Влияет ли качественная архитектура на продажи и стоимость квартир?
Конкуренция на рынке жилья возрастает и тем самым стимулирует застройщиков уделять повышенное внимание разработке концепции проекта, в том числе его архитектурной составляющей. При этом, данное явление касается всех сегментов – от эконом- до элит-класса.
О том, что представляет собой качественная архитектура, как она влияет на продажи и конечную стоимость объекта говорили эксперты на круглом столе в рамках II Урбанистической конференции «Город с человеческим лицом». Данная конференция была организована Институтом Современной Урбанистики совместно с компанией «Метриум Групп».
Как считают эксперты, понятие качественной архитектуры всегда будет оставаться открытым, поскольку оно субъективно. Как отметила Ольга Гусева, коммерческий директор «МИГ-Недвижимость», если при рассмотрении какого-либо проекта видно, что он детально проработан, гармонирует с внешней средой и соответствует современным технологиям, а также визуально вызывает положительные эмоции, то с точки зрения экспертов, он считается качественным. Однако, по мнению О. Гусевой, если проект вырвать из контекста, то он может оказаться абсолютно типовым. В связи с этим, эксперт определяет, что качественная архитектура представляет собой применение современных технологий, как с точки зрения конструктивных элементов, так и планировочных решений, что в совокупности позволяет зданию выделиться, при этом гармонично вписываясь в окружающую среду. Однако, как отметила эксперт, данный объект может не понравиться кому-либо, поскольку это вопрос субъективного отношения. Таким образом, на рынке существует целый ряд проектов, которые нельзя обойти вниманием, однако нельзя с точностью утверждать. Что они нравятся абсолютно всем.
Сложно спорить с тем фактом, что архитектурная концепция зачастую играет важную роль в дорогом сегменте, там, где бюджет покупки стоит не на первом месте. Также немаловажное значение имеет имя архитектора. В том случае, если оно известное и яркое, то может сыграть роль своеобразного лейбла для дома. Что касается массового сегмента, то здесь застройщики, как правило, не имеют возможности привлекать знаменитых архитекторов, поскольку это потребует от них существенных вложений. Тем не менее, на рынке можно отметить множество специалистов без громкого имени, однако качественно выполняющих свою работу.
Как считает О. Гусева, для того, чтобы сделать проект выделяющимся, совсем необязательно тратить большое количество средств. Так, например, можно использовать яркую отделку внешних элементов, чем зачастую и пользуются архитекторы и проектировщики. Пр разработке концепции берется уже существующий типовой проект и «одевается» в яркую «одежду». Так, иногда достаточно просто поменять цвет панелей или добавить объемные барельефы, и дом заиграет новыми красками. В качестве примера можно привести ЖК ART и ЖК «Garden Park Эдальго» (девелопер - «Крост»), ЖК «Новое Домодедово» («ЛСР. Недвижимость - Москва»). Жилой комплекс «Правый берег» (ГК «Территория») – тоже по своему уникальный проект, совмещающий яркие разноэтажные дома.
Петр Кирилловский, директор по маркетингу ГК «Грас», отметил, что после того, как у застройщика появляется участок земли, то именно он на 90% задает формат будущего объекта, начиная от ценовой категории и заканчивая плотностью застройки. Именно расположение или локация, как считает П. Кирилловский, определяет все дальнейшие шаги.
Единственная вещь, которая позволяет создать добавочную стоимость для продукта – это архитектура. В бизнес-классе наценка может составить от 15% до 25%. Однако очень важно понимать, что архитектура - это не панацея. Если объект стоит в неудачном месте, то как бы ни старались архитекторы, ничего не поможет. Например, в Дубае есть совершенно потрясающие объекты именно с архитектурной точки зрения. Но они расположены на третьей линии от воды, поэтому практически не продаются.
Петр Кирилловский также отметил, что интересная архитектурная концепция не всегда дает однозначный результат. В качестве примера он привел два объекта ГК «Грас» - ЖК «Флотилия» и ЖК «Утесов». Первый проектировал Андрей Трофимов (бюро «Тромос»), который подошел к работе поэтично и реализовал в архитектуре комплекса своеобразную метафору – корпуса «Флотилии» похожи на паруса. Концепцию ЖК «Утесов» разрабатывало бюро «Громов и Пальцев», которое руководствовалось исключительно функциональностью.
Как показали результаты, за весь период реализации цены в «Утесове» возросли в два раза, в то время, как во Флотилии – на 30-40%. ЖК «Утесов» всем нравится, и люди готовы переплачивать. А к архитектуре «Флотилии» покупатели относятся спокойно. То есть, как отмечает эксперт, вопросы функциональности здесь играют большую роль. Качественные планировки, продуманные технические детали, инженерные особенности проекта – иногда эти характеристики гораздо важнее, чем попытка создать некий красивый объект с точки зрения архитектуры.
Еще один участник круглого стола - Александр Мирошников, председатель совета директоров ГК «Астерра» - в ходе обсуждения поделился своим мнением в отношении понятия «качественная архитектура». В его понимании, это некий комплексный подход, который базируется на трех элементах – пользе, красоте и прочности. Польза – это функциональность, красота – уникальная атмосфера, художественность, прочность – новые технологии. Когда одна из этих составляющих начинает выделяться, возникает дисбаланс.
А. Мирошников также рассказал об опыте компании «Астерра» по реализации коттеджного поселка «Орловъ». Эксперт пояснил, что во время проведения маркетингового исследования был сделан вывод, что в эконом-классе с точки зрения покупателей востребованной является классическая архитектура. А так как в месте, где планировалось строить поселок, в XVIII веке граф Орлов построил свою первую конюшню и вывел знаменитых орловских рысаков, то при разработке архитектурной концепции было решено отталкиваться от идеи русского классицизма. Однако, посчитав себестоимость, специалисты ужаснулись. Внешняя отделка в русском классицизме добавляет к стоимости строительства порядка 30%. По итогам анализа рынка декоративных элементов, был сделан вывод, что они могут быть произведены в собственной мастерской. Конечно, это заняло какое-то время – порядка трех-пяти месяцев. Однако такой ход позволил сэкономить 80% от рыночной стоимости декоративных элементов. В итоге до покупателей была донесена классическая архитектура без использования бутафории. Сложно сказать, как это повлияло на конечную стоимость. Однако изначально запланированные темпы продаж оказались в несколько раз выше именно благодаря тщательно продуманной архитектурной концепции.
С Александром Мирошниковым согласился и Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, который заявил, что в эконом-классе классическая архитектура является высоко востребованной и воспринимается потребителем лучшего всего. Также эксперт рассказал о влиянии архитектуры на темпы продаж и стоимость квартир в массовом сегменте на примере двух проектов компании – ЖК «Новосходненский» и ЖК «Город Набережных». В первом представлена добротная архитектура, но без изысков. А во втором архитектурная концепция была продумана более тщательно. В итоге, как объяснил Л. Блинов, удорожание строительства в «Городе Набережных» составило порядка 10%. Однако себестоимость удалось снизить за счет организации вертикально-интегрированной компании, у которой есть собственное производство, генподрядчик, технический заказчик и даже проектный институт. В итоге скорость продаж в «Городе Набережных» выросла в 1,8 раз по отношению к «Новосходненскому». Что касается наценки, то оказалось, что данный продукт дороже небрендовых конкурентов примерно на 5%. Однако необходимо понимать, что скорость оборота также капитализируется в прибыль. Если темпы продаж возрастают в два раза, то взять кредит, например, можно не на два года, а на год. То есть в массовом сегменте за качественную и интересную архитектуру можно сразу получить премию в размере около 5% и в дальнейшем еще до 15% благодаря приведенному денежному потоку.
В конце дискуссии Ольга Гусева отметила, что в эконом-классе нельзя слишком сильно увлекаться затратами на проектирование и разработку архитектурной концепции. Необходимо соблюдать баланс, так как если ситуация на рынке дестабилизируется, то покупатель в любом случае будет голосовать только рублем. В качестве примера эксперт привела жилой комплекс «Новые Ватутинки». По ее словам, девелопер («Инвесттраст») сделал простой и понятный для потребителя продукт, и сейчас проект показывает высокие темпы реализации. И если начнется новый виток кризиса, то запас прочности у «Новых Ватутинок» будет выше.
