Вкладывать деньги в московское жилье выгоднее, чем хранить в банке
В основной массе за редким исключением московские квартиры перестали быть выгодным инструментом для быстрых инвестиций, однако они по-прежнему представляют интерес для тех, кого устраивает относительно небольшой, но стабильный доход на отдаленную перспективу. Специалисты Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость сформулировали рекомендации для современных инвесторов и рассказали о возрастающем потенциале столичного жилья для долгосрочных вложений в связи с текущей экономической ситуацией.
Экономисты предупреждают, что в свете сложившейся внешнеполитической обстановки зависимость российской экономики от цен на нефть, рынков сбыта сырья, мировой банковской системы и импорта не позволяет в ближайшей перспективе делать благоприятные прогнозы. По-прежнему высокими остаются риски дальнейшей девальвации рубля, и в этой связи особое значение приобретает вопрос сохранения сбережений. По данным Центрального Банка России, средняя ставка по депозитам в российских банках в долларах США составляет сегодня чуть менее 3 %, в российской валюте – около 8 % при зафиксированном в июне уровне инфляции 4,8 % с начала года.
По словам директора Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шломы, в настоящее время сдача квартиры внаем приносит ее владельцу в среднем 5 % годовых. Если прибавить к этому рост рублевых цен на вторичном рынке жилья, который только в I полугодии составил 5,2 %, то даже при условии фиксации цен, что вряд ли можно предположить, хотя многие эксперты прогнозируют серьезное снижение темпов их ежемесячного прироста, доходность вложений в недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду составит 10,2 % годовых, а это уже выше, чем по банковским вкладам.
Специалисты отмечают, что средний срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, – около 15 лет. При этом плюс в том, что недвижимость может начать приносить инвестору доход в виде арендной платы сразу после покупки. В зависимости от формата жилья «чистая арендная» доходность может варьироваться от 3 до 7 % годовых, а в исключительных случаях взлетать до рекордных даже в лучшие для инвестиций годы 100 %.
По мнению Сергея Шломы, чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. Стандартная однокомнатная квартира в панельном доме в спальном районе, купленная за 5-6 млн рублей, при сдаче внаем даст 7 % годовых. Важно, чтобы такое жилье находилось максимально близко к метро, располагалось на средних или высоких этажах. Никаких суперремонтов и эксклюзивных дизайнов – все это противопоказано, если есть задача получить максимальную прибыль при минимуме вложений. Чем выше категория жилья – тем ниже доходность. Двухкомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе при сдаче внаем принесет 5-6 % годовых, а такая же элитная, например, на Патриарших прудах – 3 %. Особняком стоят квартиры на первых этажах, интересные с точки зрения перевода в нежилой фонд. Инвестиционный потенциал этих объектов очень высок – до 100 % годовых, однако велики и риски. Действительно перспективных предложений сегодня на рынке очень мало – буквально штучные варианты. Также можно выделить инвестиции в квартиры в «хрущевках» под снос. Купить такую жилплощадь сейчас крайне сложно, но доходность вложений в данном случае оценивается в 20-25 % годовых.
В настоящее время риэлторы отмечают общую стабилизацию рынка жилья, однако не исключают, что при возникновении форс-мажорных ситуаций в экономике возможна «вторая волна» спроса из желающих переложить свои сбережения из банков в недвижимость. Жилая недвижимость традиционно воспринимается гражданами как наиболее надежный источник сохранения денежных средств. Подтверждением этого факта является недавний резкий всплеск покупательской активности, которым потребитель отреагировал на отзыв лицензий у ряда банков и снижение курса рубля. За первые четыре месяца 2014 года количество сделок на вторичном рынке жилья возросло на 30 % и увеличилось примерно вполовину, если оценивать показатели прошлого марта. При этом по оценкам специалистов, значительная часть квартир, купленных в этот период, была приобретена в качестве долгосрочных инвестиций, в частности, для сдачи в аренду.
Ликвидность жилой недвижимости на протяжении многих лет подтверждается статистикой. Так, с 2005 года средняя рублевая цена предложения выросла почти в 4 раза – с 48 тыс. рублей за кв. м в I квартале 2005 года до 188,6 тыс. рублей за кв. м в июне 2014 года. При этом среднегодовая инфляция в России за этот период составила 9,4 %. Даже на пике кризиса в 2009 году рублевые цены на московское жилье снизились в среднем лишь на 17 %, уже в 2010 стали расти, к концу 2012 года достигли предыдущего максимума (март 2008 года) и в настоящее время превысили его.
Подводя итоги. Сергей Шлома отмечает, что на сегодняшний деньбесполезно ждать от рынка тех возможностей, которые он предоставлял в 2005-2007 годах, когда цены на жилье росли на 4-5 % в месяц, и почти каждая вторая сделка была инвестиционной. Сейчас инвестиционных сделок в классическом понимании – купить квартиру и за 3-4 месяца выйти из актива с прибылью в среднем 30 % - фактически нет. У тех, кто инвестирует сегодня в жилую недвижимость, нет цели дешевле купить и дороже продать. Задача состоит в том, чтобы приобрести жилье и тем самым сохранить свои сбережения, извлекая сравнительно небольшой, но стабильный ежегодный доход.
