Что следует знать о приобретении жилья в новостройке

30.03.2011

Приобретение жилья в строящемся доме всегда связано с некоторым риском, ведь деньги придется отдать сейчас, а квартиру еще несколько лет ждать. И права будущего владельца жилья должны быть защищены. Но большинство недобросовестных застройщиков заключали сомнительные договора с покупателями, пользуясь юридической неграмотностью последних, и в случае чего клиенты могли остаться не только без жилья, но и не иметь возможности возврата потраченных денег. С июля 2010 года все эти «серые схемы» признали незаконными и у покупателя появилась возможность действовать в правовом русле.

Серые камни жилого строительства

214 - ФЗ «О долевом строительстве ...» обязует застройщика о выполнении ряда обязательств, и получить финансы на строительство многоквартирного дома от частного инвестора весьма непросто. В силу этого многие застройщики придумали ряд обходных схем, что упрощало получение средств от покупателя и позволяло уходить от налогов. До 2010 года почти все застройщики использовали «серые схемы», однако в июле 2010 года власти законодательно запретили застройщикам привлекать средства граждан в обход 214 - ФЗ. Договоры, заключенные по этим схемам до 1 июля 2010 года, можно привести в соответствие согласно действующему законодательству.

Моснадзор на страже закона

Покупатель, имеющий «серый» договор, может обратиться в Управление города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор долевого строительства, сейчас проходит процедуру реорганизации в Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). Управление обязует застройщика перезаключить договор согласно 214 - ФЗ. Если застройщик откажется, его ждут прокурорские проверки.

В 2010 году в Моснадзор долевого строительства обратилось 1823 человека. Большинство жалоб касалось переоформления «серых» договоров.

На сегодня Моснадзор долевого строительства особо контролирует 39 объектов в Москве, застройщики которых подписали с покупателями предварительные договоры, в 35 случаях можно сказать о проблеме долгостроя. Застройщиками не выполняются обязательства по поводу сроков сдачи дома, а покупатели не получают взамен никакой компенсации, так как такого пункта в предварительном договоре не предусматривалось.

Если покупатель приобрел жилье по «серой схеме», то он сам никак не может повлиять на застройщика для переоформления договора по 214 - ФЗ.

Самые распространенные "серые схемы"

Договор соинвестирования

Если покупатель заключает договор соинвестирования, то он становится партнером по бизнесу, и наравне с компанией несет всевозможные риски. В таком случае интересы дольщика никак не защищены и попадают под действие федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Вексельная схема

Вексельная схема предполагает получение дольщиком не самого жилья, а лишь обязательство ее передачи. И если вдруг дольщик не получил обещанного жилья, то он может продать вексель или обратиться в суд с требованием вернуть стоимость векселя, но никак не квартиры.

Договор предварительной купли-продажи

Данный договор свидетельствует об обязательстве застройщика в будущем заключить договор о долевом участии в строительстве. В нем указываются срок заключения основного договора, технические характеристики и то, что покупатель обязан внести предоплату или взнос под обеспечение, соответствующий стоимости жилья. Но если застройщик по каким - либо причинам решит продать квартиру, то в суде факт инвестиций придется доказывать и требовать возврата денежных средств.

Приобретение жилья через ТСЖ и коммандитные товарищества

До выплаты всех паевых взносов жилье находится в собственности ТСЖ или КТ, и на него может быть наложено судебное взыскание, если вдруг возникнут проблемы у ТСЖ или КТ.

Договор переуступки прав требования

Имеется в виду выкуп договора долевого участия. В основном «долю» продают те, кто вложился в строительство на начальной стадии, для подзаработки. Также это могут быть и знакомые застройщика. Новый дольщик должен погасить все долги предыдущего дольщика.

Как сегодня купить квартиру в новостройке

Если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, то вы должны знать, что на сегодняшний день, единственным законным документом является договор долевого участия, оформленный согласно 214 — ФЗ. И в нем четко должны быть прописаны следующие позиции:

указание конкретной квартиры, стоимость ее приобретения и порядок оплаты,

срок передачи квартиры,

гарантийные обязательства и ответственность застройщика.

Также, по требованию дольщика, застройщик обязан предоставить следующие документы для ознакомления:

разрешение на строительство

технико-экономическое обоснование проекта строительства дома

заключение государственной экспертизы проектной документации

проектную документацию с изменениями (если таковые вносились)

документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В информации о застройщике обратите внимание на предыдущие его проекты в течение последних трех лет, с указанием места расположения объектов, совпадают ли сроки ввода по проектной документации и фактические сроки ввода.

Договор долевого участия в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию.

Что необходимо знать о договоре долевого участия

денежные средства частных инвесторов привлекаются застройщиком только после получения разрешения на строительство и предоставления проектной документации

договор считается заключенным только, если в нем перечислены сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства покупателю, цены договора, сроки и порядок оплаты, а также гарантийного срока (не менее 5 лет) на объект долевого строительства

если застройщик не успевает сдать дом в указанные сроки, то он должен предупредить покупателя не менее, чем за два месяца до конца срока и внести изменения в договор

если застройщик в указанные сроки не передает квартиру покупателю, то оплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от ее цены за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка идет в двойном размере

если возникли значительные нарушения требований к качеству объекта или неустранены выявленные недостатки в определенный покупателем разумный срок, то он может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств, а также потребовать оплатить проценты

Хорева Лариса, руководитель пресс-службы управления Моснадзора в области долевого строительства, РИА Новости


Материалы по теме


Вернуться к спискуДоступно ли жилье в МосквеЭксплуатация готового дома с помощью управляющей компании от ГК МИЦ
Спецпредложения
3-комн. квартира 7,3 млн.p
3-комн. квартира 7,3  млн.p
Московская обл, Пушкино г, Чехова ул, 33
60.1 / 7 м2 8 этаж из 9
Оставить заявку
Дом 2,6 млн.p
Дом 2,6  млн.p
Московская обл, Ногинск г, 14-я Звезда тер. СНТ ул, 26
8 соток / 65 м2
Оставить заявку
Дом 13,0 млн.p
Дом 13,0  млн.p
Московская обл, Истра г, Дедовск г
8 соток / 110 м2
Оставить заявку
Дом 24,7 млн.p
Дом 24,7  млн.p
Московская обл, Щелково г, Светлая Лосиный остров-2 мкр. ул
8.2 соток / 180 м2
Оставить заявку
Участок 5,5 млн.p
Участок 5,5  млн.p
Московская обл, Истра г, Крючково д
12 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира в новостройке 14,8 млн.p
2-комн. квартира в новостройке 14,8  млн.p
Москва г, Каширское ш, 1
41.51 / 26.08 / 5.57 м2 10 этаж из 23
Оставить заявку
3-комн. квартира в новостройке 37,4 млн.p
3-комн. квартира в новостройке 37,4  млн.p
Москва г, Красногорский 3-й проезд, вл5
83 / 40.5 м2 16 этаж из 30
Оставить заявку
Дом 25,0 млн.p
Дом 25,0  млн.p
Москва г, Вороновское п, Космос снт
8.63 соток / 169.7 м2
Оставить заявку
Дом 32,0 млн.p
Дом 32,0  млн.p
Москва г, Лукино 2-я ул, 1
11.47 соток / 84.9 м2
Оставить заявку
Дом 88,0 млн.p
Дом 88,0  млн.p
Москва г, Солнечная ул, 19
16.5 соток / 648.1 м2
Оставить заявку
Участок 8,7 млн.p
Участок 8,7  млн.p
Москва г, Кленовское п, Лукошкино снт
12.7 соток
Оставить заявку
Участок 115,0 млн.p
Участок 115,0  млн.p
Москва г, Щаповское п, Шаганино д, ДНП Европейская долина-2 тер
117 соток
Оставить заявку
Участок 15,0 млн.p
Участок 15,0  млн.p
Москва г, Сосенское п, Бачурино д, Тюляевский проезд, 15
7.5 соток
Оставить заявку
Участок 425,0 млн.p
Участок 425,0  млн.p
Москва г, Владимирская 2-я ул, 64
170 соток
Оставить заявку