Девелоперские старт-апы сосредоточены в Новой Москве и Подмосковье
Департамент аналитики и консалтинга компании Бест Новострой подсчитал объем проектов, которые реализуются на рынке недвижимости после кризиса. В результате получилось 22 компании, общий портфель проектов которых составляет 33 проекта, общей площадью 9 млн. квадратов. Дополнительно к этому объему в Московском регионе в процессе реализации насчитывается еще 23 проекта, общей площадью 3,8 млн. квадратных метров, представленных 6 девелоперскими компаниями, которые были созданы до 2009 года, однако активно развиваться которые стали после кризиса.
Структурно, рынок старт-апов условно можно разделить на две группы.
1 группа – новые компании. В общей сложности, это 22 девелоперских компании, общий портфель проектов которых составляет 33, общей площадью 9 млн. квадратных метров. 3 девелопера реализуют 3 проекта в столице, площадью 463,305 тысяч квадратов, 6 девелоперов с 9 проектами на территории Новой Москвы – 2,3 млн. квадратов, и 13 девелоперов Московской области с 21 проектом, общий объем котороых составляет 6,3 млн. квадратов. Среди старт-апов можно отметить проекты компаний Региондевелопмент, МД Групп, Urban Group, Гратис и т.д.
2 группа – 6 девелоперских компаний, которые стали развиваться на рынке жилья Московского региона после кризисного периода. Флагманские проекты такие компании выпустили в 2010-2012 годах. В Подмосковье 5 девелоперов реализуют 16 проектов, общей площадью 3,1 млн. квадратных метров, и 3 московские компании – 6 проектов, объемом 395,5 тысяч квадратов. На территории Новой Москвы один девелопер развивает один проект, площадью 222,785 тысяч квадратов.
Объединяющей чертой всех проектов является то, что они расположены в основном в Московской области и Новой Москве. На Строительной неделе Московской области была проведена пресс-конференция, посвященная особенностям новых проектов. По словам Ирины Доброхотовой (председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»), выступившей в качестве модератора мероприятия, старт-ап в девелопменте, как практически любой новый проект в других сферах, формируется путем проб и ошибок. К примеру, в подмосковных городах появляются проекты делюкс, которые тяжело реализуются, поскольку наиболее высоким спросом пользуются проекты эконом и комфорт-классов. Либо, девелоперы, руководствуясь субъективным мнением о покупательских предпочтениях, предусматривают квартиры увеличенных площадей, 2-комнатные квартиры с двумя санузлами, что повышает бюджет покупки подобной недвижимости, и как следствие, ограничивает круг покупателей. Для того, чтобы избежать многих ошибок, сделать проект наиболее интересным и быстроокупаемым, можно обратиться к профессиональным консультантам.
Как подчеркнул Сергей Лобжанидзе (глава департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»), первоочередной задачей девелопера является оценка земельного банка. Необходимо понять экономическую эффективность проекта и разработать несколько вариантов его развития – формат проекта, сроки реализации и т.д. Кроме того, девелопер должен оценит уровень предполагаемых издержек, поскольку участки, даже наиболее выгодно расположенные, иногда требуют существенных вливаний, к примеру, на перевод земель в другую категорию, прокладку коммуникаций, на социальное обеспечение проекта и т.д.
С чего начинается интересный проект? Сегодня консервативные участники рынка рассчитывают на рентабельность на уровне 15-20% в год.
Тремя основными составляющими девелоперского проекта являются квартиры, среда проекта и непосредственно сам дом. Риелторы создают наиболее востребованный продукт и затем реализуют его. При осуществлении деятельности с комплексным освоением территорий, необходимо учитывать эволюцию данного продукта. На начальном этапе на реализацию выводятся наименее ликвидные продукты, а ближе к моменту создания и вывода на рынок третьей очереди можно говорить даже о росте капитализации этой площадки и о возможности развития других форматов жилья. Развитие проекта может длиться 7 лет, и даже с учетом того, что недвижимость является достаточно консервативной отраслью экономики, возможна корректировка покупательского спроса. Необходимо на самом старте заложить возможность к эволюции проекта, тогда адаптировать его к разным рыночным ситуациям можно будет практически безболезненно, говорит эксперт.
Свое мнение высказала и Елена Бозукова (заместитель гендиректора компании «СтройКомфорт», реализующей проект «Белые росы»), при грамотном расставлении акцентов, можно создать продукт, который заинтересует покупателя. К примеру, в проекте «Белые росы» особое внимание уделяется семейным ценностям, комфорту и экологии. Преимущества проекта и его концепция позволяет успешно вести продажи, несмотря на то, что квартирография претерпела некоторые изменения, просторные двухкомнатные квартиры были переделаны в однокомнатные, которые пользуются высоким спросом.
