие квартиры для получения дохода с аренды (около 25% из всех участников программы льготной ипотеки), будут вынуждены продать их, разочаровавшись в низком рентном доходе. Это произойдет потому, что многие потенциальные арендаторы сами купили квартиры в рамках программы, спрос на съемное жилье упал и примерно на 10% снизилась стоимость аренды. Таким образом, и без того невысокий арендный доход от жилой недвижимости становится еще меньше и уже с трудом обгоняет инфляцию. Логичное следствие — собственники-инвесторы будут избавляться от актива, который не приносит прибыли, то есть начнут продавать жилье и увеличат число предложений на рынке. А увеличение предложения на рынке — предпосылка к снижению цены. Но это не все.

  Покупательная способность снижается, и примерно через четыре месяца люди перестанут массово покупать жилье по завышенным ценам. Собственники, возможно, будут ждать около пяти месяцев — это нормальный срок для поиска покупателя. После они пересмотрят цены и начнут их снижать. Этот момент станет поворотным на рынке недвижимости. Вторичка начнет корректировку цен.

  Инертный рынок недвижимости еще будет расти и достигнет пика в начале осени. Затем мы постепенно перейдем к развороту тренда, и в течение 2022 года рынок может просесть на 15-20%. Падение предполагается не везде — речь идет только о районах с завышенными ценами — реальные сделки (цены в договорах купли-продажи) будут проходить по цене тех, которые называет продавец.

  Что делать инвесторам в недвижимость прямо сейчас?
  Все зависит от ваших планов. Вот несколько советов для разных ситуаций:

• если вы готовы к переменам в жизни и относитесь к квартире как к капиталу, можно продать ее сейчас по выгодной цене, а на вырученные деньги построить дом (есть ипотека на строительство) или купить недооцененную квартиру в пригородах крупных городов (например, близ Сочи); 
• если в принципе планировали продавать квартиру, продавать нужно в ближайшее время;
• если планировали покупать квартиру с инвестиционной целью, советуем обратить внимание на апартаменты в зеленых пригородах. На них сейчас неплохая скидка, можно получить дисконт до 20%, а после постараться перевести апартаменты в разряд квартир и зафиксировать доход;
• если жилье было куплено для сдачи в аренду и не приносит ожидаемого дохода, есть два варианта: продать сейчас, не дожидаясь распродажи, или ждать полного открытия границ и сдавать жилье посуточно. Когда путешествия возобновятся, можно выставить жилье на ресурсы типа Airbnb, и оно будет приносить весомый доход. Правда, для этого жилье должно быть соответствующим образом «упаковано»: здесь требования отличаются от требований к жилью для долгосрочной аренды.