Стоит ли запрыгивать в уходящий «льготный ипотечный поезд»
29.04.2021
Исторически низкие ставки по ипотечным кредитам, которые появились благодаря ипотеке с государственной поддержкой привели к перегреву в этом сегменте. Об этом заявили в Центральном Банке Российской Федерации. Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев рассказал о том, стоит ли ждать проблем на российском ипотечном рынке. Алексей Бондарев, генеральный директор агентство недвижимости «Прайд Групп»:
– Сегодня не имеет смысла говорить про то, что льготная ипотека может привести к ипотечному пузырю. На мой взгляд, сейчас для поддержания покупательского спроса на определенном уровне требуется все большее и большее вмешательство с предложение с низкими процентными ставками. Альтернативой снижению может стать только рост доходов граждан. Однако этот путь более длительный и более сложновыполнимый.
На данный момент в России не стоит ждать аналогичного кризиса как в США в 2008 году. Тот кризис был связан с многократной перепродажей залогов, выпуском портфелей банками под мусорные займы, где потребитель неправильно оценивался системой при формировании займа.
Платежеспособность заемщиков российскими банками на данный момент оценивается лучше. Сейчас есть указы и распоряжения, которые фиксируют платежеспособную нагрузку и должны контролироваться банком. Платежеспособность проверяется, делаются дополнительные запросы банка по отчислениям в ПФР и т.д.
Есть одна тонкость, которая хорошо известна нам: банк в разное время по разному смотрит на клиентов, по разному реагирует и по разному даёт своё решение. Например: в декабре 2020 клиенты, которые должны были вызывать у банка вопросы одабривались, так как год был с ограничительными мерами и спадом во 2-ом квартале. И напротив, 1 квартал 2021 был с большим % отказов, так как банки только планировали свою работу.
Неплатежеспособность людей связана больше с падением реальных доходов и потерей заработка людьми в целом. Это связано с пандемией, а не самим рынком недвижимости и ставками по ипотеке. Здесь влияет форс-мажор и то, что не прогнозировалось изначально в рисках при выдаче ранее оформленных кредитов. Выдача «новых» кредитов, как раз, наоборот, положительно влияет на это фактор, так как клиент берет кредит в реалиях сегодняшнего дня.
Сейчас на спрос влияет господдержка для новостроек и нестабильность курса валюты, так как сбережение населения выгоднее держать в твердой валюте, которой является недвижимость. Всплеск равнозначно обозначился не только на нашем рынке, обратите внимание на предметы роскоши, фондовые рынки, облигации ОФЗ.
У банков есть объекты в залоге, они смогут их реализовать. Также один из факторов, который снижает риски для банков это наличие первоначального взноса. Для критического спада спроса и невозможности реализовать залоговые объекты сейчас говорить не приходится, так как рынок сильно поддерживает миграция с других регионов и покупкой недвижимости здесь и сейчас.
Если говорить про ипотечный пузырь, то возможно все изменится после окончания программы господдержки для строящегося жилья, однако на смену программе возможно придёт другая форма поддержки рынка или программа будет продлена, как это было ранее.
После окончания программы люди насытят свой спрос и по стандартной ставке ипотеку какое-то время брать не будут, что даст снижение спроса и к этому тоже нужно быть готовым. В случае длительного процесса замирания спроса продавцы будут вынуждены снижать стоимость, чтобы поддержать спрос. Однако этот вариант наиболее мифический, так как сами продавцы не будут готовы к такому шагу, а дальше у тех, кто переехал в поисках лучшей жизни встанет вопрос: брать, что дает рынок или ждать. В этот момент и случится снижение стоимости или окончательная ее закрепление на текущей цене. Это не глобальный кризис, как это было в США, где произошел принцип домино, в этом случае речь может идти о снижении спроса который вызовет спад стоимости.
Какой будет судьба льготной программе и придет ли ей на смену какая-либо другая поддержка, мы узнаем в ближайшее время.
Стоит ли запрыгивать в уходящий под ипотечной ставки с господдержкой? Здесь стоит предположить то, через какое количество времени обычный гражданин сможет получить ипотеку на весь срок под ставку 0,95 или 2,55? Скорее всего не скоро. Отсюда и вывод. Для тех, кто покупает недвижимость для себя, мы рекомендуем использовать этот шанс.
Возможно для того, чтобы понять о целесообразности сделки именно сейчас стоит кредитный калькулятор, внести данные по % ставке с сегодняшней стоимостью и взять % по стандартной программе с прогнозируемой вами стоимостью после снижения и сравнить, где ниже платёж. Тут и откроется вся соль, если планируете привлекать заемные средства.
