Чтобы ремонт в новостройке не превратился в кошмар: что купить – квартиру в бетоне или с предчистовой отделкой

  Присматриваете квартиру в новостройке, но не знаете, какая отделка доставит меньше хлопот? Можно выбрать черновую и полностью сделать ремонт самому, а можно обратить внимание на предчистовой вариант white box и доделать лишь определенные штрихи в соответствии с собственным вкусом.

  Что предлагают девелоперы покупателям 
 
  Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то выбирать отделку вам предстоит из двух вариантов: первый – это предчистовая, ее еще называют white box, «начальная» или «белая», а второй – чистовая. Это отделка «под ключ», «полная», «готовая» или «ремонт от застройщика». 

  Также не стоит забывать, что есть и черновой вариант, то есть квартира без отделки, она передается покупателю «в бетоне».

  Чистовая отделка позволяет заселиться в квартиру в день получения ключей, так как в ней уже есть все необходимое для жизни: электричество, финишное покрытие, сантехника, кухня, приборы учета. Иногда объект сдают с полной меблировкой.

  Отделка white box предлагает владельцу квартиры сконцентрироваться на выборе цвета и фактуры финишных материалов для стен и пола. Выравнивать поверхности и монтировать коммуникации не нужно, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Всю «грязную» работу осуществляет застройщик: возводит межкомнатные стены, оштукатуривает поверхности, делает разводку электричества, устанавливает розетки и выключатели, выполняет стяжку пола, прокладывает канализационные трубы и трубы систем горячего и холодного водоснабжения.

  В квартирах с отделкой white box в санузлах и на кухне обычно выполняется устройство резьбовых муфт в стенах с установкой оконечных заглушек, а также звукоизоляция пола во всех помещениях и прокладка телевизионного кабеля, добавляет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

  Черновая отделка – это непаханое поле работы и огромный простор для фантазий. Покупатель получает пустую бетонную коробку, порой даже без межкомнатных перегородок. Такой вариант отлично подходит для реализации любой дизайнерской задумки.

  Квартира без отделки сдается с обязательным минимумом выполненных работ, рассказывает Павел Никишов, руководитель управления отделочных работ ГК «Инград». В помещении должны быть установлены стеклопакеты и входная дверь, подведены инженерные коммуникации, вентиляция, выполнена разводка труб отопления и черновая стяжка пола. Если проектом предусмотрены межкомнатные перегородки, на полу должна быть выполнена трассировка из кирпича, либо пазогребневой плиты в один ряд.

  Разводки электричества в таких квартирах обычно нет. Как правило, она выполнена до щитка в подъезде.

  «Вариант «без отделки» – когда покупатель может сделать ремонт на свой вкус, без привязки к однотипным типовым предложениям, которые есть у застройщика. Особенно это актуально, если дом построен по монолитной технологии, так как в квартире минимум несущих стен, а значит, больше идей по функциональному использованию помещения. Что касается чистовой отделки, то она обходится застройщику значительно дешевле, поскольку тот не только закупает материалы оптом, но и оплачивает работы подрядных организаций по сметам ниже рыночных. Благодаря «оптовому» подходу нередко страдает качество выполненных работ и использованных чистовых материалов. Как итог– конечный вариант может оказаться далек от красивых рендерных картинок и не найти положительных откликов у покупателей»
  Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

  Без этого не обойтись: дизайн-проект и смета

  Какой бы ремонт ни планировался в новостройке, без дизайн-проекта и сметы не обойтись. По крайней мере, если есть желание сэкономить драгоценное время, нервы и деньги.

  В дизайн-проекте нужно указать, какие планируется использовать отделочные материалы для пола, стен и потолка, а также двери и плинтус. Не менее важна расстановка мебели и сантехники, расположение розеток и световых приборов.

  Однако работать по дизайн-проекту нельзя. В нем указаны лишь пожелания собственника, смоделирован общий вид квартиры. Для реализации задуманного необходимы рабочие чертежи.

  Например, чтобы ванна стояла в указанном месте, к ней должна быть подведена вода и канализация. У канализации надо соблюсти необходимый уклон, а значит, придется учитывать высоту отвода канализационного стояка. Если трубы водоснабжения к смесителю ванны разведены от коллекторов, то каждый прибор получится отключать отдельно. А если они разведены одной трубой с разветвлениями с помощью тройников, то вода ко всем приборам будет перекрываться в одном месте. Трубы могут пройти снаружи стены, или в коробе, или в штробе – все это, и многое другое, должно быть предусмотрено в проекте, предупреждает эксперт.

  Часто заказчики не считают важным прорабатывать эти вопросы заранее и отдают их на усмотрение бригады, делающей ремонт. Такой путь чреват сюрпризами: «усмотрение» бригады может отличаться от потребностей и нормативов хозяина квартиры.

  После того, как проект в том или ином виде будет готов, нужно составить смету предстоящих расходов. Она позволит заранее оценить расходы и зафиксировать бюджет. Желательно, чтобы смету составлял тот подрядчик, который будет делать ремонт. Если это сделает внешний специалист, то к стоимости работ конкретных исполнителей смета может не иметь никакого отношения.

  Стоит учитывать, что смета на ремонт имеет свойство возрастать в процессе производства работ: что-то не предусмотрели, захотели дополнительно или просто забыли. Это касается и работ, и материалов. Нередко бригады даже специально что-то «забывают», чтобы цена перед началом работ выглядела для заказчика более привлекательной. И «вспоминают» об этом, когда ремонт уже вовсю идет, и отказаться от услуг исполнителей теперь гораздо сложнее.

  Застраховаться от дополнительных расходов можно только одним способом: поручить выполнение работ компании, которая делает проект и ремонт уже со всеми материалами по фиксированной стоимости под ключ, и эта стоимость указывается в договоре как окончательная.

  Основные ошибки ремонта

  Наиболее частая ошибка – это пренебрежение технической частью проекта и незнание того, что стройкой надо управлять. Формула «рабочие сами все знают и сделают, как надо» не работает.

  Не факт, что знают, и не факт, что сделают.

  Очень редко попадаются рабочие, которые действительно досконально разбираются в технологиях и нормах, это вопрос больше инженеров. После них часто приходится что-то переделывать или мириться с тем, что, например, плиту нельзя включать одновременно с чайником, из-под подоконника дует ветер, а ламинат скрипит и расходится на стыках. Еще после ремонта может выясниться, что планировку невозможно согласовать, так как она нарушает пожарные нормы, а рабочие об этом не знали.

  В общем, не пускайте стройку на самотек, контролируйте рабочие процессы.

  Минимальная стоимость самостоятельного ремонта

  Недорогой ремонт в новостройке без отделки и перегородок в Московском регионе сегодня обойдется с материалами не менее чем в 15-20 тысяч рублей за квадратный метр. Конечно, многое зависит от площади квартиры: чем она меньше, тем дороже выйдет ремонт. Например, за 1 кв. метр в студии придется отдать на 30% больше, чем за «квадрат» в 2-комнатной квартире.

  В эту сумму входит:
  - стяжка, финишное покрытие пола (как правило, это ламинат), плинтус;
  - возведение перегородок, штукатурка и шпаклевка стен, оклейка обоями или покраска;
  - откосы и подоконники;
  - натяжной потолок;
  - разводка электроснабжения и освещения;
  - двери;
  - плитка в ванной комнате/туалете на полу и стенах;
  - разводка труб водоснабжения и канализации;
  - сантехнические приборы (ванна, умывальник, унитаз, смесители, вывод под стиральную машину).

  При желании можно попробовать уложиться и в меньшую сумму. Для этого придется самому руководить стройкой и ставить задачи бригаде, закупать материалы и следить за распродажами и акциями в магазинах DIY (Do It Yourself – «сделай сам»), использовать дешевую рабочую силу и не нанимать сторонних специалистов. Но вряд ли экономия будет значительной, отмечает спикер, а возможность совершения ошибок и возникновения дополнительных расходов в этом случае значительно возрастает.

  Срок ремонта в новостройке с черновой отделкой без перегородок занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, если нет каких-то сложных работ. На меньшее время рассчитывать не стоит, потому что не будут соблюдаться технологии: как минимум не успеют высохнуть стяжка и штукатурка.

  «Полусухая» стяжка в этом случае тоже не панацея: ее нужно правильно сушить, оставляя влажной до набора прочности. Это занимает около 28 дней вне зависимости от вида стяжки.

  В квартире с отделкой white box, когда уже возведены перегородки, разведена электрика и свет, на полу есть стяжка, стены оштукатурены и зашпаклеваны, стоимость ремонта может оказаться значительно ниже. Экономия составит 25-50% в зависимости от выбранных отделочных материалов. Бывают и нюансы: например, если «белую» отделку нужно переделать из-за неудачной схемы расположения розеток, или качество подготовки под отделку требует доработок.

  Важно: при покупке лота в новостройке с голыми бетонными стенами владелец имеет право получить налоговый вычет с затрат на ремонт в размере 13% от истраченной суммы. Поэтому сохраняйте все чеки, они могут вам пригодиться в будущем. Правда, есть один нюанс: этот вычет не добавляется к основному имущественному вычету, а входит в его предельную сумму. Она составляет 2 миллиона рублей. То есть при покупке студии за 1,5 млн руб. и ремонте в размере 500 тыс. руб. официально трудоустроенный россиянин получит от государства кешбэк в размере 260 тыс. руб. (195 тыс. за покупку недвижимости и 65 тыс. в виде затрат на ремонт в новостройке).

  Во сколько обойдется отделка white box от застройщика

  Отделка white box – это определенные расходы, которые несет застройщик, ведь на эти работы приходится привлекать подрядчиков.

  Если говорить о ее стоимости, то white box в среднем по рынку сейчас стоит около 7-10 тыс. руб. за кв. метр, сообщает Павел Никишов. При этом готовая отделка начинается от 12-15 тыс. руб. за кв. м и доходит порой до 150 тыс. руб. за метр в премиальных сегментах. Застройщик, за счет объемов, выполняет такие работы на порядок дешевле. В среднем на 20-30%. Компании получают значительные скидки на материалы. Зачастую их приобретают практически по себестоимости. Рядовой клиент никогда не сможет «выбить» себе такой дисконт.

  Конечно, многое зависит от класса новостройки. Например, однокомнатная квартира площадью 38 кв. м без ремонта в ЖК «Кварталы 21/19» стоит 9,7 млн руб. Аналогичный вариант с отделкой white box обойдется покупателю в 10,4 млн руб. Таким образом стоимость предчистовой отделки составляет 700 тыс. руб. или 18,4 тыс. руб. за квадратный метр, информирует Андрей Колочинский.

  Алексей Лухтан считает, что, делая ремонт самостоятельно, собственник переплачивает не более 15-20% от аналогичной квартиры, но с отделкой white box. При этом качество будет в разы лучше, а дизайн именно тот, который нужен владельцу. И самое важное: покупатель может самостоятельно выбрать и контролировать строительную бригаду. А при получении квартиры в формате white box такой возможности нет. Собственник не сможет контролировать рабочих, влиять на выбор стройматериалов и проверить качество выполнения черновых и предчистовых работ.

  Ремонт в «панельке» дешевле, чем в монолите? Это миф

  Считается, что при прочих равных ремонт в панельном доме, где уже есть стяжка и электрика, обходится своим хозяевам дешевле, чем в монолитном доме. Отчасти это так. Но дело здесь даже не в затратах на стяжку и электрику, а в готовых перегородках. В панельном доме перегородки обычно есть, в монолите их часто не бывает совсем. А это, в зависимости от планировки, до 10% всех затрат на ремонт.

  Насчет существующей электрики в панельных домах – вопрос неоднозначный. Плюс: она есть. Минус: в 90% случаев требуется ее переделка, полная или частичная.

  У многих застройщиков расположение розеток такое, что пользоваться ими в реальной жизни бывает сложно, не говоря уже о том, что розетки никак не привязаны к расстановке мебели. Например, в разных сериях у ДСК-1 исторически в рабочей зоне кухни ставится одна силовая розетка для плиты, и еще одна, обычная, для всего остального: холодильника, чайника, микроволновки, посудомоечной машины и т.д. Понятно, что кабель не выдержит нагрузки, если подключить все приборы одновременно.

  Переделка разводки электроснабжения в панельных домах затрудняется еще и тем, что по нормам Москвы в панелях запрещено делать штробы для прокладки кабелей. Их можно прокладывать только в дополнительном слое штукатурки или в коробах, что порой сводит всю экономию на нет.

  То же самое со стяжкой от застройщика, которая в панельном доме очень часто не соответствует требованиям для укладки финишного покрытия. Ее приходится переделывать или, как минимум, дополнительно выравнивать самонивелирующимся составом, что по стоимости бывает ненамного дешевле, чем сделать стяжку заново.

  Поэтому экономия на стяжке и электрике в панельном доме (до 10-15% от стоимости ремонта) будет только в том случае, если покупатель оставляет все как есть и ничего не переделывает, что далеко не всегда возможно.

  Делать ремонт самому или нанимать специалистов?

  Дать однозначный ответ на этот вопрос нельзя. Все зависит от имеющегося бюджета и свободного времени. Профессиональный подрядчик обойдется дороже, но рисков с ним меньше: он полностью возьмет на себя управление стройкой и будет отвечать за поставку материалов, контроль качества, правильность выполнения поставленных задач, ошибки в проекте и т.п.

  Что в итоге выгоднее для покупателя: черновая отделка или white box

  Выгода покупки квартиры с предчистовой отделкой очевидна – она доходит до 30% по сравнению с затратами при самостоятельном ремонте. Но есть не менее важное преимущество: отсутствие в доме шумных и грязных работ после заселения, а также сохранение мест общего пользования в первоначальном виде, считает Андрей Колочинский. Кроме того, отделка white box не лишает покупателя возможности проявить индивидуальность в оформлении пространства.

  Немаловажно, что стоимость отделки white box уже входит в цену квартиры, что особенно значимо для тех, кто берет ипотеку. Если же покупатель планирует делать ремонт самостоятельно, то помимо средств на приобретение жилья ему потребуется существенная сумма на ремонт, добавляет Павел Никишов.

  Алексей Лухтан, в отличие от своих коллег, затрудняется однозначно определиться с тем, какую отделку считать наиболее выгодной для клиента. Многое зависит от целей, которые он преследует. Если это инвестиционная покупка, подразумевающая дальнейшую перепродажу или сдачу квартиры в аренду, то наличие отделки будет только плюсом. Не нужно тратить время на ремонт, можно сразу получать прибыль.

  Если квартира приобретается для собственного проживания, то покупатель должен быть готов к тому, что:

  - в случае наличия отделки ему придется многое переделывать и принимать квартиру от застройщика особенно тщательно;
  - в случае отсутствия отделки надо будет потратить время и дополнительные средства на ремонт.

   «Если рассматривать исключительно экономическую сторону вопроса, то покупателю выгоднее обращаться к услугам застройщика и приобретать квартиры с предчистовой отделкой (white box). Секрета тут нет: из-за большого объема и количества объектов крупные компании получают у подрядных организаций эксклюзивные скидки»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»