Рынок недвижимости - взгляд в будущее
Каковы тенденции будущего рынка недвижимости? Чем удивят девелоперские проекты? Что такое инфраструктура нового поколения? Эти и другие злободневные вопросы поднимались на IX ежегодной аналитической бизнес-конференции «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ». Более 100 успешных топ-менеджеров собрались 25 апреля в отеле «Savoy» для того, чтобы обсудить будущее рынка недвижимости, урбанистические модели и архитектурные инновации, потребительские ожидания и методы стимулирования продаж.
Первая секция конференции прошла под эгидой новостей законодательства, инноваций и новых решений в сфере строительства. Наталья Стенина, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в своем выступлении осветила новые изменения в Гражданском кодексе РФ, подробно остановившись на вопросе отнесения неразрывно физически или технологически связанных объектов к единому объекту недвижимого имущества.
Об инновациях в сфере недвижимости рассказал Игорь Быченок, руководитель службы продаж компании «Галс-Девелопмент». Главными трендами будущего рынка г-н Быченок назвал реконструкцию промзон в ЦАО Москвы и возведение на их месте элитных объектов. Данная практика уже долгие годы используется крупными иностранными девелоперами. Одним из важных моментов при возведении элитных объектов является использование комплексной застройки, преимуществами которой является единая архитектурная концепция, закрытая территория и обширная инфраструктура. Именно такой подход используется при возведении элитных кварталов Литератор и Wine House интеллигентным девелопером – компанией Галс-Девелопмент. «Развитие новых территорий несет в себе преимущества для города, прежде всего реконструкция промзон на территории города улучшает облик Москвы. Реализуя подобные проекты, застройщики стремятся максимально эффективно разработать концепции развития территорий, вследствие чего появляются новые социальные и досуговые объекты. Повинуясь модернизации, окружающие территории развиваются и подстраиваются под новые стандарты, формируют новую среду обитания» - подытожил Игорь Быченок.
«Живи и работай» - таким вступительным словом начал следующий спикер Александр Подусков, директор по продажам KR Properties. Г-н Подусков, прежде всего, отметил, что прошло время «типичных» особняков и представил новые форматы девелоперских проектов. Для человека, стремящегося к свободе самовыражения, который не желает делить время, пространство и жизнь между работой, домом, социальной активностью, близкими людьми и самим собой подойдут только новые тренды рынка. «Для того, чтобы создать тренд на рынке особняков достаточно соблюдать несколько констант» – пояснил спикер. «Прежде всего, это приватность, профессиональная управляющая компания, современная инженерия, система вентиляции и кондиционирования, возможность организовать собственную систему охраны. А также эффективная и рациональная планировка, что немало важно для каждого потребителя любой категории».
По словам следующего спикера Дмитрия Макарова, директора по развитию компании «ЗемАктив», будущее Подмосковья за малоэтажным жилищным строительством. Формат нового поколения, на взгляд г-на Макарова, это экоустойчивое поселение с комплексной застройкой современными индивидуальными домами, таунхаусами и малоэтажными квартирными домами, объединенными единой архитектурной концепцией, инженерной и социальной инфраструктурой. «Начало продаж участков без подряда в конце 2008 – начале 2009 гг. было вынужденным шагом в условиях кризиса. В дальнем Подмосковье это по-прежнему самый распространенный продукт. Но при этом спрос на него последнее время заметно снижается. Потенциальные покупатели уже не хотят ждать несколько лет, когда застройщик проложит дороги и подведет коммуникации. В связи с наметившейся ситуацией в скором времени на рынке может появиться спрос на небольшие земельные участки для реализации готовых дачных поселков или кварталов со стороны домостроительных комбинатов или небольших девелоперских компаний» - подчеркнул новые форматы г-ин Макаров.
Завершила первую секцию Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент». Г-жа Вальчук подчеркнула, что будущее недвижимости за полноформатными проектами. Для современного потребителя чрезвычайно важна комфортная среда для своей семьи и детей, и, поэтому сегодня присутствие в проектах социальной инфраструктуры – это самодостаточный девелоперский бизнес. «Именно, исходя из социальных потребностей современного потребителя, семейный формат должен быть, представлен в нескольких измерениях. Во-первых, все важное находится рядом, на «своей» территории. Во-вторых, все члены семьи, от мала до велика, 24 часа в сутки должны комфортно существовать на одной площади. В-третьих, необходимо учитывать, что жилое пространство из квартиры перетекает на всю территорию закрытого двора. Согласно вышеперечисленным факторам, проект будущего - это комфортная среда обитания, включающая «семейные» архитектурные планировочные решения, единую развивающую систему детской и спортивной инфраструктуры, единый центр управления комплексом и транспортную доступность» - рассказала Ольга Вальчук.
После первой секции прошел кофе-брейк, на котором гости не только выпили по чашке крепкого кофе от спонсора конференции – компании «MADEO», но также смогли обменяться личными контактами и идеями развития девелоперского рынка. Вторую секцию профессионалы рынка открыли злободневной темой: «Рентабельность девелоперских проектов Московского региона». Первым выступил Александр Хрусталев, генеральный директор и владелец компании НДВ-Недвижимость. «Существует три основных варианта реализации будущего проекта: собственный отдел продаж; формирование пула продавцов; и эксклюзивная реализация. У каждого из них, естественно, есть положительные и отрицательные стороны. Противников эксклюзивной реализации с риэлтором-партнером – много, на наш взгляд, главным преимуществом такого подхода является умение риэлтора не обещать, а нести затраты на рекламу и выполнять план продаж, при этом девелопер спокойно занимается строительством» - подчеркнул г-н Хрусталев.
Михаил Семенов, вице-президент ГК «Кортрос» подробно осветил строительство новых объектов в Московском регионе и Екатеринбурге, сделав акцент на комплексном развитии территории. Отвечая на вопросы о ребрендинге «РЕНОВА-СтройГруп» в ГК «Кортрос», Михаил рассказал несколько забавных историй. В компанию часто поступают разнообразные вариации на этот счет, особо поразили версии, что компанию «РЕНОВА-СтройГруп» выкупили богатые олигархи и переименовали в «Кортрос» или что компанию выкупил неизвестный олигарх, имеющий объект на Красной Площади, так как по версии того же источника «кортароса» как раз и переводится Красная Плошадь».
Наталья Кац, директор по маркетингу ГК «МИЭЛЬ» прокомментировала соотношение начатых и реализованных масштабных жилищных комплексов на рынке Московского региона. «Москва – гигантский жилой комплекс! Сегодня девелопер часто не выполняет данные им обязательства потребителю, что влечет за собой негативные реакции со стороны покупателей. Например, проект должен быть сдан в 2007 году, в итоге на этой же территории в 2013 году строится другой проект; анонсируют время в дороге от проекта к центру города, не сочетая его с реальной транспортной ситуацией. Сегодня каждому девелоперу можно посоветовать быть честным с потребителем, и только в этом случае он принесет реальные деньги, а также будет готов к реальным срокам и реальным условиям будущего проживания» - закончила свое выступление г-жа Кац.
Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра»: «Основными участниками рынка коттеджных поселков являются профессиональные девелоперы, побочный бизнес вдобавок есть у банков, также встречаются проекты-одиночки и случайные игроки. Стандартные проблемы и ошибки компаний в таких проектах - низкие темпы продаж, высокие ежемесячные расходы, высокие расходы на строительство. Подытоживая, можно сделать вывод, что рынок управления загородными проектами рационально растет за счет, с одной стороны, осложнения экономической ситуации, менталитета; с другой стороны, конкуренции проектов, в которых за счет цены качество снижается, в которых нехватка кадров равна нехватке опыта, в которых велики возможные операционные расходы. И, в третьих, потенциальный спрос в разы превышает предложение. Поэтому сегодня компания «Интегра» предлагает услуги по управлению и консалтингу в сфере коттеджных поселков».
Своим харизматичным выступлением следующий спикер - Петр Кирилловский, директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ГРАС» - раскрыл 12 полезных правил успешной работы отдела продаж. «В работе отдела продаж не обязательно делать ставку только на опытных продавцов. Главное правило – работа в команде, т.е. если Вы знаете, что неопытный продавец лучше находит подход с определенной группой аудитории, в этом случае можно и даже нужно доверить работу с данной аудиторией ему, а не другому сотруднику, пусть даже с опытом. Не надо бояться нестандартных решений, необходимо поставить возражения и страхи под запрет. На любой негативный вопрос можно посмотреть с положительной стороны. Стереотип, что первый и последний этажи высоток продаются по более низкой цене легко развить посредством внесения в проект нестандартных архитектурных или дизайнерских решений, которые позволят оставить цену не только на прежнем уровне, но возможно и сделать её выше».
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам компании ОАО ОПИН осветила инновационный формат премиального жилья и рассказала про новый проект «Парк Рублево» компании ОАО ОПИН - одного из лидеров загородного домостроения. Представленный проект призван сочетать в себе инфраструктуру мегаполиса с загородным комфортом. Жилой комплекс спроектирован таким образом, что дома не выбиваются из общего ландшафта, они не расположены друг напротив друга и полностью позволяют насладиться лоном природы. Под каждым домом расположен подземный паркинг, а все коммуникации спрятаны под дорогами – что позволяет сохранить окружающую природу в первозданном виде.
Третья секция была сосредоточена на продвижении объектов в сфере недвижимости.
«Рост бюджетов на интернет-рекламу не всегда равен росту эффективности», - этим тезисом начал свое выступление г-н Дмитрий Мельников, генеральный директор РА MediaProNet. Дмитрий обратил внимание, что на рынке наблюдается дефицит рекламных площадок в тематике «Недвижимость» с качественным контентом и трафиком. При росте рекламных бюджетов многие площадки не считают зазорным использовать различные способы накрутки как своей посещаемости, так и посещаемости сайтов рекламодателей. Во время выступления на наглядном примере было продемонстрировано, как можно избежать нецелевого использования бюджета на интернет-рекламу с помощью стандартных инструментов систем аналитики. Дмитрий сделал акцент на том, что «умные» вложения в рекламу могут принести значительно больше отдачи, нежели построение кампании на основе предоставляемых скидок. «Выбирайте экспертов, а не скидки. Вы заработаете больше, чем сэкономите!» - подытожил г-н Мельников.
Так же участники конференции в рамках выступления Анны Роговой, PR-менеджера компании Est-a-tet обсудили необходимость внедрения на рынке репутационных фильтров. Ситуация, когда вновь созданные компании, не имеющие реализованных проектов за плечами, выходят с комментариями на страницах уважаемых деловых изданий, становятся участниками профессиональных сообществ, была бы невозможна на рынке Лондона, Нью-Йорка или Берлина. Однако она стала возможной в Москве, и это, по мнению участников , абсолютно недопустимо.
На конференции участники, как и всегда, обменялись новыми идеями, прогнозами на будущее и также в процессе дискуссии сформировали собственный взгляд на будущие тренды рынка. Организаторы конференции благодарят партнеров мероприятия: юридическая компания «Пепеляев Групп», компания «Галс-Девелопмент». фото-партнер «Studio K», флористический партнер «Interflora», кофейный партнер «MADEO», дизайн-студия FriskFisk.
