Эксперт ГК «А101» назвал условия превращения ЗПИФ в альтернативу банковскому финансированию
30.04.2021
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) в недвижимости могут стать полноценной альтернативой проектному финансированию от банков при строительстве объектов недвижимости и вернуть на рынок частных квалифицированных инвесторов. Для этого нужно разрешить ЗПИФ получать статус специализированного застройщика, считает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
«ЗПИФ уже сегодня представляется наиболее эффективным средством вложения в недвижимость, а для девелопера такие фонды могут стать хорошей альтернативой эскроу-кредитам. Для квалифицированных инвесторов ЗПИФ имеет более широкие возможности, чем для неквалифицированных – можно инвестировать в создание новой недвижимости можно через договор инвестирования. За счет средств фонда можно вести строительство по договору подряда, продавать недвижимость или сдавать ее в аренду. Остается только повысить прозрачность отношений ЗПИФ и девелопера, в идеале - дать возможность ЗПИФ самому быть девелопером», - рассказал эксперт ГК «А101».
Он пояснил, что квалифицированные инвесторы практически ушли с рынка в силу перехода отрасли на продажи через эскроу-счета.
«Проектное финансирование освобождает девелопера от необходимости выводить большие объемы квартир на ранней стадии строительства. Можно вообще не открывать продажи до ввода дома в эксплуатацию и продавать уже готовое жилье по договорам купли-продажи. В результате разница в цене квартиры на котловане и на поздних стадиях сильно сократилась», - отметил Анатолий Клинков.
По его словам, на инвестиционную привлекательность также повлияло существенное удорожание жилья в 2020 году. По данным Knight Frank, рост цен на жилье по итогам 2020 года позволил России войти в десятку стран, в которых зафиксирован наибольший рост цен на недвижимость.
«В итоге квалифицированному инвестору, которым по закону считается человек с объемом денежных средств не менее 6 млн рублей, этой суммы не хватит на приобретение ликвидного объекта. К примеру, однокомнатная квартира в Москве площадью 40 кв. метров сейчас строит порядка 8 млн рублей, то есть инвестору для покупки придется брать кредит по ставке 7-9% годовых», - рассказал эксперт ГК «А101».
При этом альтернативные направления инвестирования в недвижимость - например, покупка акций и облигаций крупных застройщиков - не дают инвестору непосредственно выбирать проект застройки, выбирать более рисковые стратегии инвестирования в проекты средних застройщиков.
«Возможность ЗПИФ приобрести статус специализированного застройщика дает дополнительные возможности средним и небольшим застройщикам, в том числе из регионов. Для них сегодня биржевые инструменты привлечения инвестиций фактически недоступны, но и получить эскроу-кредит на проекты с небольшой ликвидностью крайне сложно. ЗПИФ может стать хорошим решением этой проблемы без участия государства», - подчеркнул Анатолий Клинков.
