Риски заключения ДДУ: на что обратить внимание в кризис

Приобретая жильё по договору долевого участия, необходимо уделять достаточное внимание каждому пункту. Особенно сейчас, в кризисное время, когда так необходимо грамотно распорядиться своими финансами.
Одним из наиболее рискованных пунктов ДДУ для покупателей недвижимости в текущий период финансовой нестабильности стал часто включаемый в договоры подпункт из перечня форс-мажорных обстоятельств:
«резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), в результате которого стоимость строительства возрастет более чем в 2 раза. При этом, в случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв.м. Объекта долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании соответствующего заявления Застройщика;»
А финальный пункт касательно форс-мажорных обстоятельств делает ситуацию ещё более рискованной:
«Если форс-мажорные обстоятельства длятся более 6 (Шести) месяцев подряд, Стороны имеют право расторгнуть Договор до истечения срока его действия».
Таким образом, если колебания валютного курса приобретают критический характер, покупатель либо уплачивает сумму, намного превосходящую изначальную, либо вообще теряет возможность получить выбранное жильё.
Однако пункт о форс-мажоре является достаточно «обтекаемым». Приводимые в нём обстоятельства могут варьироваться от договора к договору, но всегда направлены против дольщиков, так что их можно и нужно оспаривать. Главная ошибка, которую может сделать дольщик, столкнувшийся с требованием заплатить по новым счетам – послушно исполнить требование. Первое, что имеет смысл сделать – объединиться с другими дольщиками, оказавшимися в схожей ситуации, и подать коллективный иск в суд. Застройщик в судебном порядке должен будет доказать, что его клиенты обязаны выплатить дополнительную сумму.
Согласно российскому законодательству, критическое изменение валютного курса не рассматривается как форс-мажор. В их роли могут выступать войны, стихийные бедствия, в ряде обстоятельств – акты власти наподобие дефолта. Для форс-мажоров характерны непреодолимость и чрезвычайность, что нельзя отнести к колебаниям курса валют, имеющим, несмотря на сложившуюся непростую экономическую ситуацию, относительно контролируемую динамику.
Но как же тогда охарактеризовать подобное изменение? В статье 451 ГК РФ есть подходящее для него определение: «существенное изменение обстоятельств». Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Судебная практика показывает, что экономический кризис и резкое падение курса рубля зачастую оцениваются с точки зрения законодательства как не имеющие признака непредвиденности и поэтому не влияющие на условия договора. Также судом может быть заявлено, что финансовый кризис – объективное обстоятельство, затрагивающее все хозяйствующие субъекты. Это значит, что существенным изменением обстоятельств оно не является.
Если признаки существенного изменения обстоятельств не обнаружены или присутствуют не в полном составе, то суд обычно отказывает в изменении или расторжении договора. Однако на обстоятельства, конечно же, существенно влияет время заключения договора долевого участия. Если он был заключён до начала интенсивного роста курса рубля, то есть риск признания судом, что в момент заключения договора стороны не могли предвидеть таких значительных перемен в экономической ситуации.
Но в любом случае, пускать ситуацию на самотёк и безропотно отдавать деньги нельзя. Решение проблемы в судебном порядке может если и не избавить вас от уплаты дополнительной суммы денег, то уменьшить её размер или потребовать расторжения договора с возвратом полной суммы и, возможно, доплатой какой-либо компенсации.
Если же вы решились заключить ДДУ сейчас, то избегайте подписывать договор, в котором есть подобный пункт. Требуйте исключить его, а в случае отказа рассмотрите другие варианты. В столь нестабильное время ни в коем случае не стоит подвергать себя лишним рискам.