Ключевые события 2019 на вторичном рынке Москвы и Подмосковья
12.12.2019
ООО ЦМАН (Центральное Московское Агентство Недвижимости) подводит итоги 11 месяцев продаж в массовом сегменте на рынке недвижимости столицы и Ближнего Подмосковья.
Нынешний год не оправдывает оптимистичных надежд, но отражает естественное состояние экономики, которая не подвергалась сильному воздействию извне. Можно сказать, что динамика продаж на столичном рынке массового жилья и проходит под знаком двух основных явлений: ввод эскроу-счетов на новостройки и снижение ставок по ипотечным кредитам.
И если первый фактор повлиял на рост цен лишь символически (т.к. Большая часть новостроек сохранили реализацию по обычной схеме ДДУ), то второй сильно обнадежил застройщиков и продавцов вторичной недвижимости в увеличении потенциальных покупателей.
Этот процесс «подпитывали» официальные заявления об увеличении среднего уровня заработной платы в столице и игнорирование параллельных данных о снижении реальных доходов населения и увеличения доли просрочек по ипотечным займам.
Ожидание резкого роста цен на новостройки сделало возможным феноменальный рост продаж в обычно более спокойные летние месяцы: Июне и Июле. Надо отметить, что волна этого искусственного ажиотажа докатилась и до августа. Но это привело и к дисбалансу уровня спроса, и создало ситуацию, когда в первом полугодие «досрочно» было совершено до 65% объема потенциальных годовых продаж в массовом сегменте вторичного рынка столицы, и до 80% объема годовых продаж в городах ближнего Подмосковья. К сентябрю мы получили уникальную ситуацию: вместо привычной активности - сильное проседание спроса, которое затронуло первые два осенних месяца.
Застройщики сократили скидки, вторичная недвижимость за счет новых лотов и завышенных ожиданий продавцом поднялась в цене за пол года, оказавшись на уровне 15-17% выше объективных рыночных показателей.
В итоге, те кто планировал приобретать недвижимость с привлечением заемных средств на вторичном рынке, взяли паузу. Покупатели поняли, что снижение ипотечных ставок не компенсирует им разницу в цене между рыночной ценой и той в которой уверились продавцы. По оценкам отдела аналитики компании ЦМАН, доля оказавшихся от приобретения жилья в течение ближайших трёх-четырех месяцев увеличилось относительно прошлого года на 23%, что что привело к на сегодняшний день к максимальному оттоку потенциальных покупателей с рынка готовой столичной недвижимости за последние два года.
Этот дисбаланс покупательской способности и завышенных ожиданий продавцов существовал все последние годы, однако именно в 2019 году он стал ощущается так явно.
Да, действительно по данным Росреестра в октябре увеличилось на 20% относительно сентября количество взятых ипотечных кредитов, что позволило в целом сравнятся с показателями выдачи кредитов за 10 месяцев прошлого года, но учитывая, что большая часть кредитов были взяты на приобретение новостроек, и сокращение сделок без привлечения заёмных средств т.к. то мы уже фиксируем падение продаж на вторичном рынке комфорт и эконом класса во втором полугодии на 17%.
На рынке вторичной недвижимости Москвы, и особенно Ближнего Подмосковья сформировалось явление «затоваренности», предложений в несколько раз больше чем покупателей, особенно это видно это характерно для трехкомнатных квартир. При этом только 25% выставленных на продажу квартир отвечают ожиданию покупателей по цене. Экспозиция некоторых лотов, даже предлагаемых на 20% ниже рынка, увеличилась до 6-7 месяцев, 80% спроса на рынке приходится на однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры в хороших домах и с качественным ремонтом. Однако реализация в течении 1,5-2 месяцев даже таких ликвидных предложений возможно только по абсолютно рыночной цене, которая, как правило, на 9-15% ниже представлений и ожиданий продавцов.
Продать свои квартиры до конца текущего года успешно смогут те владельцы, которые понимают, что уже в декабре и в начале следующего года застройщики новостроек опять начнут стимулировать покупателей скидками и дополнительными программами.
Это активность дополнительно «перетянет» часть потенциальных покупателей со вторичного рынка, цены на котором неминуемо начнут снижаться, поэтому даже сделав скидку 10-12% процентов сейчас, продавец безусловно выиграет, т.к. уже в следующем году продать квартиру с таким дисконтом будет значительно сложнее.
Нынешний год не оправдывает оптимистичных надежд, но отражает естественное состояние экономики, которая не подвергалась сильному воздействию извне. Можно сказать, что динамика продаж на столичном рынке массового жилья и проходит под знаком двух основных явлений: ввод эскроу-счетов на новостройки и снижение ставок по ипотечным кредитам.
И если первый фактор повлиял на рост цен лишь символически (т.к. Большая часть новостроек сохранили реализацию по обычной схеме ДДУ), то второй сильно обнадежил застройщиков и продавцов вторичной недвижимости в увеличении потенциальных покупателей.
Этот процесс «подпитывали» официальные заявления об увеличении среднего уровня заработной платы в столице и игнорирование параллельных данных о снижении реальных доходов населения и увеличения доли просрочек по ипотечным займам.
Ожидание резкого роста цен на новостройки сделало возможным феноменальный рост продаж в обычно более спокойные летние месяцы: Июне и Июле. Надо отметить, что волна этого искусственного ажиотажа докатилась и до августа. Но это привело и к дисбалансу уровня спроса, и создало ситуацию, когда в первом полугодие «досрочно» было совершено до 65% объема потенциальных годовых продаж в массовом сегменте вторичного рынка столицы, и до 80% объема годовых продаж в городах ближнего Подмосковья. К сентябрю мы получили уникальную ситуацию: вместо привычной активности - сильное проседание спроса, которое затронуло первые два осенних месяца.
Застройщики сократили скидки, вторичная недвижимость за счет новых лотов и завышенных ожиданий продавцом поднялась в цене за пол года, оказавшись на уровне 15-17% выше объективных рыночных показателей.
В итоге, те кто планировал приобретать недвижимость с привлечением заемных средств на вторичном рынке, взяли паузу. Покупатели поняли, что снижение ипотечных ставок не компенсирует им разницу в цене между рыночной ценой и той в которой уверились продавцы. По оценкам отдела аналитики компании ЦМАН, доля оказавшихся от приобретения жилья в течение ближайших трёх-четырех месяцев увеличилось относительно прошлого года на 23%, что что привело к на сегодняшний день к максимальному оттоку потенциальных покупателей с рынка готовой столичной недвижимости за последние два года.
Этот дисбаланс покупательской способности и завышенных ожиданий продавцов существовал все последние годы, однако именно в 2019 году он стал ощущается так явно.
Да, действительно по данным Росреестра в октябре увеличилось на 20% относительно сентября количество взятых ипотечных кредитов, что позволило в целом сравнятся с показателями выдачи кредитов за 10 месяцев прошлого года, но учитывая, что большая часть кредитов были взяты на приобретение новостроек, и сокращение сделок без привлечения заёмных средств т.к. то мы уже фиксируем падение продаж на вторичном рынке комфорт и эконом класса во втором полугодии на 17%.
На рынке вторичной недвижимости Москвы, и особенно Ближнего Подмосковья сформировалось явление «затоваренности», предложений в несколько раз больше чем покупателей, особенно это видно это характерно для трехкомнатных квартир. При этом только 25% выставленных на продажу квартир отвечают ожиданию покупателей по цене. Экспозиция некоторых лотов, даже предлагаемых на 20% ниже рынка, увеличилась до 6-7 месяцев, 80% спроса на рынке приходится на однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры в хороших домах и с качественным ремонтом. Однако реализация в течении 1,5-2 месяцев даже таких ликвидных предложений возможно только по абсолютно рыночной цене, которая, как правило, на 9-15% ниже представлений и ожиданий продавцов.
Продать свои квартиры до конца текущего года успешно смогут те владельцы, которые понимают, что уже в декабре и в начале следующего года застройщики новостроек опять начнут стимулировать покупателей скидками и дополнительными программами.
Это активность дополнительно «перетянет» часть потенциальных покупателей со вторичного рынка, цены на котором неминуемо начнут снижаться, поэтому даже сделав скидку 10-12% процентов сейчас, продавец безусловно выиграет, т.к. уже в следующем году продать квартиру с таким дисконтом будет значительно сложнее.
