Новостройки ЗАО и ЮЗАО: качественное жилье и хорошая экология
На западе Москвы преобладает бизнес-класс
По привлекательности, престижности и дороговизне недвижимости запад и юго-запад Москвы соперничают друг с другом и уступают только центру. Зачастую эти округа-соседи воспринимается как единая территория. По структуре застройки Ломоносовский район (ЮЗАО), например, похож на Раменки (ЗАО), а Тропарево-Никулино (ЗАО) – на Коньково (ЮЗАО). Да и административная карта этих мест неоднократно перекраивалась. Так, Раменки в советское время были частью Гагаринского района, который затем упразднили. А потом …снова воссоздали, но только теперь он находится в ЮЗАО.
ЗАО и ЮЗАО: секрет привлекательности
Первое, что отмечают эксперты, оценивая эти локации, – отсутствие «грязных» промышленных зон и множество парков, скверов, зеленых массивов. Это Москворецкий лесопарк, Ботанический сад МГУ, Воробьевы горы, Филевский парк, Матвеевский, Чоботовский леса, Юго-Западный и Тропаревский лесопарки, заказник «Долина реки Сетунь», Битцевский лес, Бутовский лесопарк, заказник «Теплый стан».
За счет этого, а также благоприятной розы ветров, западные районы считаются самыми экологически чистыми, а еще эта часть мегаполиса располагается выше над уровнем моря, чем восточная.
Следующий момент – развитая транспортная сеть. По территории ЗАО проходят пять линий метро, по ЮЗАО - две. Ещё важное преимущество - хорошие наземные связи между районами, так как здесь налажены «поперечные» маршруты, а не только «дороги в центр», что редкость в Москве.
Отличная инфраструктура – спортивная, торгово-развлекательная, и особенно – образовательная. Помимо множества хороших детских садов и школ, здесь «концентрируются» престижные вузы, в частности - МГУ, МГИМО, РУДН, Академия народного хозяйства, Академия госслужбы.
И, наконец, еще одна ценность - солидные коренные жители. «Исторически здесь селилась номенклатурная элита, высокие чины, научная и творческая интеллигенция, поэтому запад и юго-запад столицы стал «брендом» определённого уровня жизни задолго до возникновения в стране строительного рынка».
Территория недешевой недвижимости
Все вышеперечисленные преимущества влияют на престиж локаций ЗАО и ЮЗАО и, соответственно, - на цены. Нет ничего удивительного в том, что большая часть объектов здесь представлена бизнес и премиум-классом.
По итогам I квартала 2021 года ЗАО занял первое место среди всех округов по доле реализуемых проектов бизнес-класса в столице - 19,4%. И второе место после ЦАО по присутствию премиальных новостроек - 21,4% от их общего количества.
Соотношение проектов бизнес- и премиум-классов в ЗАО - 36% и 37% соответственно. Большая часть предложения премиум-класса (48,9%) приходится на Филевский парк, бизнес-класс сосредоточен в районе Раменки (55%).
В ЮЗАО пропорции другие. Здесь строится существенно меньше жилья, и в основном – бизнес-класс. Порядка 11,8% от общего бизнес-предложения в Москве. Доля бизнес-класса в ЮЗАО - 84,4% в восьми проектах. Большая часть предложения бизнес-класса приходится на Обручевский район.
ЗАО: бизнес-класс дороже рынка, премиум - дешевле
По сводным данным экспертов, средняя стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса Западного округа составляет 362-376 тыс. Повышенную стоимость эксперты объясняют тем, что в ЗАО много проектов вышло на завершающую стадию строительства, к тому же новые комплексы начали продаваться уже по более высоким ценам.
Премиум-класс в ЗАО, наоборот, дешевле рынка, так как основной объем дорогих объектов находится в центре). Средняя цена предложения квартир премиум-класса в ЗАО - 596,7 тыс. руб./кв.м, а по всем округам – 620 тыс. руб./кв.м. Однако, за счет новых проектов вблизи Кутузовского проспекта цена проектов премиум-класса здесь приближается к ценам «премиума» в ЦАО.
Цены в ЮЗАО: всё немного скромнее
В ЮЗАО цены на квартиры бизнес-класса ниже, чем в Западном округе: 338– 350,8 тыс. рублей за метр – это связано с промежуточной локацией округа: между престижным западом столицы и менее востребованным у покупателей бизнес-класса югом.
В штучном премиум-классе зафиксирована цена около 380 тыс. руб./кв.м что, конечно, значительно дешевле рынка. В целом, цены в ЮЗАО за год выросли на 37%.
Комплексы в продаже
Проекты бизнес-класса сосредоточены в районе Раменки (ЗАО). Например, - многофункциональный комплекс «Крылья». Это три монолитные башни 31, 35 и 39 этажей, которые объединяет пешеходная галерея. Каждая башня – в форме трилистника. На крышах появятся сады, на придомовой территории - ландшафтный парк с прудом. Предусмотрены детский сад, школа, подземная и наземная стоянки, торгово-офисный центр. От будущей станции метро «Аминьевское шоссе» путь займет три минуты. Стоимость жилья – от 16,9 млн рублей.
Комплекс небоскребов «Небо» на Мичуринском проспекте в Раменках к моменту ввода в эксплуатацию был реализован на 98%. Покупатели получают ключи. ЖК представляет собой три монолитных небоскреба высотой 51-52 этажа с подземным паркингом на 940 машино-мест, детским клубом, торговой и социально-бытовой инфраструктурой. До станции метро «Раменки» – 8 минут пешком. Цены квартир в продаже – от 19,5 млн руб.
Среди других объектов в Раменках эксперты рекомендуют обратить внимание на ЖК Hide (три башни в стиле hi-tech высотой в 41 этаж) со средней стоимостью квадратного метра 419,3 тыс. рублей.
В районе Филевский Парк расположен ЖК «Фили Сити». Концепция проекта предусматривает строительство корпусов переменной этажности (8-44 этажа). Средняя стоимость квадратного метра составляет 370 тыс. рублей.
ЖК Vavilove в Ломоносовском районе ЮЗАО – более дорогой проект. Это 20-этажный трехсекционный монолитный дом в форме волны с подземным паркингом. На первом этаже проектом предусмотрен детский сад и ряд коммерческих помещений. Стоимость квартир от 40 млн руб.
Перспективы: транспортные и строительные
В ближайшей перспективе на территории ЗАО и ЮЗАО планируется открыть станции Большой кольцевой линии метро (БКЛ): «Проспект Вернадского», «Мичуринский проспект», «Аминьевская», «Давыдково», «Кунцевская» «Новаторская», «Воронцовская» и «Зюзино».
Запуск этих станций поможет существенно сократить время поездки в метро, так как для пересадки не нужно будет ехать через центр. На рынок недвижимости открытие станций БКЛ не окажет особого влияния, однако часть этих станций, которые строятся в районах без пешей доступности к метро, смогут в значительной степени улучшить транспортную доступность для жителей близлежащих районов.
Если говорить о дальнейших перспективах строительства, то не ожидается большого количества новых объектов в ЮЗАО, потенциал территории там практически исчерпан. Чего нельзя сказать о ЗАО, где наиболее активно будет застраиваться Очаково-Матвеевское, сразу несколько застройщиков планируют там выход своих проектов.
