4 года правления Сергея Собянина: эпоха апартаментов
В октябре текущего года исполнилось 4 года с того момента, как Сергей Собянин был назначен исполняющим обязанности мэра Москвы. К новому градоначальнику от его предшественника столица перешла в достаточно плачевном состоянии: множество обманутых дольщиков, точечная застройка – практически повсеместно, отсутствие ясной стратегии развития социальной и транспортной инфраструктуры. Сергей Собянин, без сомнения, будет отмечен в истории как мэр, который смог заставить Москву совершить серьёзный эволюционный скачок. Столица почти в 2,5 раза увеличила свою территорию и стала городом, где развилась новая для отечественного рынка категория недвижимости – апартаменты: их доля за это время увеличилась в 8 раз. Аналитические данные позволяют установить, каким образом изменялся сегмент за минувшие 4 года и каково его состояние сейчас.
Конечно, некорректно говорить, что апартаменты появились в Москве именно в период руководства Сергея Собянина. Первые проекты такого рода реализовывались ещё при Юрии Лужкове. Однако в тот период их рынок был настолько узким, что многие рыночные игроки даже не выделяли его как отдельный сегмент.
В октябре 2010 г., когда Сергей Собянин вступил в должность, на первичном рынке московской недвижимости имелось всего 9 комплексов апартаментов. Треть этого количества расположилась в высотках ММДЦ «Москва-Сити»: «Город Столиц», Башня «Федерация», Imperia Tower. Ещё два комплекса – Manhattan House и «Даниловская мануфактура» - стали «пробой пера» в сегменте loft-апартаментов, проведённой компанией KR Properties. Знаковыми проектами стали также МФК «Маршал», явившийся одним из первых апартаментных комплексов в столице, и «Резиденция Знаменка», которая долго занимала первые строки в перечне самых дорогих московских апартаментов.
В конце 2011 г. число апартаментных комплексов на первичном рынке возросло в 2,5 раза – до 22 проектов. Через год их стало уже 34. Согласно итогам 2013 г., их количество составило уже 53. Наконец, к концу четвёртого года нахождения на должности мэра Сергея Собянина число апарт-комплексов в столице достигло уже 69 проектов. Таким образом, произошло увеличение почти в 8 раз.
Почему апартаменты стали развиваться так стремительно именно при Собянине? Одной из основных причин является инициированный командой нового градоначальника пересмотр инвестиционных контрактов. Данные, которые озвучил мэр Москвы в начале октября текущего года, показывают, что в общей сложности рассмотрение прошла примерно 1000 инвестиционных контрактов, половина из которых получила отрицательное заключение.
Результатом этого, по заявлению самого мэра, стало уменьшение инвестиционных контрактов на 25 млн. кв. м. недвижимости разных типов. В денежном эквиваленте это колоссальная сумма, составляющая десятки миллиардов долларов. Девелоперы не пожелали терять эти деньги, поэтому существенную часть проектов переориентировали под апартаменты. Этот новый формат понравился покупателям, ведь они получили возможность купить жилую недвижимость в столице по привлекательным ценам – разница в стоимости квадратного метра в квартирах и апартаментах с аналогичными параметрами, в зависимости от проекта, могла составлять 20-30%.
Конечно, не вполне корректно возлагать всю ответственность за развитие сегмента апартаментов на чиновников. Развитие данной категории также подтолкнул кризис 2008-2009 гг. Девелоперы коммерческой недвижимости в этот период столкнулись с перенасыщением рынка предложениями, а объёмы свободных площадей стремительно увеличивались. Выход из ситуации нашёлся в переформатировании под апартаменты гостиничных и офисных проектов.
Московские чиновники, спохватившись, развернули кампанию, направленную на дискредитацию нового сегмента недвижимости. Так, в декабре 2013 г. сайт Москомстройинвеста опубликовал обращение к покупателям апартаментов, приведя 10 причин, согласно которым вложение средств в данный сегмент – якобы большой риск. Однако большая часть доводов показала свою несостоятельность.
Среди прочего, чиновники пытались испугать покупателей отсутствием обязательств у девелоперов по строительству инфраструктуры в апарт-комплексах. Однако к этому моменту в Москве уже стал формироваться новый тренд: переход от точечной застройки к возведению масштабных проектов – многофункциональных комплексов, которые, помимо апартаментов, включали в себя возводимые девелоперами на добровольной основе детские учреждения, спортивные комплексы, торговые центры и т.д.
Один из пионеров в данной области – компания MR Group. В 2013 г. она вывела на рынок два проекта: МФК «Водный» и МФК «Фили Град». В составе комплекса «Фили Град» - детские площадки, детский сад, на нижних этажах проекта расположились минимаркет, бутики, кафе, фитнес-центр. «Водный» имеет ещё более разнообразную инфраструктуру: полноценный торгово-развлекательный центр, где есть магазины, рестораны и кафе, многозальный кинотеатр, детский клуб и многое другое. Оба проекта располагают и развитой офисной частью: покупатели апартаментов, благодаря солидному выбору коммерческих площадей, приобрели возможность вести свой бизнес в шаговой доступности от жилья.
Формат многофункциональных комплексов вызвал гигантский всплеск спроса у покупателей. Как показали данные «Метриум Групп», в проектах MR Group темпы продаж достигают 30-50 апартаментов за месяц. Такой успех – причина тому, что компания вывела в продажу ещё более масштабный проект с апартаментами – «Савёловский Сити». На рынке появились и другие комплексы апартаментов с разнообразной инфраструктурой в составе – «Парк Мира», «Сердце Столицы», «ВТБ Арена Парк», «Флотилия» и др.
Мария Литинецкая отмечает, что нестабильность экономической ситуации в стране привела к большей решительности покупателей. Год назад у клиентов в среднем на принятие решения уходило в среднем 4 недели, теперь этот срок уменьшился вдвое – до двух недель. Это значит, что формат стал более понятным и привычным потребителю, он способен оценивать риски и ясно видеть преимущества. Апартаменты, плюс ко всему, действительно более доступны по цене, нежели квартиры: однокомнатная квартира в московской новостройке в пределах МКАД стоит минимум 6,3-6,5 млн. руб., а апартаменты – 3,5-5 млн. руб.
Новое требование столичных чиновников – чтобы инфраструктурную составляющую проектов девелоперы, работающие на рынке апартаментов, развивали не по собственному желанию, а в обязательном порядке. Как заявил заместитель мэра в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, сейчас разрабатывается законопроект, по которому обязательность развития инфраструктурной составляющей станет для девелоперов сегмента апартаментов такой же законодательно обязательной, как и при строительстве жилых многоквартирных домов. По его словам, апартаменты необходимо уравнивать с жильём, необходимо лишь определиться с коэффициентом обеспеченности инфраструктурой – ведь существуют апартаменты, куда владельцы приезжают только на пару-тройку месяцев по работе, и таким людям социальная инфраструктура не нужна. А те апартаменты, где люди проживают постоянно, должны быть обеспечены школами, детсадами, здравоохранительными учреждениями.
Данный шаг можно расценить как окончательное признание со стороны властей, что апартаменты являются частью рынка жилья. Ещё в 2013 г. с их стороны можно было услышать активные призывы к борьбе с апартаментами, а сегодня их уже пытаются структурировать и легализовать. Можно подвести итог: к концу четвёртого года нахождения Сергея Собянина на посту мэра рынок апартаментов можно счесть окончательно сформировавшимся. Он насыщен предложением, востребован среди покупателей, а чиновники планируют отрегулировать его и сделать более цивилизованным.
Рынок апартаментов подошёл к началу пятого года правления Сергея Собянина на очень сильных позициях. Сегодня он составляет треть от общего рынка первичного московского жилья – 31%. В целом в этом сегменте представлено немногим более 6,6 тыс. лотов. За 4 года рынок сделал большой скачок, эволюционировав от точечной застройки до комплексной застройки со всей инфраструктурой, нужной для комфортного существования. Прогнозы говорят, что подобных проектов будет всё больше по мере формализации взаимоотношений застройщиков и чиновников и создания ясных механизмов регуляции рынка апартаментов. Пока что покупателям можно порекомендовать обратить внимание на те проекты, где инфраструктурная составляющая заложена и реализуется без давления со стороны властей.
