Что должен знать покупатель квартиры во избежание рисков

РИСК 1. Стоимость Если цена оказывается на 20% ниже рыночной, то следует насторожиться. Как правило, продавцы снижают стоимость, чтобы быстро продать "нечистое" жилье. Снижение стоимости оказывает гипнотическое воздействие на потенциальных покупателей, которые сразу забывают о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Обычно, обосновывая низкую стоимость, мошенники ссылаются на необходимость продажи по каким - нибудь выдуманным причинам. К примеру, нужны средства на лечение. Известны случаи, когда мошенники занимаются реализацией квартиры через якобы известное агентство. Для этого мошенники меняют одну букву в названии крупного агентства, например "Миэль 1". Дублирующая компания регистрируется в налоговой инспекции, снимает приличный офис на пару недель и дает объявление через интернет о срочной продаже недвижимости по сниженной цене от агентства с хорошей репутацией. На это и попадаются покупатели. К сожалению, большинство покупателей при покупке жилья обращаются не к специалистам. И желание приобрести квартиру по дешевке, подгоняется и самими мошенниками, которые внушают покупателям, что квартира может уйти в любой момент, так как на нее большая очередь, готовых внести аванс. Было много случаев, когда после приобретения квартиры новые собственники узнавали, что она либо под арестом, либо оформлена по липовым документам (поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти, инвестиционные договора т так далее), о чем сразу становится известно соответствующим органам.
РИСК 2. Доверенность Следует насторожиться, когда от покупателя скрывают собственника квартиры, или предлагается продажа жилья по доверенности. От этого лучше сразу отказаться или тщательно все проверить. В обязательном порядке нужно удостоверить подлинность и действительность доверенностей, и узнать историю недвижимости насчет предыдущих собственников и их судьбы (частенько получается, что владелец квартиры отсутствует, а потом становится известно, что его нет в живых - это обычно происходит при продаже недвижимости по липовым доверенностям). Также, необходимо знать, что доверенность можно расторгнуть буквально за несколько минут. Предположим, владелец оформил доверенность на продажу своего жилья, собираются все необходимые документы, плата за жилье вносится в депозит банка, договоры переданы на регистрацию. Через две недели, перед самой регистрацией, собственник может отменить доверенность, никого не ставя в известность. Сделка проходит госрегистрацию, мошенник - продавец забирает свои деньги, а на следующий день он обращается в суд с требованием о признании недействительности сделки, в связи с отказом продавца от ее совершения, и в потверждение предоставляется отмена доверенности на продажу жилья. В этом случае опытный юрист может помочь, но сколько на это уйдет нервов.
РИСК 3. Собственник и зарегистрированные В судах рассматривается множество дел об оспаривании или признании недействительной сделки купли - продажи, когда владелец жилья оказывается невменяемым, недееспособным или ограниченно дееспособным человеком. Если продавец, человек пожилого возраста, то необходимо его личное присутствие при сделке и проведение психоневрологической экспертизы непосредственно перед сделкой. Для того, чтобы выяснить дееспособность продавца, следует ознакомиться со справкой из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также можно попросить предоставить водительские права. Если в квартире зарегистрированы лица, вызывающие опасения и являющиеся ранее собственниками квартиры, которые передали ее продавцу по безвозмездной сделке, то их тоже следует тщательно проверить. Предположим, мужчина дарит квартиру сыну, который впоследствии ее продает, а после продажи даритель обращается в суд и требует вернуть квартиру, ссылаясь на отсутствие воли и желания при заключении договора дарения. Если будет доказано отсутствие воли (например, психическое состояние на момент сделки), то в результате покупатель остается без квартиры, так как суд признает недействительность данной сделки. Случай из адвокатской практики. Приведу один случай, когда один из клиентов купил квартиру у ограниченно дееспособного, но весьма неглупого продавца и что получилось в итоге. Продавец жилья (который состоит на учете психоневрологического диспансера) решил продать свою квартиру по цене ниже рыночной. Покупатели нашлись и заплатили 10 млн. рублей. Тут же, после регистрации договора купли - продажи продавец обратился в суд (действуя весьма грамотно, так как имел многолетнюю практику аналогичных споров) с требованием о признании сделки недействительной, так как он, являясь человеком ограниченно дееспособным, не отдавал себе отчета в своих действиях на момент заключения договора, на квартиру был наложен арест. Судмедэкспертиза потвердила диагноз и суд удовлетворил иск продавца. Несмотря на то, что в подобных спорах квартира регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до момента возврата денежных средств, которые он получил за квартиру. В результате покупатель, являясь правообладателем, но отнюдь не собственником, не имеет возможности распоряжаться квартирой по своему усмотрению. А вернуть обратно свои сбережения по подобным спорам у продавца не представляется возможным. Потому что даннная квартира является единственным местом проживания продавца и наложить арест на нее, чтобы потом ее продать, нельзя. Однако продавец предложил за 5 млн. рублей сверху отдать квартиру, но все равно итог неутешителен, так как получается, что квартиру покупатель приобрел за полторы цены.
РИСК 4. Количество продаж Чем больше собственников было у жилья за короткий промежуток времени, тем больше должно это насторожить. Вообще, значительная часть мошенников - опытные юристы, которые неплохо разбираются в практике подготовки документов и в тонкостях проведения сделок. Но вот уровень их квалификации не так высок для разбирательства в нюансах судопроизводства по недействительным сделкам, и у них вряд ли имеется представление о практике разъяснений по тем или иным положениям Верховного или Коституционного судов РФ. В связи с этим аферисты считают, что если заключив одну незаконную сделку, потом провести еще несколько сделок, то квартира станет "чистой" и новый покупатель будет считаться добросовестным. Так заблуждаются и большинство риелторов и адвокаты, которые не понимают статуса добросовестного покупателя, то есть многие полагают, что если квартира когда - либо была приобретена незаконно, то покупатель, купивший ее, никогда не будет добросовестным. Кстати, как утверждает большинство риелторов, институт добросовестного приобретателя действует у нас исключительно в интересах предыдущих собственников. Проверить жилье можно по выписке из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках (которые были совершены в отношении интересующей нас квартиры) и расширенной выписки из домовой книги.
РИСК 5. Красные линии Неплохо еще было бы запросить и изучить документы БТИ лично, не доверяясь в этом вопросе продавцу. Почему? Если в квартире была перепланировка, то без документов БТИ, а также не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, покупатель может вообще об этом никогда не узнать, хотя эти документы не обязательны при заключении договора купли - продажи. Но вот в дальнейшем, при обнаружении красных линий, свидетельствующих о неузаконенной перепланировке, покупатель явно не будет рад тому, что придется потратить кругленькую сумму как на ремонт, так и на оформление бумаг для оплаты штрафов, чтобы потом же самому и приводить жилье в первоначальное состояние. Кстати, очень часто перепланировка и переоборудование проводятся таким образом, что потом для оформления их по закону требуются до нескольких десятков тысяч долларов. Сверка документов БТИ с фактическим состоянием жилья является гарантией получения нужной информации, которая страхует риски наличия незаконной перепланировки. Получить документы БТИ в обычном порядке не представляется возможным, если вы не собственник или не зарегистрированы в данной квартире, а также без наличия правоустанавливающего документа на недвижимость. Однако эти проблемы разрешимы, можно посетить БТИ с представителями покупателя или явиться самому покупателю, или можно обратиться в соответствующие организации, которые предоставят справки из БТИ без наличия необходимых документов.
РИСК 6. Что отражено в договоре Не безызвестно, что продавцы уменьшают стоимость продаваемого жилья, чтобы не платить налоги. В этом случае необходимо знать, что если вдруг ваша сделка будет расторгнута, то обратно вы получите лишь те деньги, которые были указаны в договоре. Поэтому следует правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок. Расписка это долговой документ, и если в нем не будет отражено действительного положения вещей, то вы не сможете вернуть свои денежные средства. Например, при реализации квартиры составляется договор на сумму, гораздо меньше действительной стоимости, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на сумму , указанную в договоре, вторая на разницу от настоящей цены и фактической (указана в договоре). В основном, вторая расписка обычно оформляется как подтверждение получения денег за какие - то там неотделимые улучшения в квартире. Но вот интересно, что это за неотделимые улучшения, которые превышают стоимость самого жилья в несколько раз? При этом расписку оформляют, как обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но никак не прямые убытки. И несмотря на то, что гражданским законодательством установлены права на требования по упущенной выгоде, такие иски судами РФ не удовлетворяются.
РИСК 7. Третьи лица Чтобы не попасть впросак, необходимо тщательно изучить историю квартиры; регистрация и снятие с регистрационного учета исследуются на основании документа УФМС - домовой книги. Именно по ней вы можете определить, были ли прописаны в ней несовершеннолетние дети, когда и куда они выбыли, а также установить наличие или отсутствие лиц, которые находятся в местах лишения свободы. И если окажется, что дети были зарегистрированы в социальные, детские дома, то следует сразу отказаться от покупки этой квартиры, потому - что органы опеки и попечительства, и органы прокуратуры отслеживают подобные квартиры и возвращают через суд детям. Также возникают проблемы и с квартирами, где были сняты с учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. При проверке расширенной выписки из домовой книги, следует обратить внимание, не был ли кто выписан из интересующей вас квартиры после 1995 года, в связи с отбыванием тюремного срока. Такие лица сохраняют право на жилье, и не важно, как долго они будут пребывать в тюрьме. Если квартира приватизирована, а ее владелец находится в местах лишения свободы, или был одним из ее собственников, то любые действия в отношении этой квартиры должны совершаться только с его согласия. И вернувшиеся из заключения лица могут спокойно въехать, зарегистрироваться и проживать в квартире на законных основаниях. И именно из расширенной выписки можно узнать подобную информацию. РИСК 8. Женат или холост Если собственник продаваемой квартиры состоит или состоял в браке, то следует внимательно проверить даты заключения и расторжения брака, дату и основание приобретения недвижимости. Если квартира была приобретена в период брака, то на нее имеют права оба супруга, вне зависимости от того, на кого она оформлена. И в этом случае необходимо согласие второго супруга на реализацию жилья, а иначе может возникнуть проблема разделения недвижимости со второй половиной продавца. Аналогичная ситуация может возникнуть при приобретении квартиры у одного из супругов, если брак расторгнут, но с момента расторжения брака не прошло трех лет. В противном случае, бывший супруг может обратиться в суд и предъявить свои права на часть приобретенной вами недвижимости.
РИСК 9. Жилье по наследству Данный пунктик заслуживает особого внимания. Если продаваемая квартира была получена по наследству, то необходимо выяснить, на каком основании - завещания или наследования по закону. Потому - что правила наследования весьма различны. Если есть завещание, то наследовать могут лица, имеющие право на обязательную часть наследства и иждивенцы наследодателя. И крайне важно установить круг таких лиц, так как они на законных основаниях смогут отсудить значительную часть наследства. И новый собственник обязан будет делить приобретенное жилье с подобными претендентами. Также, необходимо выяснить, на кого и когда оформлено завещание, потому что наследники первой очереди, лишенные наследства по завещанию, могут оспорить это решение. Еще следует учитывать состояние здоровья, и психическое состояние наследодателя, так как в большинстве случаев завещания, оформленные людьми пожилого возраста, суд признает недействительными. Решив купить квартиру, полученную по наследству, приходится быть готовым к тому, что кто - нибудь из наследников может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. Или вдруг, в течение трех лет, может появиться взрослый "неучтенный" претендент на наследство, который сможет доказать свои права. Тогда ваша сделка будет признана недействительной. Или в таких случаях можно подписать с продавцом соглашение, в котором он обязуется, в случае появления наследников, восстановленных в своих правах и претендующих на часть наследства, передать им соответствующую часть денежных средств, полученных за квартиру.
РИСК 10.Наличие споров и обременения Подобную информацию можно получить по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд, по месту расположения данного жилья, или отправив заявление в Росреестр. При наличии спора или какого - либо обременения в отношении продаваемой квартиры, от сделки лучше отказаться или проконсультироваться с опытными юристами на тему последствий данного спора, либо обременения. И если в конечном итоге вы все - таки решитесь на совершение сделки, то постарайтесь, насколько возможно снизить стоимость приобретаемого жилья.
Сайт Адвоката Олега Сухова