Объём "гибких" офисов Петербурга
По данным компании JLL, в Санкт-Петербурге сегодня работает более 40 гибких офисных пространств, управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами.
К гибким офисным пространствам относятся: сервисные офисы, коворкинги и гибридные пространства
Совокупный объём проектов составляет 22,7 тыс. кв. м, количество сетевых игроков достигает пяти. При условии реализации анонсированных проектов, к концу 2020 года планируется открытие примерно 8 тыс. кв. м гибких офисов, что превысит совокупный объём проектов, введённых в 2018-2019 году (7,9 тыс. кв. м).
Можно выделить три группы гибких офисов: сервисные офисы, коворкинги и гибридные офисные пространства. Причём если два года назад основное предложение наблюдалось в коворкингах, то в последние время рынок смещается в сторону гибридных проектов, где совмещены открытое офисное пространство и выделенные кабинеты.
Однако крупные проекты в Петербурге пока что единичны, средняя площадь в данном сегменте составляет 300–400 кв. м. В связи с чем гибкие офисы по сравнению с классическими занимают небольшую долю от общего объёма рынка качественной офисной недвижимости в городе – 0,7%. Для сравнения, в Москве этот показатель достигает 1%, в Варшаве – 2,4%, в Лондоне 5,1%, в Амстердаме – 6,8%. При этом ежегодно на рынок выходят новые и более масштабные форматы».
Динамика развития сегмента
Средний срок жизни небольшого несетевого коворкинга или гибридного пространства в Санкт–Петербурге составляет от 1 до 3-х лет. За 11 лет существования рынка гибких офисов в городе закрылось не менее 25 проектов общей площадью около 9 тыс. кв. м, при этом семь из них функционировали меньше года. Однако несмотря на закрытия, прирост рынка ощутимо выше: последние четыре года он происходит за счет открытия более масштабных проектов. С развитием сетевых операторов рынок гибких офисных пространств становится всё более профессиональным и устойчивым. Слабые несетевые игроки не выдерживают конкуренции и уходят с рынка или модернизируют проекты, меняют формат или локацию.
Рынок гибких офисных пространств в Петербурге ежегодно растет. Несмотря на то, что каждый год не менее пяти проектов закрывается, на рынке появляются профессиональные игроки и проработанные концепции. Так, в декабре этого года планируется открытие пространства “Линии” (сеть “Практик”) площадью 1,2 тыс. кв. м в Доме К. Задлера. До конца 2020 года анонсированы открытия проекта компании Raum (1,2 тыс. кв. м) в бизнес-центре “Луч”, проекта Page компании “Бестъ”, который станет крупнейшим в городе, а также проекты компаний Jensen Group, “Офис-М” и гибкие офисы на территории бывшего пивоваренного завода имени Степана Разина.
Географическое распределение
Популярность исторических зданий для размещения гибких офисов объясняется в первую очередь их удачным расположением и транспортной доступностью, при этом, зачастую такие объекты неликвидны для классических офисных проектов, ставки аренды ниже, чем в современных бизнес-центрах, тогда как качество и текущее состояние не являются основополагающими для большинства операторов.
Для создания гибких офисных пространств зачастую используются площади бывших заводов, расположенных в черте исторического центра. Например, после перевода основного производства завода «Ленполиграфмаш» с головной площадки в Петроградском районе, эта территория стала активно развиваться как креативная зона, включая гибкие офисные пространства. А один из коворкингов «Практик» размещается в «Бертгольд Центре», это креативное пространство в зданиях бывшей словолитни имени Германа Бертгольда — фабрики по созданию типографских шрифтов для ручного набора. Один из коворкингов в городе – Benua Page – расположен в здании бывшей молочной фермы Юлия Бенуа, которое является объектом культурного наследия регионального значения. А на Невском проспекте все коворкинги расположены в жилых зданиях, которые в большинстве случаев изначально строились как доходные дома. При этом, многие операторы коворкингов в маркетинговой компании делают акцент на историческое прошлое здания, предлагая возможность арендовать офис в уникальном месте с историей.
Резиденты
Спрос на гибкие офисные пространства в Санкт-Петербурге в первую очередь формируют индивидуальные клиенты – фрилансеры, частные предприниматели и стартапы. Для сравнения – в Москве, где сейчас насчитывается 149 площадок (190 тыс. кв. м) и более 15 сетевых операторов, всё чаще рабочие станции или даже проекты целиком арендуются корпоративными клиентами: подразделениями крупных компаний для работы над проектами на определённый срок, что не всегда возможно в рамках существующего офиса.
Корпоративных арендаторов в Москве привлекают в первую очередь удобство расположения, гибкий подход к аренде и отсутствие дополнительных инвестиций на первоначальном этапе в отделку и оснащение. Доля корпоративных клиентов в Петербурге также постоянно увеличивается по мере роста предложения.
