Квартиры на первом этаже: «золотое дно» на рынке жилья?
Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение квартир на первых этажах на московском вторичном рынке жилья. Доля данных объектов составляет 10,7 % от всего объема выставленной на продажу жилой недвижимости. При этом аналогичные по характеристикам квартиры могут различаться в цене как минимум вдвое в зависимости от возможности перевода помещения в нежилой фонд и его инвестиционной привлекательности.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья выставлено на продажу 41856 объектов. Из них 4479 объектов – квартиры на первых этажах: 27 % - однокомнатных, 33 % - двухкомнатных, 29 % - трехкомнатных, 10% - помещений с четырьмя и большим количеством комнат.
Квартиры на первых этажах – полярные объекты на рынке жилья. В большинстве случаев нижний этаж выступает как показание к снижению цены: такие помещения дешевле аналогов на средних этажах на 10 (эконом-класс) – 30 (бизнес-класс) %. Исключением из этого правила являются квартиры, для которых существует возможность и потенциальная целесообразность перевода в нежилой фонд – в свою очередь они дороже среднерыночных объектов не менее чем в 2 раза.
Для примера типовая трехкомнатная квартира на 1-м этаже 16-этажного панельного дома на ул. Шепелюгинской в 10 минутах ходьбы от ст. м. «Авиамоторная» выставлена на продажу по цене 158,8 тыс. рублей за кв. м. А вот потенциально интересная с точки зрения перевода в нежилой фонд квартира на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на ул. Суздальской, расположенная в 30 метрах от ст. м. «Новокосино», предлагается уже по цене 301,7 тыс. рублей за кв. м. При этом на 4-м этаже в том же доме на улице Суздальской можно купить трехкомнатную квартиру «всего» за 141,9 тыс. рублей за кв. м.
Как отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома, квартиры на первых этажах, интересные с точки зрения перевода в нежилой фонд, – одни из очень немногих по-настоящему привлекательных сегодня для инвесторов объектов на рынке жилья. Доходность здесь может достигать 100 %. Другой вопрос, что действительно ликвидных предложений на рынке мало, это в буквальном смысле штучные варианты. Инвестиционный потенциал в данном случае определяется, прежде всего, пешеходным трафиком, то есть количеством людей, которые проходят каждый день мимо дома: чем их больше, тем лучше, тем выше цена. Самые привлекательные с точки зрения перевода под коммерческую недвижимость квартиры расположены в домах прямо у метро в крупных спальных районах.
По оценкам риэлторов, дальнейшие вложения покупателя, связанные с переводом помещения в нежилой фонд и подготовкой его к позиционированию на рынке в новом статусе, в среднем составляют треть от стоимости объекта, а все согласовательные процедуры занимают примерно год. При этом с апреля нынешнего года процесс переоформления сильно притормозили изменения в законодательстве, наделившие муниципальных депутатов полномочиями разрешать или запрещать перевод. По словам С. Шломы, для переоформления квартиры теперь необходимо согласование совета депутатов того муниципального округа, где расположено помещение. И, по отзывам риэлторов, в ряде случае это действительно стало проблемой, усложнив процедуру, сделав ее более длительной и дорогой. Кроме того, последнее время муссируются слухи о возможном повышении налоговых ставок для помещений, переведенных в коммерческую недвижимость, и в таком случае доходность этого бизнеса может резко упасть. Наконец, при инвестировании надо учитывать риски полной невозможности перевода объекта в нежилой фонд.
В целом, риэлторы отмечают, что интересные с точки зрения перевода в нежилой фонд квартиры на первых этажах составляют очень узкий и при этом перегретый продавцами сегмент рынка. Собственники понимают инвестиционный потенциал своего жилья, стараются извлечь из него максимальную прибыль и изначально завышают стоимость объекта на 15-20 %.
