Точки роста Подмосковья

В настоящее время в Подмосковье намечаются крупные проекты по развитию территорий и созданию точек роста на длительную перспективу. Данные проекты однозначно повысят привлекательность близлежащих районов и окажут влияние на развитие жилой недвижимости. В среднесрочной перспективе реализация данных проектов поменяет существующее представление об имидже этих направлений и повысит их рейтинг, что помимо прочего, приведет к росту цен на жилую недвижимость. Аналитики компании «Метриум Групп» выделили 7 основных масштабных проектов, призванных стать центрами притяжения в Подмосковье. Точки роста были проранжированы по площади территории, выделенной для их реализации, т.к. масштаб проекта напрямую отразится на влиянии, которое он может оказать на дальнейшее формирование рынка жилья ближайшего окружения.

1. Спортивно-образовательный кластер и тематический парк «Россия» в г.о. Домодедово
Расположение – г.о. Домодедово, вблизи с. Ильинское, Барыбино
Площадь территории – 40 га и 2 500 га соответственно
Ориентировочный объем инвестиций – $2,9 млрд и $8 млрд соответственно
Средняя стоимость кв. м. в новостройках в ближайшем окружении - 60 000 руб.

В прошлом году в СМИ появилась информация о том, что Правительство РФ планирует создать образовательно-спортивный кластер в Домодедово – недалеко от предполагаемой территории строительства парка «Россия», анонсированного на полгода раньше. Если инициаторов создания иннограда «Сколково» вдохновила «Силиконовая Долина» в Калифорнии, то новый проект в Домодедово назвали аналогом Кембриджа. Предполагалось, что в кластер переедут несколько ведущих вузов, а ядром спортивного комплекса станет многофункциональный центр с тренировочными базами для чемпионата мира по футболу 2018 г. Однако как стало известно позже, большинство образовательных учреждений отказались от переезда в область. Дальнейшая судьба проекта пока неизвестна, спустя год никаких упоминаний о нем в прессе не появляется. Чего не скажешь о парке «Россия»: в начале текущего года были подведены итоги конкурса на создание концепции и финансовой модели паркового комплекса. В тематическом парке планируется воспроизвести миниатюрные копии символов России. Также в его состав войдут концертные залы, парк аттракционов, сафари-парк, кинотеатр-мультиплекс и прочие объекты. Миссия парка – стать не только развлекательным центром, но и образовательным комплексом, поэтому на его территории будут размещены различные музеи: русских географических открытий, современной военной техники, истории русской науки и пр. Первый этап строительства парка планируется завершить к 2016 году, а полностью он начнет функционировать в начале 2020-х годов.
В настоящее время ближайшее окружение рассматриваемой территории застраивается преимущественно малоэтажными объектами. В основном, это коттеджные поселки, но имеются и многоквартирные комплексы, например «Руполис-Растуново». Однако основной объем строительства в округе все же приходится на город Домодедово, либо территорию, непосредственно граничащую с ним. Здесь возводятся такие комплексы, как «Новое Домодедово», «Южное Домодедово». Также анонсирован проект экогорода «Аэрополис» компании Coalco. На участке площадью 738 га планируется построить 6,5 млн кв.м недвижимости, первая очередь застройки составит 1,5 млн кв.м. Говоря о перспективе, следует отметить, что Coalco является одним из основных землевладельцев в г.о. Домодедово – в районе возможного строительства кластера ей принадлежит более 10 тыс. га земли.

2. МФЦ «Рублево-Архангельское»
Расположение – Можайский р-н г. Москвы (до 01.07.2012 – Красногорский район)
Площадь территории – 460 га
Ориентировочный объем инвестиций – $10-11 млрд
Средняя стоимость кв. м. в новостройках в ближайшем окружении - 87 800 руб.

Территория «Рублево-Архангельского» площадью около 460 га после расширения границ Москвы в 2012 г. стала частью столицы. Решение о размещении здесь международного финансового центра было принято в апреле прошлого года. В апреле 2014 г. были объявлены финалисты конкурса на разработку архитектурно-градостроительной концепции застройки территории.
Изначально на привлекательном участке, расположенном в Захарковской пойме недалеко от Рублевки, планировалось реализовать проект создания «города миллионеров». Идея образования поселения, где будут жить только обеспеченные люди, была обнародована в прессе в 2005 г. Она принадлежала владельцу земли Сулейману Керимову. В 2008 году до начала строительных работ участок вместе с кредитом Сбербанка был продан Михаилу Шишханову. В середине 2009 года строительство и финансирование проекта были приостановлены. С 2012 года Сбербанк стал единственным акционером ЗАО «Рублево-Архангельское».
По предварительной концепции в рамках проекта предусмотрено строительство 5,39 млн кв.м недвижимости, в т.ч. 1,87 млн кв.м займет офисно-деловая застройка, 1,78 млн кв.м – жилье.
Территория «Рублево-Архангельского» граничит с Красногорским и Одинцовским районами Московской области. На сегодняшний день ближайшими строящимися жилыми объектами являются новостройки южной части Красногорска, а также комплексы, расположенные в его пригороде – ЖК «Архангельское», ЖК «Рублевское предместье» и пр. И в городе и в районе ведется активная застройка. Новорижское направление сейчас является одним из наиболее популярных направлений. Как и в случае с инноградом Сколково реализация проекта в Захарковской пойме может упрочить сильные позиции Красногорского района в области.

3. Инновационный центр «Сколково»
Расположение – Можайский р-н г. Москвы (до 01.07.2012 – Одинцовский район, с.п. Новоивановское)
Площадь территории – 389 га
Ориентировочный объем инвестиций – $3,5 млрд
Средняя стоимость кв. м. в новостройках в ближайшем окружении - 170 000 руб.

История самого известного инновационного проекта России началась четыре года назад, когда весной 2010 г. президентом Дмитрием Медведевым было объявлено, что в подмосковном Сколково будет построен ультрасовременный центр исследований и разработок. В сентябре того же года был принят федеральный закон «Об инновационном центре «Сколково», регулирующий отношения, возникающие при реализации проекта, а уже в декабре началось строительство будущего иннограда. Концепция проекта предусматривает создание пяти кластеров, направленных на развитие приоритетных направлений модернизции: биомедицинских, информационных, комических, энергоэффективных и ядерных технологий. Предполагается, что в «Сколково» будут жить и работать около 20 тысяч человек, и еще несколько тысяч – ежедневно приезжать на работу.
С самого начала существования проекта у него было много противников. Критике подвергалось буквально все – начиная с выбора места для его реализации и заканчивая самой концепцией. Масло в огонь добавили и коррупционные скандалы в фонде «Сколково», произошедшие в 2013 г.
Тем не менее, на текущий момент строительство комплекса продолжается. Пока на территории иннограда функционирует единственный объект - «Гиперкуб». Однако в ближайшие два года руководители проекта обещают завершить первый этап масштабной стройки - к 2016 году должны быть готовы университетский кампус, технопарк, жилая зона и другие объекты.
Несмотря на противоречивое отношение общества, проект повысил престиж и так одного из наиболее привлекательных районов Подмосковья. Сегодня в ближайших населенных пунктах реализуются преимущественно жилые проекты бизнес- и премиум-класса. Примечательно, что застройщики даже в названиях своих комплексов стараются отразить их близкое расположение к перспективному проекту. После 2010 г. на рынок вышли такие объекты как «Сколково Парк», «Форт Сколково», «Резиденции Сколково» и т.д. В июле 2012 г. территория инногорада площадью 385 га вошла в состав Москвы. Сегодня развитие земель вокруг инновационного центра продолжается. В марте открылись продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Панорама Сколково» застройщика ООО «СМУ-6». Также известно о планах ГК «ПИК»построить жилой микрорайон на 70 тыс. кв.м на участке площадью 20 га, приобретенном в 2013 году недалеко от «Сколково». Крупным земельным банком в этом районе владеет компания Millhouse. Помимо завершения строительства ЖК «Сколково Парк» девелопер планирует в этом году открыть гольф-клуб и начать реализацию бизнес-парка.

4. «Одинцово-Сити»
Расположение – г. Одинцово
Площадь территории – 60 га
Ориентировочный объем инвестиций – $750-1000 млн
Средняя стоимость кв. м. в новостройках в ближайшем окружении - 81 000 руб.

В 2013 году подмосковные власти объявили о планах по созданию нескольких деловых кластеров в области. Пока строительство бизнес-парков предполагается в четырех городах: Одинцове, Котельниках, Железнодорожном и Красногорске.
Самым крупным из планируемых Сити в Подмосковье станет проект в Одинцово. Для его реализации выделяется территория бывшего военного городка площадью 60 га. В конце марта был объявлен конкурс на разработку инвестиционно-градостроительной концепции развития участка. Техническое задание предполагает создание не менее 600 тыс. кв.м недвижимости, из которых 35% составят офисные помещения, 40% - жилье, оставшиеся 25% - парково-досуговая зона.
Преимуществом выделенной территории с точки зрения развития делового кластера является близость к аэропорту Внуково и территории «Сколково», а также хорошая транспортная доступность, обусловленная наличием рядом железнодорожной станции и Минского шоссе. Основные трудности в освоении участка связаны с тем, что он не свободен от застройки. На территории будущего Сити проживает в настоящее время более 1 600 человек, которых необходимо расселить из ветхого фонда.
Еще до официального объявления конкурса участком интересовались несколько компаний, в числе которых имеются и крупные застройщики жилья. Изначально ими были предложены следующие цифры:

ГК «МОРТОН» - 1 млн. кв. м.
«Сити-Парк» - 2,1 млн кв.м, в т. ч. 1,2 млн кв. м. офисных и жилых помещений, оставшиеся 0,9 млн кв. м. приходятся на инфраструктуру (школы, детские сады, торговые центры, спортивные объекты и пр.)
Cushman & Wakefield – 36,2 тыс. кв.м офисов и 486 тыс. кв.м жилья
ГК «Глубина» - 55,5 тыс. офисов и 117 тыс. кв. м жилья
ГК «Жилищный капитал» - 252 тыс. кв. м офисов и 502 тыс. кв. м.  жилья

Из компаний, изъявивших желание принять участие в конкурсе, две уже имеют текущие проекты в Одинцовском районе. ГК «Глубина» строит здесь малоэтажный комплекс «Валь д`Эмероль» общей площадью 200 тыс. кв.м. ГК «Жилищный капитал» реализует масштабный проект «Гусарская баллада», в рамках которого возводится более 1 млн кв.м жилья. В целом, Одинцово и его пригород является одним из наиболее застраиваемых районов области. В числе последних на Одинцовский рынок жилья вышел проект «Одинбург» компании AFI Development, общая площадь которого составляет 677,4 тыс. кв. м. Недалеко от него – у села Лайково ЗАО «СУ-155» планирует возвести новый микрорайон, рассчитанный на проживание 30 тыс. человек.

5. «Красногорск-Сити»
Расположение – г. Красногорск
Площадь территории – 15 га
Ориентировочный объем инвестиций – н/д
Средняя стоимость кв. м. в новостройках в ближайшем окружении - 109 000 руб.

В Красногорске имеется несколько потенциальных участков для размещения делового центра, в числе которых называется и территория, принадлежащая Crocus Group рядом со станцией метро Мякинино. Еще в 2012 г. компания объявила о намерении построить на этом участке жилищно-деловой центр, включающий офисную башню, жилой комплекс, отель Holiday Inn, гостиницу Mariott Hotel. В конце 2013 г. Crocus Group заключила соглашение о стратегическом сотрудничестве со Sberbank CIB, которое подразумевает финансирование инвестиционной программы Crocus Group на 2013-2017 годы. Общая площадь проекта составит около 500 тыс. кв.м недвижимости.
Ближайшей жилой застройкой к деловому центру в Мякинино является район Павшинской Поймы. В настоящее время в районе реализуется несколько проектов (мкрн «Спасский Мост», ЖК «АРТ», ЖК «Павшино БЭСТ» и пр.). К концу года должен быть построен пешеходный мост через Москву-реку, благодаря чему жители района окажутся в пешеходной доступности от делового центра и станции метро «Мякинино».

6. «Котельники-Сити»
Расположение – г. Котельники
Площадь территории – 10 га
Ориентировочный объем инвестиций – н/д
Средняя стоимость кв. м. в новостройках в ближайшем окружении - 91 000 руб.

«Котельники-Сити», согласно заявлениям властей, будет крупным проектом, возможно даже превосходящим по масштабу московский комплекс. Пока ведется подготовка к проектированию объекта и никакие технико-экономические показатели еще не обнародованы. Имеется только общая информация о том, что деловой центр будет включать в себя не только офисы, но и жилье, и сопутствующую инфраструктуру. Кроме того, он будет совмещен с транспортно-пересадочным узлом, включающим перехватывающую парковку, а в стилобатной части комплекса разместится станция метро «Котельники». Собственно, проведение в город метро и обусловило возможность строительства в нем подобного объекта. Ввод в эксплуатацию станции метрополитена намечен уже на этот год, а через 5-7 лет планируется завершить первую очередь строительства комплекса.
Перспективы появления в Котельниках метро дали толчок и жилищному строительству в городе. В прошлом году в Котельниках на рынок вышли новые проекты бизнес-класса. Продажи открылись в ЖК «Девять», входящим в состав проекта многофункциональной застройки «Белая Дача Парк» площадью 56 га, включающей малоэтажные жилые дома, офисы, объекты социальной инфраструктуры. В непосредственной близости от будущей станции метро началось строительство ЖК «Белые Росы».

7. «Железнодорожный-Сити»
Расположение – г. Железнодорожный
Площадь территории – 10 га
Ориентировочный объем инвестиций – н/д
Средняя стоимость кв. м. в новостройках в ближайшем окружении - 73 000 руб.

По проектам в Красногорске и Железнодорожном информация пока очень скупая. В Железнодорожном определено местоположение будущего строительства – участок размером около 10 га находится на ул. Советская, недалеко от ж/д станции. Площадка свободна и готова к строительству, однако когда именно к нему приступят – пока неизвестно. Технико-экономические показатели проекта пока также не обнародованы.
В Железнодорожном строится несколько жилых комплексов, среди которых по масштабу выделяется мкрн «Центр-2», занимающий территорию площадью 160 га. В марте состоялась презентация нового проекта в городе – ЖК «Ольгино Парк», в состав которого войдут семь корпусов общей площадью более 116 тыс. кв.м.

Подводя итог проведенным исследованиям, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» отметила, что часть рассмотренных проектов имеют общегосударственное значение и призваны развивать определенные отрасли (науку/образование/спорт и т.д.) на мировом уровне. Объединяющим фактором всех точек роста является большое количество новых рабочих мест. Целью их формирования является уход от центростремительного развития Московского региона, поэтому для их размещения выбирают площадки с хорошей транспортной доступностью – рядом с основными магистралями, станциями метро, транспортными терминалами.
Задача благородная, однако, основной вопрос заключается в том, предпочтут ли компании область столице, и будут ли рабочие места, тем более в планируемых масштабах, востребованы. В качестве примера известен поселок Коммунарка, планируемый переезд правительства в который отложен на неопределенный срок. Для того, чтобы офисы в области пользовались популярностью, потенциальным арендаторам необходимо предоставить лучшие по сравнению с московскими условия, в т.ч. более низкие арендные ставки. Вопрос востребованности будущих офисов определит судьбу и самих проектов. Пока большинство кластеров находится на стадии определения концепции. Это крупные комплексы, на реализацию которых уйдет несколько лет. Все они требуют масштабных инвестиций, поэтому еще одним возможным риском является увеличение сроков их реализации в случае ухудшения экономической ситуации в стране.
Тем не менее, создание подобных кластеров позитивно скажется на развитии соответствующих районов: помимо появления рабочих мест, усовершенствуется транспортная система, повысится статус окружающей территории. Естественно, такие изменения окажут влияние и на формирование рынка жилой недвижимости. В этом случае можно ожидать увеличение спроса, повышения цен, роста предложения, в том числе более высокого класса. С другой стороны, практически все проекты включают в свой состав жилой сектор, что составит серьезную конкуренцию комплексам, строящимся в районах центров притяжения.
Степень влияния на рынок жилья, которое может оказать реализация рассмотренных проектов, в каждом случае различна. Она зависит от масштаба проекта, его функционального назначения, престижности, потенциальной возможности улучшения транспортной ситуации и т.д. В частности, наиболее высокий рост цен (до 20-30%) можно ожидать в районе строительства МФЦ «Рублево-Архангельское» - крупнейшего проекта, в рамках которого планируется строительство не просто офисов, а финансового центра международного уровня, целью которого является формирование в России высокотехнологичного финансового рынка. Проектом предусмотрено создание полноценной инфраструктуры, в том числе транспортной. Так, в настоящее время обсуждается вопрос проведения в район метрополитена.
Наименьшее влияние на рынок могут оказать проекты создания деловых кластеров «Сити» в Подмосковье, особенно это касается наиболее отдаленных от столицы проектов (Железнодорожный, Одинцово). В их районах возможен минимальный рост цен – до 10-15%.