Налог на недвижимость: как вести себя в новых условиях?

Новый налог на недвижимость уже стал притчей во языцех. У значительной доли собственников он вызывает отчаяние, ведь теперь сумма налогообложения может возрасти для них в несколько раз. Однако опускать руки и думать, что в ситуации есть исключительно негативные стороны – неконструктивный ход. Как же рядовым гражданам вести себя в новых условиях и по максимуму обеспечить свою выгоду в сложившейся ситуации?
Планы по объединению земельного налога и налога на имущество имелись у правительства уже давно: закон о новом налоге был принят в первом чтении ещё в 2004 г. Но для его воплощения в жизнь требовалось привести в порядок номенклатурный состав имущества российских граждан. Работа над этим велась более двух последних лет: проводились перепись и подсчёт недвижимости, учёт её кадастровой стоимости. Смысл этих подсчётов был в том, что для определения оптимальной ставки налога необходимо знать реальную стоимость объектов.
Федеральный закон предусматривает пятилетний переходный период: после 2020 г. налог уже не будет исчисляться на основе инвентаризационной стоимости. На первые четыре года, чтобы уберечь граждан от материальных потерь, предусмотрен снижающийся коэффициент.
Налоговая база при расчёте налога на конкретную квартиру устанавливается как кадастровая стоимость объекта минус кадастровая стоимость 20 квадратных метров на квартиру. При налогообложении комнат из кадастровой стоимости комнаты вычитается кадастровая стоимость 10 кв. м. этой комнаты. При расчёте налога на дом от налогообложения освобождаются 50 кв. м. этого дома. Единый жилищный комплекс облагается налогом из расчёта «кадастровая стоимость минус 1 млн. руб.»
Окончательную налоговую ставку будут определять субъекты федерации. Однако Министерство финансов внесло свои предложения, которые будут рассматриваться в качестве ориентира.
Так, для жилых домов и других жилых помещений налоговая ставка устанавливается в размере 0,1%. Объекты стоимостью дороже 300 млн. руб. будут облагаться налогом по повышенной ставке: 2%. Также налог в размере 2% от кадастровой стоимости будут обязаны платить владельцы торговых и административно-деловых центров, отдельных коммерческих помещений, отведённых под торговые точки, офисы, кафе, рестораны и т.п.
На прочие объекты, не относящиеся к жилым и коммерческим помещениям, налог будет рассчитываться по ставке 0,5%.
Для городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя – власти имеют право увеличивать вычеты для собственников жилья и нормативно регулировать налоговые вопросы.
Также сохраняются все существующие льготы на жильё: для Героев Советского Союза и Героев России, инвалидов детства, инвалидов I и II групп, участников военных действий и ряда категорий военнослужащих, военных, прошедших Афганистан, родителей и супругов военнослужащих, погибших при выполнении воинского долга, и др. Но эти льготы можно будет теперь применить ограниченно, только к одному объекту из находящихся во владении: квартире, гаражу и т.п. Это распространяется и на пенсионеров: если раньше они могли вообще не уплачивать налог на недвижимость, то теперь от него освобождается только один объект в собственности, а за другие они должны будут платить в общем порядке.
Что же гражданин может сделать самостоятельно, чтобы уменьшить сумму выплачиваемого налога?
В первую очередь, можно обжаловать кадастровую стоимость жилья. Это действительно может сказаться на налоге в сторону его уменьшения. Кадастровая стоимость близка к рыночной, однако определяется она в массовом порядке, и по этой причине может быть установлена неточно. Кадастровая стоимость может быть ниже рыночной или, напротив, превышать её. В первом случае собственник получает выгоду, а во втором имеет смысл обратиться с заявлением в соответствующую комиссию, занимающуюся рассмотрением споров в области кадастровой оценки. Если обращение в комиссию не помогло снизить кадастровую стоимость до размеров рыночной, то это повод для обращения в суд. Статистика свидетельствует о том, что подобные дела чаще всего решаются в пользу владельца жилья, и кадастровая стоимость приравнивается к рыночной.
К законным способам уменьшения налоговой нагрузки также относится долевое переоформление на родственников. Часть собственности можно, например, передать несовершеннолетним детям или внукам по договору дарения.
Есть и варианты, которые предполагают значительное изменение условий жизни. Так, владельцы дорогостоящего жилья в центре Москвы начнут перебираться на окраины. Особенно это станет актуально для владельцев квартир, находящихся в престижных районах, но доставшихся в советское время бесплатно им самим или их родителям (бабушкам, дедушкам…). Продажа квартир, обмен, переоформление с целью избавиться от ставшей «неудобной» недвижимости будут массовой тенденцией на жилищном рынке.
Также можно отказаться от приватизации жилья и следовать договору социального найма. Здесь есть свои скользкие моменты, зато такой ход полностью избавляет от налога.
Подведём итоги: каково же будущее жилищного рынка в условиях новой системы налогообложения? Массовый передел недвижимости, находящейся в частной собственности, а также всё большая чёткость зонирования городов по степени материального достатка обитателей: центры будут заселены весьма состоятельными людьми, а граждане с более скромным достатком стянутся к окраинам.
Несколько утешает тот факт, что в большинстве европейских стран налоговые ставки на недвижимость ощутимо выше тех, что планируется ввести в России (0,6-2,3% в Дании, 1-2,1% в Германии и т.п.). Кроме того, значительная часть регионов, скорее всего, просто не успеет провести всю необходимую подготовку к вводу налога в должные сроки, и в следующем году большинство граждан нашей страны получат уведомления с такой же маленькой суммой налога, как и прежде, рассчитанной по инвентаризационной стоимости.