Инновации на рынке недвижимости: они есть или их нет?
Инновационные технологии становятся неотъемлемой частью современного девелоперского и риэлтерского бизнеса. Однако само понятие «инновации» остается достаточно размытым для рынка недвижимости. Какие подходы и решения можно считать инновационными, в каких сферах необходимо использовать подобные технологии, какую выгоду можно получить от их внедрения – эти и другие вопросы обсуждали участники рынка на круглом столе в рамках II Урбанистической конференции «Город с человеческим лицом», организованной Институтом Современной Урбанистики совместно с компанией «Метриум Групп».
Об отношении участников рынка недвижимости к понятию «инновации» рассказала Елена Гогоберидзе, PR-директор «БЕСТ-Новострой». В прошлом году при Гильдии Управляющих и Девелоперов был создан экспертный совет по инновациям, который провел специальное исследование среди девелоперских и риэлтерских компаний. «Мы пришли к очень неоднозначным выводам, поскольку 100% респондентов отмечают, что инновации – понятие достаточно размытое, – сказала Елена Гогоберидзе. – То есть, по сути, в риэлтерском и девелоперском бизнесе его просто нет. 40% опрошенных связывают данное понятие с улучшением потребительских качеств. 30% респондентов считают, что инновации направлены, прежде всего, на сокращение финансовых издержек. Еще 20% уверены, что инновационным можно считать тот проект, который реализует компания, уже имеющая в портфеле подобные объекты».
В результате исследования эксперты разделили инновации, представленные на рынке недвижимости, на четыре категории. Первая – это инновации в строительстве. К ним относятся различные материалы и технологии, в том числе энергоэффективные, «зеленые» и пр. Вторая категория – инновации в архитектуре. Она включает соответствующие фасадные решения, разработки эффективных планировок и т.д. Третья – это инновации в сфере услуг, маркетинга, к которым относятся нестандартные методы продвижения проекта, способы взаимодействия с клиентами и партнерами компании. Последняя категория – инновации в развитии территории и инфраструктуры жилого комплекса.
Инновации в сфере услуг
В качестве примера инноваций в сфере услуг Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» привела новую бизнес-модель организации потоковых продаж, разработанную в 2012 году. «Метриум Групп» создает с девелопером проекта совместное предприятие (СП) – отдельное юридическое лицо, мажоритарным акционером которого выступает застройщик (его доля обычно составляет 51%, но может быть и больше), а миноритарным – агент по продажам, в данном случае «Метриум Групп». «Модель СП применяется, в основном, в крупных и долгосрочных проектах, в которых идут потоковые продажи от 50 сделок в месяц, – пояснила г-жа Литинецкая. – В среднем, срок реализации одной очереди проекта от начала продаж и до получения права собственности составляет от 1 до 4 лет. За этот период работа с клиентами и отношение к ним создают имидж проекта и застройщика. При таком раскладе рациональным решением для девелопера представляется создание собственного отдела продаж, а не привлечение риэлтерской компании на аутсорсинг. Однако не всем застройщикам это выгодно. Как показывает наша практика, девелоперы, имеющие в реализации не более 3-4 проектов, застройщики-новички, а также компании, для которых строительство не является профильным бизнесом (например, финансовые структуры), не готовы к самостоятельным продажам, так как это требует больших трудозатрат (оперативно нанять персонал, обучить, сформировать политику ценообразования и пр). В такой ситуации выгодным и удобным решением является создание совместного предприятия с риэлтором».
Задача риэлтора в СП – организовать систему продаж, полное оформление сделок, постпродажное обслуживание, помочь застройщику с юридической и судебной историей, про которую многие девелоперы в начале своего пути не думают, но практически всегда сталкиваются в конце. В результате застройщик получает полностью подконтрольный ему собственный отдел продаж. При этом он продвигает свою структуру, а не агента. Также застройщик значительно экономит, поскольку совместное предприятие (а соответственно и его миноритарный акционер) несет часть расходов на оформление прав собственности, постановку на кадастровый учет и пр. Кроме того, девелопер возвращает часть потраченных средств через дивиденды СП, снижая тем самым риэлторскую комиссию. По словам Марии Литинецкой, в выигрышном положении оказывается и покупатель – он напрямую контактирует со структурой продаж застройщика, но при этом получает все дополнительные блага, которые привносит агент. При этом клиент застрахован от рисков, связанных с оформлением прав собственности, поскольку СП никуда не исчезнет после окончания строительства. На сегодняшний день у «Метриум Групп» уже есть два работающих совместных предприятия («Новые Ватутинки» и «Ривер Парк»), третье зарегистрировано и выйдет в ближайшие два месяца. Суммарный объем недвижимости, находящихся в реализации этих трех компаний, превышает 1,5 млн кв. м.
О важности полноценного сопровождения клиента на всех этапах покупки квартиры рассказал и Юрий Печников, директор по стратегическому развитию компании «Сити XXI век». По его словам, от того, насколько внимательным будет сервис со стороны продавца, зависит «самочувствие» самой компании, уверенность в том, что клиенты будут с ней и дальше. «В нашей компании существуют специальные проектные команды, создаваемые в рамках рабочих групп, – продолжил г-н Печников. – В них работают не только руководители проектов, менеджеры по продажам, но и сотрудники других служб – маркетинга, PR и пр. У членов такой команды всегда возникает масса креативных идей и, порой, рождаются нестандартные способы решения различных ситуаций, возникающих во время реализации проекта. При этом системы обратной связи с клиентами позволяют нам объективно оценивать то, как потребитель относится к продвижению проекта, качеству сервиса и пр. В результате, мы получаем проект хорошего уровня, который адекватно воспринимается клиентами».
Инновации в развитии транспортной системы
Транспортный вопрос является одним из самых важных для девелоперов, реализующих проекты комплексной застройки территории. Конечно, его можно решить с помощью строительства дорог. Однако существуют другие, более инновационные пути. Один из таких – создание системы легкого рельсового транспорта (ЛРТ), которая сейчас активно развивается во многих городах мира. «ЛРТ – это тихий и деликатный вид транспорта, который можно запустить как по существующим трамвайным путям, так и по новым, – рассказал участникам круглого стола Константин Королев, заместитель директора департамента инфраструктурных проектов компании Nai Becar. – При этом по сравнению с тем же трамваем он имеет массу преимуществ. Данная технология совершенно безопасна для пешеходов – здесь нет наружной контактной сети, ток подается только на те участки, где проходит состав. ЛРТ – универсальное решение, которое позволяет организовать внеуличный рельсовый транспорт как в историческом центре города, где состав может двигаться со скоростью 5-10 км в час, так и в пригородах (скорость – до 90 км в час). Сейчас в Москве есть несколько подобных проектов, которые находятся в стадии разработки. Я думаю, что до 2025 года один-два участка ЛРТ уже должны появиться».
Денис Евцихевич, директор по развитию компании «Аэросоюз», привел в пример еще один альтернативный вид транспорта, который также может появиться в столице в ближайшее время. Речь, в частности, идет о вертолетном рынке, развитие которого пока ограничивает отсутствие необходимой инфраструктуры. Компания «Аэросоюз» как раз работает в данном направлении – к 2019 году она планирует построить 40 вертолетных центров в России, в том числе и в Москве, где запрещены полеты (только под спецразрешениям). «Мы ведем активную работу с госструктурами для того, чтобы открыть воздушное пространство над Москвой, – объяснил г-н Евцихевич. – Возможно, аэротакси появится в столице уже в 2015-2016 году. Маршруты будут пролегать над руслом реки, промышленными зонами и лесопарками. Это позволит минимизировать риск возникновения нештатных ситуаций».
По словам Эвелины Ишметовой, заместителя генерального директора компании RRG, вертолетные центры могут сослужить неплохую службу и торговым комплексам. «ТЦ давно перестали быть простым объектом для шоппинга, – сказала она. – Это место проведения досуга, причем для всей семьи. Однако каких-то особых «фишек» в торговых комплексах сейчас мало. Вертолетный центр может стать одной из них. Совмещение с подобной площадкой позволит разнообразить тот объем услуг, который ТЦ предлагает своим посетителям. Например, полет на вертолете – это хорошая альтернатива детской игровой комнате. Пока мамы делают покупки, папа с ребенком может немного полетать. И стоит это не так дорого».
Инновации в строительстве
Российские строительные организации давно пытаются внедрить различные инновации. Правда, чаще всего эти технологии на деле новшествами не являются, так как уже давно существуют в других развитых странах. Тем не менее, работа ведется и в этом направлении. Например, совсем недавно был создан национальный экостроительный кластер. «Мы инициировали специальную технологическую платформу – коммуникационный инструмент, направленный на привлечение ресурсов, активизацию усилий по созданию перспективных коммерческих технологий, новых продуктов, услуг, – рассказал Дмитрий Березуцкий, председатель правления GreenСтрой. – Кроме того, сейчас мы разрабатываем стандарт экологичности для строительных материалов».
Одна из наиболее перспективных областей, где могут быть использованы инновационные технологии, это сфера экологического строительства. Оно, по словам Алексея Полякова, председателя правления совета по экологическому строительству RUGBC, базируется на трех китах: рациональное использование ограниченных природных ресурсов, забота о здоровье и благополучии людей, минимизация негативного воздействия на окружающую среду. «Одним из важных критериев в экологическом строительстве являются «зеленые» стандарты, – объяснил эксперт. – Они как раз и являются инновационными, поскольку вводятся на рынке добровольно в отличие от существующей нормативной базы, а также содействуют его развитию. Да, подобные технологии всегда стоят дороже. Но если мы перейдем к понятию жизненного цикла, когда рассматривается стоимость не только строительства, но и эксплуатации, ремонта, реконструкции, а также последующего сноса, то увидим, что использование инновационных «зеленых» технологий позволяет получить ощутимую выгоду».
По словам г-на Полякова, Москва постепенно «поворачивается лицом» к теме экологического строительства – например, уже было принято постановление о разработке экологической стратегии до 2030 года. Эксперта поддержал и Иван Стариков, бывший вице-мэр Новосибирска, руководитель центра экономического развития РАН. Он рассказал, что в России уже принята специальная программа, согласно которой к 2020 году 20% от общего объема государственных закупок должны составлять инновации. В своем заключительном слове г-н Стариков, который сейчас возглавляет комиссию по инновационным закупкам в Москве, призвал всех участников круглого стола к активному сотрудничеству.
