«Северное Израйлово» и другие феномены ликвидности на московском рынке жилья
Специалисты Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость рассказали о некоторых местах в Москве, которые резко выделяются на общем фоне своих районов высокой ликвидностью жилого фонда. Разница в цене сходных по параметрам объектов в домах на соседних улицах может составлять до 40 % и зачастую объясняется особенностями расположения или существенными отличиями качества жилья. При этом собственники квартир здесь, не зная о таких нюансах спроса и ориентируясь на среднюю стоимость недвижимости в районе, нередко ошибаются, недооценивая свою жилплощадь.
Ярким примером данного «феномена» ликвидности может служить жилой квартал в Вешняках – территория, ограниченная аллей Жемчуговой, Вешняковской улицей и улицей Юности. Южной стороной микрорайон примыкает к парку «Радуга» с расположенным в нем Большим Графским прудом, западной – к Усадьбе Кусково, бывшему имению Шереметьевых. «Это потрясающее место буквально в считанных минутах ходьбы от одного из самых красивых в Москве дворцово-парковых ансамблей. Я много раз сталкивался с ситуацией, когда привозил сюда клиентов, категорически отказывавшихся жить в Восточном административном округе, но движимых любопытством от моих рассказов о районе, и они немедленно влюблялись в эту красоту, тишину, запах лиственниц, и не хотели никуда отсюда уезжать», - вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. При этом он отмечает, что в данном случае уникальное расположение существенно сокращает срок экспозиции объектов, однако удаленность от метро не позволяет значительно корректировать цену. Тем не менее, средняя стоимость предложения здесь в настоящее время примерно на 10 % выше, чем в целом в Вешняках. Двухкомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м на 3-м этаже 9-этажного панельного дома на аллее Жемчуговой можно приобрести по цене 6,5 млн рублей.
А вот в Сокольниках близость дома к одноименному парку имеет критическое значение при оценке жилплощади. «Район традиционно высоко котируется у покупателей, но есть большая разница между той его частью, которая находится рядом с парком и той, которая ближе к станции метро «Преображенская площадь». Потому что Сокольники – это не только крупнейшая в столице зеленая зона и дорогие жилищные комплексы на Сокольническом валу, но еще и тюрьма «Матросская тишина» и старые дома на улице Стромынка с разрушенными коммуникациями и деревянными перекрытиями», - обращает внимание Сергей Шлома. Квартиры на Стромынке со стороны станции метро «Сокольники» могут быть дороже однотипных объектов с противоположной стороны улицы на 35-40 %. Однако выше всего ценится жилье на Сокольническом валу – улице непосредственно примыкающей к парку. В настоящее время к продаже здесь предлагается 19 объектов по цене от 5,7 млн рублей за однокомнатную квартиру общей площадью 30 кв. м на 1-м этаже блочной пятиэтажки до 25,9 млн рублей за «трешку» общей площадью 90 кв. м на втором этаже современного кирпичного дома. Жилой фонд на улице Сокольнический вал характеризуется крайней неоднородностью, однако в целом цена предложения выше, чем в среднем по району на 5-7 %.
По наблюдениям риэлторов, неизменным покупательским спросом пользуется жилье на примыкающем к Измайловскому парку Измайловском проспекте. «Здесь совершенно иное, чем на соседних улицах качество жизни: тишина, красота, даже дышится по-другому. Вся линия домов перед парком обладает сумасшедшей ликвидностью, и квартиры в них раскупаются мгновенно. При этом собственники часто ошибаются, ориентируясь в оценках своей недвижимости на средние показатели по району. Прикидывают: «Сколько стоит однокомнатная квартира в 10 минутах пешком от станции метро «Первомайская»? Примерно 6 млн». А на самом деле, может быть, все семь только потому, что она находится в этом месте», - предупреждает Сергей Шлома. Здесь достаточно плотный жилой фонд, однако в настоящее время к продаже предлагаются всего 14 квартир и наиболее дорогие - в удалении от расположенной в начале Измайловского проспекта ст. м. «Измайловская».
Рядом есть уникальный квартал, который на профессиональном риэлторском сленге именуется «Северное Израйлово». Это территория, ограниченная 11-й и 13-й Парковыми улицами, Сиреневым бульваром и Щелковским шоссе. Жилой фонд здесь представлен 5-ти и 6-этажными домами нетиповых серий. В свое время это были кооперативные дома, в которых покупали квартиры преимущественно еврейские семьи. «Там интересные планировки, высокие потолки, подъезды оборудованы лифтами, а лестничные клетки и дворы всегда были в идеальном состоянии, особенно по сравнению с «хрущевками» на соседних улицах», - рассказывает Сергей Шлома. По его словам, жилье там очень редко выставляется на продажу и раскупается мгновенно. Пик продаж пришелся на начало 1990-х, когда многие прежние жильцы эмигрировали из России и распродавали свое имущество. В настоящее время в «Северном Израйлово» предлагаются к реализации 20 квартир по цене от 5,3 млн до 18,7 млн рублей.
Неожиданно ликвидным, по сравнению с окружающими микрорайонами, является жилье в так называемом Нагатинском затоне, ограниченном по берегу Москвы-реки Нагатинской и Коломенской набережными и примыкающем к музею-заповеднику «Коломенское». «Хотя здесь находится большая промзона, а река считается уже грязной, квартиры здесь востребованы и оборачиваемость жилья одна из самых низких в Москве. По тем или иным причинам люди здесь приживаются, и не торопятся менять место жительства», - отмечает Сергей Шлома.
Наконец, еще одним интересным жилым кварталом является территория, границы которой определяют улицы Кедрова, Дмитрия Ульянова и Новочеремушкинская. Здесь расположены современные панельные дома середины 1990-х годов постройки, квартиры в которых пользуются огромной популярностью у покупателей. «Сказывается близость к метро, отличная репутация района Академический и высокие потребительские характеристики конкретно этих жилых объектов. В то же время стоит пройти 5 минут в сторону Большой Черемушкинской улицы и все – сроки экспозиции увеличиваются как по волшебству, а цены снижаются примерно на 20 %. Объясняется все просто – дальше от метро, ближе Севастопольский проспект с сумасшедшим автомобильным трафиком, рядом проходят трамвайные пути», - характеризует Сергей Шлома.
По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, при покупке квартир экономкласса на вторичном рынке жилья люди ориентируются, прежде всего, на стоимость объекта, его качественные характеристики, транспортную доступность. Однако наличие рядом экологически благоприятной зоны чаще всего становится дополнительным бонусом, который почти всегда заметно снижает срок экспозиции объекта и часто увеличивает цену жилья в среднем на 10-15 %.
